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2008年04月10日

農耕と狩猟のリスク

水戸大家さん、社長、ひろさん、たまこさん、星輝さん
皆さんのコメントが輝くから、セクスイのブログも羽ばたいてます。

(なにいってんだろう。)


不動産投資は

賃貸する人は農耕派
転売する人は狩猟派に、

近いリスクを抱える。そんな気がする。

農耕派の難しいところは、定住しがちなところと豊作貧乏。
作物を換金しようにも、取れすぎると値がつかない。

また、今の場所でも結構取れる場合、新天地を求めようとはおもわない。
環境の変化が身に迫ってハジメテ動く。

すでに遅し。


狩猟派は、獲物が豊富なときはよい。
この場合獲物は物件ではなく、顧客である。

世の中にお金の流れが尽きると、ぱたっとお客が消える。
気がつくと食料が尽きる。


農耕派は思い切って違う作物でも作るか。
狩猟派は獲物の狙いを変えてみるか。


あまりよいたとえにならなかったですね。。。。

□□□□□

人生で何が面白いか。

決断することである。自分で決めることである。
間違ってもいい。
やりなおせばいい。


人生で何がつまらないか。

まだあるとおもった時間が、終わること。
やりのこしがなければまだよい。

くだらなくてすいません。
タグ:不動産投資
posted by よこはまセクスイ at 21:06| Comment(4) | TrackBack(0) | 不動産投資2008.4までの記事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

相場観 利回り編

コンドウ社長、ひろさん、YUKIさん、3時のPAPAさん、水戸大家さんいつもコメントありがとうございます。
雪だるま投資が成立する場所を見抜く力があれば怖いものはないですね。確かに。

火だるまになってはいけません。。。。

さて、特定地域の利回りの変遷はどう把握するか。

簡単です。


たとえば「けんびや」

一定地域、同一条件で利回りソートかけます。

1ページ目の最後の利回りをなんとなく覚えておけば、

物件の利回り相場がどうなっているのか

読めます。


ずっと横浜・川崎やってますが、

まだ高いですね。

以前に比べ、10%の物件が増えましたが、まだ古い。

大荒れの相場にはまだ時間がかかりそうですね。

その前にセクスイの懐が

大荒れにならないように、早く対策せねば。。。。


求む、入居者。。。。かな。

■■■
出口戦略とかよく言われますが、

資金回収および無借金への目処が立てば出る必要は特にないんですよね。
転売がスタンスでないのに、出口出口と、

ファンドの影響でしょうか。。。

posted by よこはまセクスイ at 10:20| Comment(3) | TrackBack(0) | 不動産投資2008.4までの記事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年04月09日

雪だるま投資


資金をためる。

頭金にして、物件を買う。

生活節約したお金も合わせて借金を返す。

借金を返す途中で、また物件をかってしまう。

さらに節約してかえす。



気がつくと物件が膨らんでいる。

そんな時代もあったはず。。。

これからはどうなんだろう。

荒波を乗り切る サーフィン投資とでもいうのだろうか?
タグ:不動産投資
posted by よこはまセクスイ at 22:01| Comment(6) | TrackBack(0) | 不動産投資2008.4までの記事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

フルリフォーム敗戦記

ひろさん、星輝さん、コンドウ社長、たまこさん、yukiさん、水戸大家さん、3時のPAPAさん、皆さんたくさんコメントありがとうございます。とても勉強になります。


セクスイ、東京で最もコストパフォーマンスの高いマンション地域は銀座周辺だと勝手に信じています。

人間年取れば、便利なところに住みたくなります。
後人生10年と思えば、お金のある人なら
「一度は銀座三昧の毎日」

を目指すのではないかと。
港区や、渋谷の松涛周辺などは閑静ですが、年寄りが遊びに出るには距離が残る。

やはりつえついても、カートに乗っても、10分で銀座につけるマンションなら貸しても売っても無敵かと。

ミニバブルはじけて、銀座の裏通りの値段が下がれば、セクスイはコンバージョンを狙った事務所ビルの一棟買いに入りたい。(希望)

