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2008年03月05日

メール連絡への感謝


3/1に「セクスイ手法の限定公開が可能になった際には、ご連絡しますね」ということで
ご連絡をさせていただきました。

激励のアドバイスと、いくつかのメールありがとうございました。
すでにメール交換した有名なブロガーからも、素敵なメールを頂き、こころから感謝しております。

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最近話した方。。。
マンション1室もっている方がいた。
5年前購入し、賃貸で180万円/年の家賃を得ており、心から満足している方であった。

家賃収入で返済し、新たに都内に家を買っている。
手持ち資金ができ、次の一手を考え「意見」伺いメールが来た。

本人は、うまくいっているのでもう一件と考えている。
ご夫婦で、追加購入の意向だが、周りがそうはさせず、迷っている。
周りは「返済」を勧める。何かあったらどうするの?」

サラリーマン収入で平均以上に得ているので、1件めの半分は返し終わっている。

あえて偏ったコメントはしなかったが、賃貸マンションと自分の家の返済に、十分のリスク対応しているのでどちらに進んでも大丈夫だと思った。


限定何名さまになにかをプレゼント!

よくあるマーケティング手法をつかわないのにご連絡くださった方々(決して多くはない)、コメントくれた皆様、本当にありがとうございます。がんばってみたいと思います。

できるかなあ。。。

byせくすい
posted by よこはまセクスイ at 14:27| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産投資2008.4までの記事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年03月04日

風説の流布

dubai.bmp東洋ホームの件に関連して、2ちゃんねるに触れました。

2ちゃんねるに書いてあることは、玉石混交です。
ある種の意図を持って、評価下げを狙って書いている場合があります。

ご存知とは思いますが。

たとえば、上場している会社を危ないと書く例もあります。
上場していなくても、会社にとっては迷惑です。

そういう観点から、セクスイはブログ内では、
結果的に倒れた企業以外のうわさは書かない所存です。


それにセクスイが得た情報は、不動産業界のささやきであり、
そこにも意図がたっぷりあるとおもいます。

たまたま今回はずばずば的中しましたが。

でも、業界内ではわかるんですね。すごいなあ。
タグ:不動産投資
posted by よこはまセクスイ at 15:12| Comment(3) | TrackBack(0) | 不動産投資2008.4までの記事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年03月03日

東洋ホーム

東洋ホーム株式会社
自己破産を申請
負債94億円

もうやだ〜(悲しい顔)もうやだ〜(悲しい顔)もうやだ〜(悲しい顔)もうやだ〜(悲しい顔)もうやだ〜(悲しい顔)

やはりきたか、リブゼというマンションはちらほらあったので、
親近感はあった。

3ヶ月くらい前に聞いた、業者さんの情報は結構正確だなあ。
ま、でも2ちゃんねるにも結構かかれてるか。

関係者が書くのかなあ。

「給料だせー」

みたいに。


そうそう、怪しい会社は結構ランドマークにあるんだよね。
posted by よこはまセクスイ at 17:05| Comment(8) | TrackBack(0) | 不動産投資2008.4までの記事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年03月02日

借金RCの意義

ひーこさんDANNAさんコメントありがとうございます。
セクスイ、つきぬけていきます。


さて、世の不動産投資にはいろんな説明がある。
借金だけでも、

1.積極的に数億の借金でRC買って35年返済で・・・・・理由:普通の人がお金を借りるにはそれしかないから。そのリスクは小さいのだ!(K森実業的)

2.借金不要!激安おんぼろ物件かって安全経営。・・・・・理由:リスクはないに越したことない。それにキッシュで、激安に買おう。。。(激安アパート的)
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世間一般的には、相場が上がっていた頃は1に注目が集まる。

■結果、K森氏は仲介手数料で巨額の利益を得た。もちろんそのセンスは、ワンパッケージで不動産投資を商品に見せたうまさにある。(とおもう)

