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2009年03月24日

ボロ収益物件放棄??

売るに売れない。。。もうやだ〜(悲しい顔)


それは収益物件でさえ。


・・・・・


電車の中吊り、AERAに出ていた「戸建て放棄?」(だったかな)


多分地方の人口減少で、ボロ?戸建てを買う人がいなく、


放棄するということだろう。


いろいろ連想した。


■■■

※基本的にセクスイは地方(北関東含む)のボロ収益物件には懐疑的である。

本であるような、永続的に利益が出るように勧めるのは間違いだと思っている。

■■■

反論が聞こえそうだ。


「地方のボロ物件は、満室なら20%とか30%とか利回りはでるから、数年持てばよい。」


でも、そのためには、自分で精一杯労働しないといけない。


うまく3年で回収できたらラッキーだが、


現実はどうだろう。


その後、うまく売り抜けられればラッキーだが、そのときまで市場があれば。。。


そう痛感している大家はおおいだろう。

売らずに貸し続ける?


AERAの「戸建て放棄」は恐怖だ。


ところで、これは地方だけの問題?


都会の場合はどうだろう?


ボロでも、更地になれば住宅地の相場で売れるさ!


確かに、

駅から徒歩圏の場所で道路付けがよければ可能性は高い。


でも、たとえば横浜でも山の上は厳しいのが現実。


住宅地も、道路付けがよくても山の上はどんどん厳しくなっている。


タウンズみても、山の上の新築住宅はかなり苦戦している。


値段が安いか、売出しが長期化している。


そのうち、ボロ収益物件放棄の時代がやってくる。

posted by よこはまセクスイ at 19:00| ☁| Comment(14) | TrackBack(0) | 不動産投資0901より | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
最近は、解体費用も凄く上がってるそうですからね。

解体代の方が土地値より高い物件って、確かに今後増えてくると思います。

それより怖いのは、田舎のRCかもしれませんが・・・。
Posted by ひろ at 2009年03月24日 23:22
せくすい様やひろ様の意見に賛成です。

田舎のボロ戸建は趣味ならいいと思いますが、
おそらく収益を上げるのは一握りの人でしょう。

確かに田舎のRCは本当に怖いです、、、。

積算出るだけ罪かもしれません。
Posted by 鉄平 at 2009年03月25日 06:59
うちの実家も山の上です。
で、通っていた中学校が廃校の危機です。
老人と廃墟の町になり果てました。
仙台駅からバス15分足らずなのに。

実家の向かいの家、ななめ向かいの家、ななめ裏の家、その隣の家、全部売り出し中。
町ごと買い占めて「たまこ町」を作ろうかと思いました。
Posted by たまこ at 2009年03月25日 08:49
たまこさん
リゾート開発ですね?すばらしい。仙台からそんな近くならお買い得ですよ。


鉄平さん
確かに解体費用が表面化したときにショックを受けるでしょうね。「放棄」ですかね。

ひろさん
やはり売れる土地でナイト厳しいですよね。
Posted by せくすい at 2009年03月25日 13:23
田舎のRCといえば、投資家Kちゃん(仮名)が有名ですよね。

ブログ読むとうまくいってるように見えるのですが、大枚はたいて大家さんお財布レポートを購読してみたら、「10年後どうするつもりなの?」という非常にヤバイ状態だと判明しました。

田舎のRCはなまじ積算が出るだけに危険、ということがわかりました。毎月1500円のレポートですが、1億円の価値はあります(笑)。


Posted by シロートのコンドー at 2009年03月25日 23:51
素人のこんどーさん

さすが、せくすいなんか及びもしない、いい読みされてますね。。。。素人なのに。ぜひ一度お会いしたいです。

地方RC買は、そこに落とし穴があるなんて、「まったく」気がついてませんでした。

RC解体には、土に埋まったもの(あれば)とか、ガラとか、えらいことになると昔、ゼネコン勤務された方から聞いてましたが、「まったく」忘れていました。。。。

出口は、市場を作り上げて売り抜けるから良いんじゃないでしょうか。。。。
Posted by トーしろのせくすい at 2009年03月26日 01:05
横レス失礼します。
Kちゃん(仮名)のブログ、最初から拝見してますが、随分成長したなぁ〜と思ってました。
最初はとにかくひどかった(笑)

そんなにヤバイ状態なんですか
概要だけでも教えて欲しいなぁ〜
まさか最終返済に土地値一括とか・・・

固定資産税や消費税ををあたかも自分の所得から発生している税金のように表現している人は好きになれません。
ここまでしてレポート売りたいかとなると確かに賃貸業の方もって想像しちゃいますね