はっはっは。

10億のキャッシュが必要か。。。

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ある価格帯では強烈な指値で物件をかうのが不動産投資の一つの風潮になっている。

コメントもらったyukiさんのブログで、彼女はそれを最善の方法と学んだようだ。
(ちがっていたらすいません)


まったく悪気はないですが、セクスイにはそれが不思議で。

なぜ最善なのかと。

主な流れ。↓

強烈な指値をだす。
理由もつける。

最初は相手にされない。

しばらくして、誰も買い付けを入れないので、売主は不安になり、価格の打診をしてくる。

理由つけて、再度強烈な指値で応じて、最後はそれで買う。

HAPPY.


誰も見向きもしなかった価格は相場ではないということ。

誰も買い付けいれなかった物件は、あなたが最高額で買ったということ。

いくら利回りほかで理由があろうと、最高値である。

****************

理屈がつくのでこの価格で買う。

もちろんセクスイもそれをやる。
ちなみに、一昔前にブレイクした(かな?)「指値挑戦日記」はただの指値ではない。一味違う指値である。
買える価格では指さない。そこがちがう。

「じゃあ、どうやってかうの?」

セクスイ、スペシャルな買い方は、

クラウンジェルを見出して、反映しない相場で買う。
byえのっち不動産

だとおもう。
これならどうやっても、損は少ない。

問題は目利きだ。

簡単な例では、容積率の違いを利用した地上げ収益。
戸建ての利回り価格と販売価格との差。

そう、目利きである。
*********************

それにしても、リフォーム時期ずれは苦戦している。
2戸あいたまま、反響がやんだ。

1000万の資金投入をして、入居者不在となるときついな。

激戦地区にフルリフォームで参戦し、いけると考えたのが甘かった。
やはり、需要の時期を逃してはだめね。

最近の失敗。
1.手付け放棄の判断誤り→相場激変で撤退は正当化された。もちろんもったいない。
2.為替損→必要な時期に送金したわけだが、数ヶ月の差で100万は違った。
3.激戦区リフォーム遅れ。→苦戦中。

だれか、てこ入れ手伝っておくれ。。。。と叫びたい。

セクスイは面倒くさがりだから、プレゼント作戦とかはやっていない。

1000万は慢心でした。
ああ、こまった。。。

節約耐久生活に戻ろう。
posted by よこはまセクスイ at 21:24| Comment(4) | TrackBack(0) | 不動産投資2008.4までの記事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年04月05日

何年先を読むか?


「怖くて20年先など読めない。」

そういって、コンドウ社長は転売に走る。仲介に走る。


仲介は人の金を動かすから、お金ではノーリスク。
商売成立まで無報酬で働くのがリスクであるが、額はちいさい。


転売とアパート大家の違いは?

株で言えばデイトレとオーバーナイト(っていうのかな?)の違いだろう。

デイトレは、市場がしまっている間のリスクを重視し、日ばかりの商いをする。市場を注視する。
オーバーナイトは、市場がしまっている間の変動リスクを引き受ける代わりに、市場をいつも見ている負担を逃れる。

もちろん不動産は株と違い、人に見えないものを見抜く人が有利だ。
見えれば、買っただけで利益を出すこともできる。

買って加工したり、交渉したり、多くの作業を要する。


このような行動を取れない人が、リスクを理解しながらアパート大家に走る。
ただし、そのリスクの大きさを理解して大家をやる人は少ない。

自分でも思う。
リスクを半分位に考えているなって。




タグ:不動産投資
posted by よこはまセクスイ at 00:21| Comment(9) | TrackBack(0) | 不動産投資2008.4までの記事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年04月04日

7hills

コンドウ社長、星輝さん、agataさん、3パパさん
コメントさんきゅうです。

>いくら稼げるか、毎年、勝負するのは楽しいですし、いくら使うかってのは、もっと楽しい。
という社長のコメントを見ておもった。

自分は保守的、失敗を恐れるタイプか。。。な。

ま、いいや。

10億かせいでから考えよう。

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皆さん
7hillsご存知ですか?

