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2008年02月12日

リフォームセクスイ

1月に退去した部屋がある。タバコを吸っていた方なので、真っ黒であった。
壁紙をすべて張替え、クリーニング、各所の補修などトータルで1Rでも15万?

結構な額である。

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セクスイ、基本的にシステム化しているのでやることは限られている。また、そうでないと時間がなくなる。身が持たない。

賃貸事業は経営である。

みなさんのブログを読むと、リフォーム大好きな人が大勢いるが、驚きと感動を感じる。
「ま、みんな時間があるんだよね。」

そう思いながら、D2(ホームセンター)へ行ってしまった。

ケルヒャーをじっと見つめる自分がいた。

「すっごいんだろうなあ。。。」

いかん、リフォームセクスイになろうとしている。

こう、採取本能とでも言うものがくすぐられるんだなあ。
タグ:不動産投資
posted by よこはまセクスイ at 02:43| Comment(11) | TrackBack(0) | 不動産投資2008.4までの記事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年02月08日

資金繰りか損きりか?

ひろさん、たまこさん、星輝さん、社長、dannaさん、資産家さん、水戸大家さん、3時のPAPAさん、シンガさん、ビールンビアーさん

みなさん、コメントありがとうさまです。週末はおいしくビール飲みましょうね。

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さて、先週ホームガイドだったか住宅情報誌をみていて気がついた。

「建築後、半年以上の売れのこり物件続出」(戸建て)

に。。。。。

大体は、駅からバスだったり、道路付けが悪かったり理由があるのに、4500マンとか強気の価格設定をしているから売れ残る。

3000マンなら売れているだろう。
デモ、たぶん仕入れが高いからこんな価格なんでしょう。


と思っていたら。今日のタウンズは!

「かって悔いなし、完成済み」(ひえー)

イロイロな言い方があるなあ?とも思ったが、事実はひとつ。

戸建て建築業者の資金繰りは相当厳しくなっているはずだ。

まわしてなんぼの商売しているはずだから。



よく言われるのは、
「資金繰りの才能が経営者には必要だ。。。」

でも本当は、
「資金をショートさせないために、売れないなりに損きりの決断」

これができるのが経営者だと思う。
タグ:不動産投資
posted by よこはまセクスイ at 01:05| Comment(7) | TrackBack(0) | 不動産投資2008.4までの記事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年02月06日

最近の市況

資産家さん、星輝さん、社長、dannaさん、ひーこさん、たまこさん、えのっちさん、
みなさん「元気ですかー?」寒いですが、がんばってますか。コメント感謝です。

雪雪雪

セクスイ最近悩んでます。

リーマン労働について。。。。。

この何十分の一の時間投入で、数百万は稼げてしまう。。。気がする。

「いかんな・・・」

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某不動産やさんから、投資物件のチラシが送付される。
こんなことまで書いてある。

「キャップレートは下がり続けています。いま、ファンドの投売りがあっても、価格の下落はありません。(後は略)」


ほお。。。。すごい自信だ。

感動だ。

実は、そういう視点でネットに出ている投資物件の利回りを見続けている。
大まかに言って、まだ下がる気配はあまりない。
売れずに残っている時間は長くなっている。

我慢どころである。さて。

雪雪雪



タグ:不動産経営
posted by よこはまセクスイ at 00:59| Comment(2) | TrackBack(0) | 不動産投資2008.4までの記事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年02月02日

バリバリ ハワイ

水戸大家さん、星輝さん、社長、dannaさん、みんなコメント楽しいです。

星輝さんが自由が丘-渋谷間に注目されてますが、セクスイも、ミニバブル崩壊で土地値下落がおきたら、目黒区に探しに行きたいなと考えてます。理由は・・・横浜・川崎の専門性の次はハワイと目黒かと。。。。。

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バリバリバリューという番組で、年収3000万の人が家賃50万の戸建てに住んでいた。マノワという高級な地区である。以前、ワイキキや、周辺の家賃調査をしたので、とても安く感じた。やはり調査時点のレートの違いがおおきい。


昨年は1ドル124円だった。
2500ドルのコンドミニアムは31万円。

それに対し今回の戸建ては
50万円だが、1ドル107円として4700ドル。
ドルベースではほぼ倍だが、円建てなら20万円しか違わない。
円高万歳だ。

「50万の借りればいいじゃん。年600万だし。」
と奥様に言ったところ、

「あなたハワイで年収3000万稼げるの?」といわれた。。。
いかん、早くハワイビジネスを立ち上げねば。。。

ところで、この3000万のだんなは何をやっていたのでしょう?セクスイは50万の安さに気をとられて、そこ見逃しました。誰か見ていたらおしえて。。。ください。

■■■■■■■■■■■■

コンドウしゃちょうから
「不動産投資の人気の理由」について提議をいただいた。

転売や仲介をやることに比べ、不動産投資は利回り低く、リスクも高い。ナノにみんな借金して不動産投資するのはなぜ?