それでもせくすいさんのブログで話題にでるK森実業物件を買った方よりはましなのではないかと・・
先日ラーメン屋さんで見た「SPA」に広告が載っていてびっくりしました。
競馬予想ソフト・パチンコ必勝法と同レべル・・・









Posted by ぼ〜や at 2009年03月26日 01:05
ぼ〜やさん
>固定資産税や消費税ををあたかも自分の所得から発生している税金のように表現している人は好きになれません。
これって、よくある「年収5000万」とかのことですよね?
そもそも、年収の定義を知らないのも大丈夫かなといつもおもってました。
Posted by せくすい at 2009年03月26日 17:50
ぼ〜やさん
K森実業物件は、いいように手数料を稼がれたというのが真実だと思いますが、詐欺ではないですしねえ。

3億以上はファンドと競合するとか、1億以下は大したRCにならないとか、いろいろあおってましたけどね。
Posted by せくすい at 2009年03月26日 17:55
K森実業物件、買ってる人のためには、まあ、あんまりかいてもわるいってのが本音です。
Posted by せくすい at 2009年03月26日 17:56
せくすいさん

過分なおほめの言葉をいただきありがとうございます。せくすいさんのブログ
は以前から愛読しております。

でも、ひょっとして名古屋のプロのコンドウ社長と勘違いされてたりします??
それとも褒め殺し?

> 出口は、市場を作り上げて売り抜けるから良いんじゃないでしょうか。。。。

出口というのも、結構疑問に思うのです。市場を作り上げるのは自力でできる
にしても(といっても、誰にもできるわけではないですけど)、銀行が融資して
くれなきゃダメなわけですよね。キャッシュで買える激安戸建ならいいけど。

築10年で買って、10年後(築20年)に売る、とか計画を立てても、もし10年後が
今のような状況だったら、逃げるに逃げられなくて死んじゃいますよね。
Posted by シロートのコンドー at 2009年03月27日 08:31
シロートのコンドー さん、
ますます「ぷろふぇっしょなる」な見識におそれいります。

たしかに銀行の融資姿勢は時代によりますね。
多分Kちゃんなどは、少しづつ処分機会を狙っていると思います。

資産の組み換えとか、都会物件との分散とかいいはじめたら、そういうことだと思ってます。
Posted by せくすい at 2009年03月27日 11:46
あ、もちろんKちゃんに限りませんけどね。本書いてる人とか。

個人的には、Kちゃんの手法がよい悪いではなく、地方ってすごいなと思っています。
Posted by せくすい at 2009年03月27日 11:48
ぼ〜やさん

今ヤバいというわけではなくて、今は順風満帆だけど先行きがどうなの? と感
じたのです。

自分は不動産投資について勉強してみて、地方物件の採算性というか事業性に
どうしても納得できなかったのです。でも、素人大家さん(セミプロも含む)
の本やブログでは、地方物件を薦める/持っている人が多いですよね。せくす
いさんのような流儀はむしろ少数派と思います。

で、Kちゃんのブログやメルマガを読んで地方物件の投資で成功しているやり
方を知りたくて、O家さんの財布レポートを購読したのです。そこで公開され
ている情報を見て、やはり地方物件投資は事業性に問題があると判断しました。
そういう意味では、私にとってこのレポートは非常に役に立ちました。

もちろん私独自の判断なので、間違っているかもしれませんが。

投資家Kちゃん(仮名)さんの県庁所在地RC物件の1つがこんな感じです。数字は
適当にまるめてあります。詳しくはレポートを購読して、ご自分で判断してく
ださいませ。

  土地: 400m2 強 (たぶん路線価 6〜7万/m2くらい)
  建物: 800m2
  築 15〜6年
  重量鉄骨 1R
  6000〜6500万円 (おそらく2〜3年くらい前に購入、フルローン15年)

  収入: 1560万/年 (現状満室、利回り25%!)
  費用: 300万/年 (エレベータ保守+電気代、管理費、固定資産税など)
  ローン支払い: 480万/年

  税引前CF: 780万/年

「税引前CFが780万ってすごい!! やっぱり、買うなら地方高利回り物件だね」っ
て、素直に思っちゃまずいわけですよね。

この数字は、空室、家賃下落、修繕費などのリスクをまったく折り込んでいま
せん。レントロール(レントロールを公開しているのがこのレポートの素晴ら
しい点です)を見ると、家賃は下落傾向にあります。また、費用の300万は、本
当に固定費用のみで、修繕費用は一切見込んでない数字です。

この物件の収支が今後10年でどう変化するでしょうか?

せくすいさん、他人のブログのコメントに長々と書き込んしまってすみません。
自分のブログを作ろうかなあ。
Posted by シロートのコンドー at 2009年03月28日 03:31
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