TVかなんかで、富裕層のクラブかとおもっていたのですが、
富裕層対象ののマーケティング会社でした。

うまい売り方だな。

バリバリバリューで出ていた富裕層向けのコンシェルジェ会社(NY)とは違うんでした。

10億運用して、その会社の顧客になろう。

そうおもったセクスイでした。

でも、大家ではそこまでのストーリーが描けないですね。

結論。

10億レベルに達するには、大家業以上にリスクをとらねばならない。

今日は雑感でした。
タグ:不動産投資
posted by よこはまセクスイ at 19:12| Comment(5) | TrackBack(0) | 不動産投資2008.4までの記事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年04月03日

運用14億の妄想

社長、ひろさん、シンガさん、資産家さんコメントありがとうございます。
皆様の活躍うれしいです。

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最近お金の出入りが多い。

固定資産税の通知が来て、「おお」がく〜(落胆した顔)がく〜(落胆した顔)
リフォームの請求が来て「おおお」もうやだ〜(悲しい顔)もうやだ〜(悲しい顔)もうやだ〜(悲しい顔)

最近は、自分の給料のインパクトがかなり減った。



以前も書いたかも知れないが、

平均的に、手取り700万/年を確保すれば、2人暮らしなら簡単に経済的自由である。

さて、700マンをいかに捻出するか。


答えは、借りまくればよいのである。銀行から固定金利で。
そしてそれを、返済分、各種費用引いても1000万くらい残る事業運営か投資をすればよい。
(ここから税金は省略)

都会の不動産投資なら2億くらい借りれば、良いのではないかな。

■■■■■■■

さて、本当のお金持ちはいくらの資産を持つ人か。

どこかの本では、利息の利息が生活費とあった。

利息で考えると、100億という数値なので、現実で考えよう。


7%運用なら、14億円。

目標は運用14億(純資産で10億)くらいか?

でも、10億以上持っていて、700マンの生活したら寂しい。。お金の亡者となる。


10億あれば、1億弱の運用できるだろうから、
税金はらって、積み立て抜いても、3000万くらいは使うだろうね。

旅行の費用とか生活費で2000万使って、おこづかい1月100万か。
いいね。

バランスの取れた経済的ゴールはこのくらいかな。

運用14億か。。。。

梅宮家の資産20億とは、はがけんの言葉である。

たぶん、運用14億の世界に入ると、ニュースになる家族がひとりくらい出るのだろう。
いや、そういうことを言いたいわけでなく、

14億育てるには、単純な大家業では不可能なんじゃないかな?
なんて思うこのごろです。
posted by よこはまセクスイ at 22:27| Comment(2) | TrackBack(0) | 不動産投資2008.4までの記事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年04月02日

K森物件の行方

3時のPAPAさん、コンドウ社長、星輝さん、
コメント感謝です。

ブログとはおくが深いもので、コメントいただくかたがたとは昔からの付き合いのように錯覚しますね。
いつかは「乾杯!」とやる日が来るでしょう。

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さて、星輝さんがK森物件に興味があるといわれました。

セクスイもあります。

以下、Kさんの本はくわしく読んでいませんので、記事等の推測で書いてみます。
もし、いい加減ならK森さんすいません。

■■■


今回のミニバブル崩壊の中で、

「10年固定ローン等使った、K森物件の購入者は倒れない。」


例外はあります。

本人がリストラされたり、借金抱えて遊べば別です。



想像ですが、K森物件は20-30年のローンをRCで組んでいると思えます。

そのため、不確実性は、入居者の急減(収入減少)以外はそうないでしょう。

ミニバブル崩壊で、投売りが出ようと、資産価値が半減しようと、

悔しい思いはするでしょうけど

キャッシュはまわるはず。

そして当人もせっかく持った不動産の維持のため、がんばるでしょう。

だから、競売に持っていかれるK森購入者は少ないでしょう。


つまり、

K森氏自身は、ヤハリ安泰である。

K森物件のうまいところは、資産価値の減少は売って顕在化するところであり、

売って損をだすのは当人の責任であるということ。ぴかぴか(新しい)ぴかぴか(新しい)