まずったかな?とお客さんが感じるか否かはおいといて、商品メイキングとしては異才だ。これまで多くの不動産業者が気づかなかった、やらなかった手法である。

■次に不動産投資やってみたいけど、そんなに借金するのは、できない、不安だという層の興味をつかんだのが、「激安アパート、なるべく現金で!」みたいな本だと思う。これもリスクが叫ばれる中、多くの指示を集めている。


セクスイが興味を持っていたのは、そのどちらにより分があるかということ。

数学的には、「モジリアーニ・ミラーの命題」というものに近いと思う。どちらも同じなのである。借金すれば結果の分散が高まるだけ。

※有名な野口先生の「超経済脳で考える。」150ページに近いことが書いてある。そこから上の文章を推測しました。違ったらごめん。


1の問題は、結果の分散が極端に高まることを、オブラートに包んでいると見受けられる点。
2は、安心に軸を振っているからまあいいのかな。

両方を極端に信じてもそれ自体は大差はない。ということらしい。


さて、10年後くらいの結果がどうでるか。

※数学的な用語使いは間違ってたら許してね。
posted by よこはまセクスイ at 15:09| Comment(12) | TrackBack(0) | 不動産投資2008.4までの記事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年02月29日

のこり時間 レノボPC

考えることは

残り時間。

・・・・・・・・・・・・・・・・・
・・・・・・・・・・・・・・・・・

「内装屋の大家道」(ランキング70位くらい?)が、何歳までにどうなりたいかを語っている。
するとコンドウ社長が、残り時間を書いた。


人間何かをきっかけに、残り時間を意識し始めると思う。


セクスイも残り時間を考え、海外進出をぶち上げた。

資金的にも、家族の年表的にも、安全策ではまったくない。
資産的なバランスとか理由はいくらでもつけられるが、本音は感性である。

犬犬犬犬
何かがセクスイをせかすのである。

20代は何も考えずに遊んでいた。
とても楽しかった。

だから、20代で不動産投資に入っている「えのっち」や「3時のPAPA」にはあきれるとともに、恐れ入るのが本音である。

彼らは、少なくともセクスイより時間で有利である。
100%有利である。

これから、その年代を通過する人は無限の可能性がある。
可能性を有意義に生かせなくても無条件にうらやましい。

どんなに過去にすばらしい実績と輝きを持っていても、
自分には、過ぎ去った時間しかない。


立ち止まる暇はない。

*************

そうかんがえて買ったレノボのB5ノートPC。「THINKPAD」
http://www-604.ibm.com/webapp/wcs/stores/servlet/CategoryDisplay?storeId=10000392&catalogId=-392&langId=-10&categoryId=4611686018425110754


説明書が実態にあってないなど不備は多々あるがかわいいやつである。
軽くてステキ
大満足。


※レノボは普段PCを使う人以外お勧めはしない。
日本メーカーのPCに比べ、
やはり、それなりに慣れていないと大変だ。。。。。。

「くうー」
posted by よこはまセクスイ at 00:44| Comment(8) | TrackBack(0) | 不動産投資2008.4までの記事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

リーマン物語

セクスイは昼間はリーマン。
投資銀行ではないが。。。


社内他部署から、●●の案件を教えてほしいと知り合いがきた。

「ん?いいよ。」 概要を教えてあげた。問題ないレベルで。

半日くらいして、部内ALLメールで抗議してきた人がいた。



「それは、自分の領域だ、勝手に情報を出すのはこまる。大体・・・・・・・・・
・・・・・・・・・(関係ないこといろいろ)
・・・・・・・・・
・・・・・・・・・  これは全社的に問題だ!」



温厚なセクスイも少し頭にきた。
大体ALLメールで抗議するのは、物事を有利にしたくて周りにふれ回る
いすかわいいキスマークぴかぴか(新しい)なやつが多い。

ほっとこうかと考えたが、ふと、

こんな甘いやつとの付き合いも長くないかもしれないな。。。世の中で自立するのはもっと厳しいし。いい思い出かも知れんな。」

なんて考えて、挑発にのってみた。

「アナタノ主張ハ、スバラシイ!!」

部門ALLメールである。


そいつからの反論はなかった。。。

会社は何事もなかったかのように、今日も動いている。
セクスイのメールも無視された。
posted by よこはまセクスイ at 00:06| Comment(1) | TrackBack(0) | 不動産投資2008.4までの記事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年02月28日

