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2014年12月13日

インバスケット的な投資基準

おつかれさまです。 サラリーマンのせくすいです。

せくすいー部長の原型は、フレディマーキュリーであると私は確信しています。



ま、どうでもいいことですが、

買い進めた場合の話をしてみましょう。

皆様が、運よく複数物件を買い集めた場合、

さらなる進歩のためには必要になることがあります。


それは「捨てる」ことですね。

一般的には資産の組み換えなどともいうかもしれませんが。


で、これがむずかしい。

買うのは簡単です。

これはと思う物件を、ラッキーと思う価格で買うのは大変ですけど、

そこそこの物件を、融資を引いて購入し、そこそこ回していくのは

結構簡単です。

そして、運営もその段階ではかなりの達人になっているでしょう。


でも、選別して売るとなると、ちがった基準が必要になります。

比較的おもしろいなと思ったのは、「赤ちゃん」さんの

「ざっとキャッシュフロー5年分が利益として入るなら・・・」

という記事でした。

次の投資を考えるならこういう視点が正解だと思います。

若い人ならこれでしょう。


でも、ある程度年を取ってくると、あるいは不慮の何かを考えると、別の視点が出ると感じます。

すなわち、関係者が自分だけでないのですね。

自分や家族のの将来像において、

不要なものをきめる。


自分亡き後、家族はそれを維持できるのか。。。

普通はできないでしょう。


なぜなら、関係者への連絡、時期判断、いろいろな点であなたに勝る人はいないでしょうし。

ですから、遠方物件、権利関係が素直でない物件、近隣に何か面倒がある物件、など

こういったものを売りに出すのが正解だと思います。


インバスケットなら、重要度の低いものから捨てていくという感じなのでしょう。

重要性の軸が、「家族が維持できるか?」となれば、

売却対象は明確です。


でも、それが収益性高い場合もあります。

たとえば、ほかの人では融資が付きにくいけど、自分は融資を受けられたとか。。


せくすいにも思い出があります。

武蔵小杉駅で購入検討した物件がそれでした。

セクスイの事業規模、属性が評価され、法的にグレーでも承認はおりました。

で、そこで上記のことに気が付いたのです。


これって、売りに出すとき、キャッシュ以外の客はきびしいんじゃね?

そういうことです。


今は不動産投資ブームですから、

融資も付きやすいし、利回りの低下から、借地権やら底地権やらシェアハウスやら

道路付けが悪いとか、再建築不可とか容積率違反とか、簡単な所有権ではない物件はたくさん出ています。


それも利回りという点では魅力です。

セクスイも検討しました。

過去、いくつも見に行きました。

でも

「子供に残せないな、これ。」


ということで、投資対象からは「外し」ました。

これが良かったのか、ミスだったのかはわかりません。

ただ、不動産は株と違って売りにくいのです。





posted by よこはまセクスイ at 02:33| 神奈川 ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | 投資理論 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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