K森氏は売ることなど一言も推奨していないはずです。
たぶん30年がんばれば、借金のない不動産が持てるという言い方をしているのではないかな。

(詳しくは知りません)

それは、ミニバブル崩壊でも自分に批判がこないことを考えていたのではないかな。
逆に、思いっきり儲かればみんな感謝します。

以上です。
posted by よこはまセクスイ at 15:17| Comment(10) | TrackBack(0) | 不動産投資2008.4までの記事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年04月01日

不確実性の利益

皆様たくさん書き込みありがとうございます。
ひろさん、3時のPAPAさん、たまこさん、水戸大家さん、えのっちさん、星輝さん
ありがとうございます。

近藤社長の両面作戦は新鮮でした。
セクスイには「テナントを追い出すのは面倒だ。」という頭がありました。

よく考えれば、比較すれば法的には簡単だと推測します。(弁護士未確認)
転売はおくが深いですね。

どーん。
kamakura.jpg
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鎌倉面白かったです。。。

たまこさんには、アイテムをみつけられました。。。


さて、「不確実性の利益」なんて言葉があったかな?


この1-2年はたくさんの人が不動産投資(アパート大家)は儲かると考え、参入してきました。

それゆえ、情報は平準化され、早い者勝ちでわずかな利益を確保するのが普通でした。
新築アパートを建てようが、激安を買おうが同じです。

そういう競争では、資金力のある人が当然少ない人より、資金力相当分に利益を得ます。
面白みのない世界です。そこには不確実はありません。


でも、市況が変わったようです。見えないものにおびえます。
「不確実性の利益」に挑む人には、ごほうびの来る時代が来そうです。

そう感じる今日この頃です。

「ダイヤモンド」誌で、地価暗転だったか、特集が組まれました。
内容はこれまでの常識の後追いが多かったようにおもいますが、

こういう特集が組まれると、熱気が冷めます。
融資姿勢も厳しくなります。

わずか半年でこの変化。
面白いとおもいませんか。

不動産は面白い時代に入ったとおもいます。

posted by よこはまセクスイ at 17:16| Comment(2) | TrackBack(0) | 不動産投資2008.4までの記事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年03月28日

テナントと取得を競う 補足

agataさん、ひろさん、資産家さん、シンガさん、コンドウ社長、水戸大家さん、たまこさん、takaさん、星輝さん、3時のpapaさん、
きがついたら、こんなにたくさんの皆様にコメントいただけて感動です。

セクスイ、今日はシンガポールから来たJ-san他多数と東京エンジョイ生活です。
(つかれた)


これは新宿方面。
03.jpg

そしてこれは、赤プリ(今は何という名前かな?)前の桜が満開。
きれいですね。
02.jpg

そしてこれは、ブッシュも小泉さんも来て楽しんだ権八。
話題としてはいいけど、味はたいしたことないですね。

これ以上に、おいしい居酒屋はたくさんある。

01.jpg

こんな日々をすごしています。
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さて、前回 買い上がりをやめた物件について書きました。

これについて考えます。

たとえば駅前3分で、満額で入れたが、テナントと入札合戦になるとします。

こちらは、出せる範囲で買い上がります。

一方、テナントは、物件で長年営業したので、どのくらい収入が堅いかわかります。
もちろんほしければ、少し高めにつけるはずです。
そして、テナントは「適正+高め」と感じる額以上になれば、賃料を払う形が得になります。