銀行ヒヤリング

ちょっと時間があったので、銀行さんとお電話。
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「どうですか、最近の融資は?あ、アパートローンですよ。」(せ)

「アパートですか。。。。初めて買う人にはしぼられてきましたね。会社への融資ほどではないですが。」

「へえー、どのへんが絞られてるんですか?」(せ)

「満額かさない、評価きびしい。かなあ。。。」

「なるほど変わりましたね。。。そうだ、セクスイ基準でよい物件見つけて、そういう人を紹介したら、融資ゆるくなりますか?」

「うーーん。セクスイさんが個人保証されるなら。。。。」

「いやそれは・・・なあ。」

着実に市況は変化していますね。
まあ、健全になってきているともいえますが。
posted by よこはまセクスイ at 13:23| Comment(4) | TrackBack(0) | 不動産投資2008.4までの記事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年02月27日

富裕層の感覚

振り返ってわかるもの

それは山と谷。

セクスイの周り(横浜)的には1.5年前から1年前がとても高い山だった。

今、当時の物件の再販を見つけることがある。

とても、違う値段になっている。
そうしないと興味を惹かれない。

ファンドの撤退とか、投売りとかサブプライムとか

不安をあおる言葉が並ぶこのごろ。

谷底に向かってはいると想像できる。

さて、いつ反転するのか。楽しみだ。

早まったかな?くらいでものを買うのがベストなのかな。。。さて?


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いずれにしても、セクスイはリスクフリーな投資家をめざしたい。
この場合、リスクフリーは、

「今ある規模を失わない」で十分と思う。



えられたはずの利益を得られないリスクというのは際限がない。

富裕層ならあせらないと思う。

そうありたい。
posted by よこはまセクスイ at 14:31| Comment(2) | TrackBack(0) | 不動産投資2008.4までの記事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年02月26日

本音の投資は、

セクスイ不動産投資は、無茶しても、失敗あってもいまだ、倒れていない。
努力が苦でない。みんなかわいい。

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不動産投資にもいろいろあるようだが、
どんな形でも、派手に買いまくるにはお金がいります。

自分の調達できる額以上には買えないですね。
かといって、借金したら、返さねばならない。返さないと、強風に倒れやすい。
安定は大事です。

半年から1年まえ、
所有物件が値上りして「有頂天になった人」も多いと思う。
セクスイも否定しない。

「自分は天才か?」

そう思った人もいるかもしれない。


事実は違う。それが今わかっている。
流れに乗っただけ。
心して返済にはげもう。うんうん。

■■
さて、投資についての本音は「すべて手離れ」をして、他人の資産を運用することがベストだと思う。
常に手数料をもらう。
損失は自分のリスクではない。収益は喜ばれる。
ボーナスもでる。

不動産投資の究極は、
仲介と各種のマネジャーだと思う。

結果がどうあろうと、手数料がもらえる。
posted by よこはまセクスイ at 21:42| Comment(5) | TrackBack(0) | 不動産投資2008.4までの記事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

だでぃ

dannaさん、ひろさん、シンガさん、資産家さん、コンドウ社長、ひーこさん、たまこさん、星輝さん3時のPAPAさん、水戸大家さん、えのっちさん、ひまわりさん

コメントいつもありがとうございます。本当に贅沢なことだと感謝してます。

■■■■■■■
週末。

「そこは引き戸にしようよ。」
「色はナチュラルにしとこうか。」

電話でフルリフォーム決行中である。おもしろい。


子供が、聞いてきた。ずっと気になっていたようだ。
「パパ、自分の部屋をデザインしてるの?」

「そうだね、それから、(パパじゃなく)ダディだからね。」
「・・・・・・・・・・・・」

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セクスイだでぃはサラリーマンである。社外の相手に、ビジネスの無理はめったに言わないが。。。。