明確に、テナントはオークションから引く場所がわかります。

それに対し、こちらは外から短期間で判断しただけであり、情報の少なさは否めません。
いくら相場観や、不動産運営の知識はあっても、情報の差があります。

仮に、今のテナントの賃料が相場以下としても、すぐにはあがりません。
追い出すこともまずできません。

情報の差だけ見れば、テナント以上に出すのは、明確に不利ということになります。
避けるべき勝負です。

■こういう考えのセクスイが一人。


■そして、仮に勝利しても、感情的にテナントがどうなるか不明だという不確定な要素を嫌うセクスイがもう一人。


■長年テナントとして商売してきた親父さんが、ためた金を握り締め、夫婦で
「買うぞ!」

と意気込んできた様子を聞いてしまったセクスイがさらに一人。

実は奥さんはためらい、数週間にわたり悩んだこともうっすらと聞いてしまった。

ちょっと邪魔できないかな。。。なんて。

以上です。

※たまこさん、夕食準備邪魔してすいません。しばらくすれば(5月?)アイテム登場するかもしれません。ひそかに見つけて楽しんでくださいね。今回は遊びでアイテムつけたら1-2週間で見つけられました。






posted by よこはまセクスイ at 02:23| Comment(13) | TrackBack(0) | 不動産投資2008.4までの記事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年03月26日

本当の理由

コンドウ社長、星輝さん、コメント感謝です。
上値25位のソシアルの壁が厚い。。。


水周り含め、完全リフォームやった2部屋ですが、完成時期が1ヶ月延びたために時期を逸してしまいました。おーいリフォーム屋さん、たのむよ。。。
出来上がりはすばらしい。さすがだ。


賃貸激戦区だけに、2月中にできていればよかった。
気長にアピールしていくしかないでしょう。


激戦区物件、事業系物件は、はらはらする。

たのむよ、信頼している業者さん。
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1年くらい前かなあ、
キャッシュで満額買い付けを一番で入れた事業系物件があった。


セクスイの買い付けストーリーでは、鉄板だった。

しかし買えなかった。

*************
ブログでは多少脚色したが、本当は、買い上がり提案もしなかった。


2番手は物件の賃借人だった。
賃借人。


「賃借人が、満額買い付けを入れてるそうです。(2番手)」


電話で売買の業者さんから聞いたとき、考えた。

この物件を買えるか、否かはこの人の人生を変える。


買えなければ賃借だが、
買えばオーナーになる。


同時に冷静に別の見方もした。

賃借人がそこまで、買いたいということは、ずっと入るに違いない。
利回りは確実だ。。。。

それには50-80万積めばいい。
それには50-80万積めばいい。


*************

賃借人と争うメリットは低いと考えた。

満額に少し足りない額に書き直してもらった。

業者さんの声も笑っていた。ぴかぴか(新しい)ぴかぴか(新しい)


「あとはこの賃借人が売主にどう思われていたかですね。」

そんな話をした。

数日後、セクスイは敗退した。

以上。


posted by よこはまセクスイ at 01:18| Comment(15) | TrackBack(0) | 不動産投資2008.4までの記事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年03月25日

レッドソックス宿泊(おさんぽ)


以下は健美家のページです。
http://www.kenbiya.com/list/t=2

いきなり、古いおうちは「賃貸戸建て」ですか?
なかなか目ざといというか。


■■■■■■■

st.jpg

今日の東京です。歩いてます。
日枝神社の前です。

そして、「どーん」とプルデンシャルのビル。

pl.jpg


そして、セクスイのとまる「ザ・オータニ」は冗談で、レッドソックスが宿泊。
ot.jpg


中に入ると、美しい庭が春を感じさせてくれます。

ot2.jpg

歴史があり、つくりが複雑なホテルなんですが、その庭と緑の充実は、
不便さを消してくれます。

気持ちいいなあ。

何の話だっけ。

以上。
posted by よこはまセクスイ at 17:50| Comment(3) | TrackBack(0) | 不動産投資2008.4までの記事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年03月24日

新入居者が消えた。

星輝さん、えのっちさんコメントありがとうございます。

先週末の1部屋退去、完全リフォーム終了部屋2部屋の3室が空室になりました。
これからどのくらいで決まるかが、どきどきものです。

特に2部屋は、激戦地区にあるためスーパーなテクが必要とおもいます。むー。
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その一方で、先週末から入居してくれたとても筋のよい入居者。
この日曜に新エアコン取り付けの約束をしていたのですが、

なんと当日忘れて外出。

携帯もつながらない。

業者さんからSOSが。

しかし、さすがに契約済みですので、再度仕切りなおし。

すでに入居者の空間です。

業者さんからは、

「結構あるんですよね。最近の若い人は。。。」

「ごめんなさい!」となぜかあやまるセクスイでした。


どうも、携帯があるから、時間で約束する感覚が最近はなくなっているようです。
posted by よこはまセクスイ at 20:52| Comment(2) | TrackBack(0) | 不動産投資2008.4までの記事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年03月23日

雑感 燃え尽き症候群?

セクスイ、イロイロな方のリフォームにかける熱意を見て思うことがある。

「すごい。。。比べて、なんか自分は燃え尽きてるな。。。」

って。

・・・・・・・・・・・・・・・

いつの頃からか、1部屋の感動が減ってきた。

かわいい子供たち、かわいい家臣たち。。。なのに。。

もちろん、倒れないために効率的な運営をしなければいけない。

・・・・・・・・・・・・・・・が、

個々の部屋の個性に対する気持ちが減っている。

尊敬の念が減っている。

・・・・・・・・・・・・・・・あれ?

これでは仕事に同じである。

特にリタイアなど意識はしないが、仕事が複数になった気分。

建物がスキで不動産投資もスキなんだが。。。

ゴシック様式とかいろいろ大好きなんだけど。

・・・・・・・・・・・・・・・

生活を意識すると見え方もかわってくるのだろうか。

今も、パトロールには行く。

DIYも可能な限りやってみる。

でも、昔に比べ感動が減った。。。かな。

・・・・・・・・・・・・・・・感動といえば、

(「3丁目の夕陽」のせりふ。)

■ありもしない指輪を見つめて君は「きれい」と言った。

■「お金では買えない大切なものか・・・」

セクスイは涙をこらえた。(飛行機で泣くわけには・・・・)


こんな感動が古い物件のリフォームにはあるような気がする。

心をこめて何かする感動?

・・・・・・・・・・・・・・・そうだ、

新しい感動を求めてセクスイは旅にでよう。

・・・・・・・・・・・・・・・え、またですか?

ですよね。

できたらいいな。

次は鯨か、ペンギンか?


おバカな話ですいません。

posted by よこはまセクスイ at 23:53| Comment(9) | TrackBack(0) | 不動産投資2008.4までの記事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年03月20日

世界的な資産価格動向

シンガさん、社長、agataさん
コメント感謝です。


今日は祝日なので、のんびりネット見てます。

そこで思ったことを短く。


不動産でも株でも投資は、資金のだぶつきがすべて。
資金供給が細れば買い手が減り、価格が下がる。
お金儲けを投資で狙う人は、資金供給の流れの中で泳いでわたるしかない。

泳がされている。

そんな気が、最近の不動産や株で思いました。銀行が貸さなければ、急に買い手がいなくなるんですね。


為替はどうかなあ。

アメリカドルががんがん下がってますが、

国内景気のためと称し、利下げ(ドルの魅力を減らす)をして、がんがん刷りまくる(ドルの市場流通量がイラク戦争などで増えているはず)ことを続ける限り、為替にドル高はやってこないように思えました。

逆に日本の国債発行量が極端に多いとしても、今のつりあっている時点から発行量がさほど増えない限り、世界へ流れる円の量は限定的なら、相対的に米ドルに対しあがるしかないと感じます。
→円高