「●●のセクスイさん。」  相手は●●で、セクスイを見ている。
それは会社名。



先日、ちょうどいい具合に、セクスイの会社名など話さず、サービスを売り込むことにチャレンジしてみた。
ほんの数分だが、

個人で勝負してみた。ぴかぴか(新しい)ぴかぴか(新しい)

結果は、惨敗だが、震える経験だった。犬犬

世界が一瞬で変わった。
言葉遣いに気を使ったのは何年ぶりだろう。
・・・・・
・・・・・


セクスイは弱いけど、自由のために一歩一歩。。前進したい。
posted by よこはまセクスイ at 00:44| Comment(6) | TrackBack(0) | 不動産投資2008.4までの記事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年02月24日

所有の不自由さ

シンガさん!なぜあなたはあちこちいけるのですか?

(今日は出だしを変えてみました。。。。byせくすい)

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以前、自由への時計
と称して確かこんな式を書いた気がする。

借金÷可能な年間返済額(お金の流れともいえる)

この時計には欠点がある。

1. 表示の精度

1億借金で返済2000万可能な人(5年で自由)
1000万借金で返済300万可能な人(3年で自由)

借金がないほうが万が一に対しては健全ではあるが、事業運営上は万が一のリスクは少ないので、本当は2000万返すお金の流れをもつ人が実質的に自由かもしれない。


2. 自由への魅力

1億借金で返済2000万可能な人は5年で自由になろうとするかというと、つい別のものを買って借金を増やしてしまう。

その理由は簡単。

そこに利益があるのに、それをつかまないのはもったいないと感じるから。
あるいは、楽しいから。そう、釣りみたいなものかもしれません。そして、大不況なり、何らかの市況の悪化がない限り大体大丈夫なので、また継続してしまう。


そしてあるとき、気がつく。

何をやっているんだろう?


また、そんなことを考えてしまいました。
タグ:不動産投資
posted by よこはまセクスイ at 00:33| Comment(11) | TrackBack(0) | 不動産投資2008.4までの記事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年02月23日

セクスイの勉強

星輝さん、3時のPAPAさん、ひまわりさん、シンガさん、ひーこさん、ひろさん、えのっちさん、コメントいつもうれしいでございます。

実は今晩は友人と赤坂見附で一杯。ビールバー
送別会シーズンも終わり、さすがに混まないだろうが、それでもさくっと入りたかったので、高めの居酒屋へ。

ガラガラ・・・・・・・

「いらっしゃいませ。ハートたち(複数ハート)ハートたち(複数ハート)」と女性が元気いっぱいに迎えてくれる。

・・・・最後の空席だった。
夜の東京、金曜はあなどれない。

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さて、ネットで物件さがししても響くものが少ない。相場の感覚なれだから別にいいのだが。
書くことがないので、勉強法を書いてみます。

とりあえずの例として、
ネットや情報誌タウンズだけでも、結構わかることはある。
以下、こんな感じで把握しています。


横浜の収益物件価格の傾向
1.新築物件:利回り悪く売れ行きも鈍っているかんじ。供給も減っている。
2.中古物件:過去見た物件が、何ヶ月もがんばっている。売主の精神力をかんじる。

横浜の戸建ての価格提示傾向
1.新築物件:思いっきり建築済みが乱立。。
2.中古物件:1-2年以上前に比べ、高くなっている感じだ。

週末になるとマンションと不動産業者さんのチラシがすごい。それも全部見ています
今日の某社のマンションのキッチンのデザインは良かったね。
たぶんこれから採用するマンション多くなるんだろうなとおもいました。

ただでも結構勉強になりますね。
ちなみにタウンズは、

「5種類ぐらいみてます。。。」

基本的にすきなんですね。わたし。
タグ:不動産投資
posted by よこはまセクスイ at 02:39| Comment(4) | TrackBack(0) | 不動産投資2008.4までの記事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年02月22日

市況情報

星輝さん、えのっちさん、ひーこさん、コメントありがとうございます。

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東京の流動性が劣ってきているらしい。
金額と種別は、億ション、億戸建てに顕著らしい。

がんばる業者さんが教えてくれた。

ある意味、もて男Pはついているのかもしれない。
いくらのを買うのか知らないが、
大きな値引きを期待できるだろう。それも数割の。


※ちなみに収益物件は、相変わらずだそうです。特に数千万円はいいものが出ないそうです。
タグ:不動産投資
posted by よこはまセクスイ at 19:00| Comment(5) | TrackBack(0) | 不動産投資2008.4までの記事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年02月21日

自由への時計

セクスイまじめに経済的自由を考えている。

経済的な自由とは、「家賃売り上げ-毎月の返済」>生活費
なんてことは、セクスイ的には決してないが、

経済的リタイア達成!といっている人もいる。

その心臓に恐れ入るだけです。

独身で生活費も少なければ、ま、気にしないかもしれない。

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では、借金がゼロになったら?

建て替えについては、銀行を頼るという考えで
ここまでいけば、

「祝達成?」わーい(嬉しい顔)わーい(嬉しい顔)

世間的に通用する平均と思う。


自由への時計を提案すると、

「借金/現実的に可能な毎年の返済額」

一見よいのだが、穴がある。

@1億/1000万の人は10年
A3000万/500万の人は6年
B1000万/400万の人は2.5年

不動産の値上りが益するのは、@の人。
資産拡大に長けているのも@の人。

さて。
タグ:不動産投資
posted by よこはまセクスイ at 18:00| Comment(5) | TrackBack(0) | 不動産投資2008.4までの記事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

サラリーマンの労働

dannaさん、コンドウ社長、星輝さん、資産家さん、水戸大家さん、
いつもコメント感謝です。

題名は試行錯誤です。
自分の感覚にあうか、たまに変えてみてます。
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日本の有名自動車会社が従業員のQC活動は業務ではないと主張している。

いかがであろう。

りーまん、「僕帰ります。」といいにくい以上、それで無給ってのもなんである。

全般に、リーマンの労働は、事業活動や投資に比較にならないほど安いと思う。

思う。


しかしだ、忘れていけないのは、給与の継続性である。

脱サラした友人が語った。

「組織を離れて初めて、毎月もらえる給料のありがたみを知った。」

こころの安定だそうだ。

あんまり不動産に関係ないですが、セクスイの最近思ったことということでお許しを。


posted by よこはまセクスイ at 12:46| Comment(2) | TrackBack(0) | 不動産投資2008.4までの記事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年02月19日

倒産か、ついに。

http://www.ajax.co.jp/index.html

昨年末から、いくつかの業者さんが危ないと聞いていた。
IEのお気に入りに入れて、適宜見てきた。

そのうちのひとつAJAX

久々に今日チェックしたら、該当ページがなくなっていた。
「???」

とチェックしたら、どうやら倒産らしい。


うわー。そうするとほかの情報も信憑性高いなあ。

くるかな。

さてと、打つべき手は何でしょう?
タグ:不動産投資
posted by よこはまセクスイ at 15:49| Comment(8) | TrackBack(0) | 不動産投資2008.4までの記事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年02月18日

伸びる人、業者さん

セクスイ、最近ものすごくいそがしい。
24時間サラリーマンである。

「もーくたくたです。。。。」
そんなわけで、ほとんど不動産業務はやっていない。

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昔からセクスイは維持管理についてはシステムを志向してきた。
自分が不在でも、適度に回るシステムである。

アメリカ赴任等してきたので、そうしないと身が持たなかった。。。。


これまでの歴史の中で、多くの業者さんを信頼し、いくらかの業者さんに裏切られた。
100万以上騙し取られたこともある。
人間、チェックが甘いと変わる人がいる。



逆にチェックしなくても、変わらぬ仕事を続ける人(業者)たちもいる。


そんななかのひとつ、業者さんだが先日、電話のなかで聞いてみた。

「●●さんに会ってから7年たつけど、お世話になってますね。
本音を言えばもう少し安くてもありがたいけどなあ。」

「えへへ」(あまり語らない。)