世界的な資産高騰はどうなるか。

欧米の金融機関はパニックになっているが、流通している米ドルを減らすわけではない。むしろ利下げしてドルの還流を阻害している。だから、ドルはインフレに強い資産に向かうわけで、

資産価格はまだ下がらない。

米国の住宅は下がるが、ヨーロッパの高い住宅は下がらないのかな?なんて思いました。
もちろんお金持ちは、あちこちに持っていて、
米国の損きり穴埋めのために、多少は売るでしょうけど。


なんて思っていたら昨日、トルコ出身のKにあった。

「なあ、トルコの株に投資するのはどうかな?」

「うーん、去年すごく上がってみんな不安に思ってるから、今年は下がるんじゃない。。
個人的にはパスだな。」

なるほど、天井に近い気分らしいですね。

さてと、コーヒーでも飲むかな。
posted by よこはまセクスイ at 09:47| Comment(6) | TrackBack(0) | 不動産投資2008.4までの記事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年03月19日

小ぶりな倒産 はわい相場

またどこか倒産したらしい。この名前は聞いていなかった。
小さめだから、余りうわさにならなかったのか。

分譲住宅の会社である。(横浜)

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コンドウ社長、星輝さん、コメント感謝です。
忙しすぎて写真UPが。。。

美女を掲載したいとおもっているのですが。

さて、セクスイはハワイも定点観測をしています。
手ごろなコンドミニアム中心ですが。カハラの住宅も見ています。

ある有名な、日本人好みの平均30万ドル程度のコンドビルがあります。
物件の条件が悪くても、昨年来なかなか27万ドル以下は少なかったのですが、
最近は25万ドルがたまに出ます。

この半年で、ハワイの手ごろな物件も、価格が強気だと
売り出したらすぐ決まる状況ではなくなりました。

売りたい人は、下げざるを得ない感じです。

ま、でもサンディエゴやフロリダに比べ圧倒的に強気ですね。

Lから、サンディエゴへ移住した上司の話を聞きました。
まさにサクセスストーリーでした。

ええなあ。
posted by よこはまセクスイ at 11:00| Comment(7) | TrackBack(0) | 不動産投資2008.4までの記事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年03月18日

経済的自由への純資産

さて、ハワイボケも解消したところで、数字に挑んでみましょう。

題して
「経済的自由の構図」

コンドウ社長のように、お金持ちを意図せず、普通のサラリーマンの生活を考えます。
(優雅な生活は思いつかない・・・)

@首都圏の場合、ずばり必要な生活費は手取り年1000万としよう。
A経済的自由になっても遊んでばかりだとお金が持たないので、なんらかのビジネスをたまにするとしましょう。(年100万円の収入)

Bさて、各種税金、健康保険等のお金は500万としよう。

返済、金利、修理費等管理コスト以外に必要なのは、
@-A+Bで1400万円  まずここまでOK?

■■■■■■
負債の額を Xとすると、返済期間15年と仮定すると金利2%で金利と返済額は

金利2X/100
返済X/15

適当に独断でXを1.5億とすれば、年あたり
C金利300万
D返済1000万

@-A+B+C+Dで2700万円
***************
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***************

負債1.5億をあわせた資産で、年2700万円生み出せば、上記のストーリになる。
15%の利回りだとすると、
2700万円/0.15=1億8000万円(純資産3000万円)

10%なら 2億7000万円(純資産1.5億円)

■■■■■■
負債の額を適当に独断で0.5億とすれば、年あたり
C金利100万
D返済340万

@-A+B+C+Dで1840万円

負債0.5億をあわせた資産で、年1840万円生み出せば、上記のストーリになる。
15%の利回りだとすると、1億2300万円(純資産7300万円)

10%なら 1億8400万円(純資産1.34億円)

■■■■■■
変数をいくつかセットすればさっと出る方程式があるはずだが、つくれていません。
ただ、地域や手法による期待利回りから、目指す純資産がイメージできるのではないでしょうか。
金利の変動など一切考慮してないのであしからず。。