「でも、手を抜かないし、緊急でもかならず対応する組織力だから、高くはないよね。
●●さんのとこ、この7年で年商のびたでしょ?どうやって伸ばしたの?」

「・・・・セクスイさんに最初にあったころは年商●●でしたから、おかげさまで約8-10倍※に伸びました。組織の育成をいつも心がけてきました。」

※億単位の伸びです。

なるほど。。。
タグ:不動産投資
posted by よこはまセクスイ at 18:52| Comment(6) | TrackBack(0) | 不動産投資2008.4までの記事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年02月15日

金融機関はまだ元気

星輝さん、水戸大家さん、ひろさん、dannaさん、レポートありがとうございます。
投売りはまだ時間がかかりそうですね!

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さて、セクスイまじめにサラリーマンである。
最近忙しいので、夜遅いだけでなく、通常より1時間も早い出社もある。

こころはもっと寝ていたい。
おどろいたのが、その時間帯でも出社してアピールしている人が。。。。

どう見てもいそがしくないだろ?

とおもいもするが。。。ま、いいか。
セクスイも不動産なら時間は関係ない。

■■

不動産の投売りはまだ、余りないという感じがする。
やはり銀行が倒産しないと本格化はしないのだろう。

主要駅の駅前になぜ金融機関のビルが多いか?
不況でおいしい話が出るときに、

真っ先に買うのが銀行だからと感じている。
銀行に買う余力があるときは、そういう物件は下々にはこないだろうなあ。。
タグ:不動産投資
posted by よこはまセクスイ at 12:00| Comment(7) | TrackBack(0) | 不動産投資2008.4までの記事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年02月14日

最近の読み

星輝さん、水戸大家さん、コンドウ社長、dannaさん、
みんなK森実業にはひとことあるようですね。。。。正解!

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セクスイ、サブプライムの荒波も予想通りだから、
収益物件の投げも近いかと期待した。

戸建ての投げはかなり近そうだ。

・・・・・・・・・・・・・しかし、

収益物件はまだ変動が感じられない。

いまだに7%だ、8%だといっている。

変なものはいまも昔も売れない。

でも、よいものは少ないなあ。相変わらず。

ただ、ネット上の観察ですが、

札幌あたりの動きが鈍くなっているように感じる。

博多は、「ひろ」さんいわく、激化している模様。

皆さんはどうかんじますか?
タグ:リフォーム
posted by よこはまセクスイ at 19:46| Comment(4) | TrackBack(0) | 不動産投資2008.4までの記事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年02月13日

K森実業???

星輝さん、ひろさん、コンドウ社長、dannaさん、3時のPAPAさん、sweetkissさん、ひーこさん、
結構なキャストでセクスイ、ミュージカルでも観に来た感じです。

みんなリフォームには重いがありますね。いや、思いでした。

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セクスイ、あっけにとられた。

K森実業のK氏が何かの雑誌に出ていた。

素人不動産投資ブームで一番賢く儲けたのは彼だとセクスイは理解している。
それに文句はない。
ただ、

「大規模な値崩れがおきると・・・・・」(だれかがコメント)

「ええ、1億で買ったものが6000マンになれば・・・・」(K氏)

(中略)

空室だらけの物件が増加して・・・」(K氏)

その後は、いかに募集告知をうまくやるかを懸命に語っている。


■■■■■■■■■■

埼玉の物件を、「埼玉は人口が増加するから最高の地域だ!」と紹介し、通販していたK氏。

K森実業から1億でRC10数%を買った人は、6000マンに下がったらどんな気持ちだろう?
きっと30年ローンでしょう。


もちろん決断は、購入者だからいいんだろうけど。。。。

割り切れない感じ。ですね。

タグ:不動産投資
posted by よこはまセクスイ at 00:21| Comment(7) | TrackBack(0) | 不動産投資2008.4までの記事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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