あ?固定資産とか管理費忘れてら。。。

以上
posted by よこはまセクスイ at 18:04| Comment(4) | TrackBack(0) | 不動産投資2008.4までの記事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年03月08日

賃貸店からの電話

baybridge.JPGagataさん、dannaさん、社長、星輝さん、3時のpapaさん、資産家さん
個性あふれるコメント本当に感謝しています。

また、たくさん(見栄張ってますあせあせ(飛び散る汗)あせあせ(飛び散る汗))メールくださった皆様、がんばって完成目指します。
※今度はメールキャッチしてます。
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さて、物件を持っていると、営業がかかってきます。
「賃貸の●●ですが、空室予定はございませんか?」

たいてい「申し訳ないが、今のところはないんですよ。」
と答える。

仮にあいてても、そう答える。

理由はひとつ。
過去実績のあるところがすべてである。あるいは営業マンの姿勢がすべてである。
実績あれば、熱意を感じれば、簡単に乗り換えはしない。

空室が出てもじっと待つ。犬犬

「お宅だけだから。」

電話でも言うが、本当にそうする。
営業さんも、お店も、チラシ巻いて他に行かれたらリスクばかりである。
自分ならつらい。

そう思えばこそ、

こちらもリスクをとる。

実績あげて、ボーナスたくさんもらってほしいと思う。
よくある、指南本では、あちこちに営業かけろと書いてある。

セクスイはまったく逆のことをしています。
とろい大家かもしれません。
posted by よこはまセクスイ at 17:56| Comment(10) | TrackBack(0) | 不動産投資2008.4までの記事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年03月07日

インサイダー お金の流れ。

NHK インサイダーはなぜ解雇にならないのだろう。。。
たいていの企業なら、あれだけ組織の名誉を毀損つければ、問答無用だと思うが。

安定性は抜群ですね。
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不動産投資にインサイダー情報はあるだろうか。

不動産会社の社員であったとする。
売物件情報だって、なんだって有利である。
そしてそれらはインサイダー情報であっても、違法ではない。

いいですね。

「でも、不動産会社の社員から投資家になった例は?」

業界の社員の数に比較して少ないはず。

そう、情報は情報以上ではない。
セミナーはセミナーである。

リスクを恐れない行動が必要になる。



お金もちは何が有利か?
リスクを取れるから。普通の人(リーマンレベル)には大金の100万円も掛け金の一口になる。

100万円があなたのリスクテイクの一口になるとき、世界が変わったのに気がつく。
同僚と違うスピードで自分は動いている?

(かもね犬犬
posted by よこはまセクスイ at 12:59| Comment(7) | TrackBack(0) | 不動産投資2008.4までの記事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年03月06日

やってしまった!迷惑メール対策。

えー皆様、すいません。やってしまいました。。。。。
3/1以降、メール送っても、セクスイからメール返信ない方。すいませんがセクスイまで再送お願いします。losangels99@yahoo.co.jpです。

※迷惑メールに分類され、たぶん多くの方のメールを、気づかずに毎日削除していました。


(この数日)
losangels99@yahoo.co.jp

をみると、受信メールはちらほら。迷惑メール結構あったような。
「あー本当に迷惑メールはたくさん来るな。」

えい、「ぽち」
っと削除ボタン。


(先ほど)
「今日もきてるな。迷惑メール。」
でも、何かが気になった。

迷惑メールをあけてみる。
「おお、」

*こんにちはせくすいさん。。。。。
*はじめまして。。。。

うわあ。。
ひょっとして毎日削除してた?

さすがにある方は、「ブロックされるかな?」なんてわかっていらっしゃいました。

申し訳ありません。
タグ:不動産投資
posted by よこはまセクスイ at 00:49| Comment(4) | TrackBack(0) | 不動産投資2008.4までの記事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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