これは、もっと稼げる転売や仲介の世界に、不動産に能力のある人がもっと参入しないのはなぜ?
とも読める。

十分に流動性があり効率的な市場や社会の場合、ある分野が他に比べ圧倒的に優位な場合、
参入するものが増えて優位性は平準化される。

しかし、そうなっていない。


想定される理由。
1.優位に見える分野(転売・仲介)には、隠れたリスクがあると考えられている。
2.(転売・仲介)参入障壁が高い。(前提の流動性が確保されていない)

1については、たとえば、裏社会の住人が多いとか、いろいろ迷信がある。
(実際は、普通の親父も多い。外国なら女性もおおい)

2については、免許とって主任者雇えば(あるいは名義借り)すぐ開業。



1は、誤解で優位性が守られている。
そしてさらに2であろう。

開業するには、あるいは開業しなくても勉強し取引に参入するには今の時間を投入しないといけない。
そう、他の職を持つ人は、やめるリスクをとらねばいけない。今の収入を捨てねばならない。


では、不動産業界の営業マンはどうか。。。
この場合、経験と勉強であろう。資金力はおいとこう。努力する人にはお金もすこしづつついてくるはず。


さて、時間をフルにかけなくても、賃貸経営ならできる。
仲介や転売に比べ利回りひくくても、時間はとられないので他ができる。
借金があるとしても、他の収入もあるので返済のふたんはへる。

気づいても参入しないのは、(できないのは)この理由がある。


1の迷信がクリアになれば、もっと参入者が増え、利回りは減るでしょう。
(手数料は最大限の規定であり、競争になればダンピングが始まるでしょう)


こうかんがえますが、どうでしょう?
posted by よこはまセクスイ at 08:47| Comment(14) | TrackBack(0) | 不動産投資2008.4までの記事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年02月01日

勝手なお勧め (求ニーズ)

資産家さん、ひろさん、水戸大家さん、星輝さん、社長、ひーこさん、dannaさん、シンガさん、みんなイロイロなアイデア楽しいです。

シーズを作れる天才は置いといて、基本はニーズの実現がいいのかななんて思ったわけで。

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さて、ニーズは別として、横浜・川崎エリアで将来価格上昇が見込めるといえば、どこでもそうかもしれないが、地下鉄の開業による駅の繁盛。

地下鉄はがんがん伸びている。


1.ブルーラインとか、グリーンラインとか市営地下鉄は伸びている。日吉はどんどん便利に。
この路線延長を狙うのも10年先を見た資産獲得術かもしれない。


が、まだある。

2.東横線がみなとみらい線となり、中華街でエンド。
これは根岸をとおりぐるりと東戸塚まで行くような計画を見た。(気がする)
途中、上大岡だったかその辺も通ったような。。。
ネットで検索すれば、出るかもしれません。

3.既に有名だが、相鉄線が西谷で接続し、東横線に伸びる。そうなると鶴ヶ峰あたりは便利になる。
しかし、実はこの辺のタワーマンションは売れいきがいまいちらしい。。。。
さすがに、東京でるには遠いのかもしれないですね。

4.川崎の横須賀線新駅。それは武蔵小杉。これは既に高いから、これ以上高くなるのか疑問もアル。



さあさあ、情報は有料だよ。

タグ:不動産投資
posted by よこはまセクスイ at 17:58| Comment(5) | TrackBack(0) | 不動産投資2008.4までの記事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年01月31日

求む ニーズ2

水戸大家さん、星輝さん、アルマーニさん、ひーこさん、dannaさん、シンガさん、ひろさん、皆さんステキなニーズ情報感謝です。どんどん実現したいものばかりです。

不動産投資的には、事故物件の空室保証なんてうきうきしてます。
ある種、手を使えば可能だとは思いますが。。。

ただ、自分の運勢的にはあんまり関わらないほうがベターな事業かなあ???なんて。ねえ、悩みますよね。

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さて、保険屋さんが尋ねてきた。

用件があるとのことで、午後に約束していた。

火災保険契約している会社の人だ。

一応案件はあったのだが、要領がいまいちなうえ、おわってもいつまでも帰らない。
意図のわからない質問や、説明ばかりで、時間がもったいない。
1時間が経過する。

「ポイントしぼってもらえませんか?」ちっ(怒った顔)ちっ(怒った顔)
とセクスイ。温厚ゆえ、最大限の言葉である。

すると、
確認が・・・といいつつ、彼の本音が出た。

「他にもいくつかおもちなんですか?」
「リスクは?大変じゃないですか?いろいろお客さんからは大変だと聞きます。。。。」
(中略)

真意が読めたので、
システムを簡単に説明した後、

「興味あれば、有料で責任持ってコンサルします。有料なのは、無責任なことをいう気がないからです。そういう仕事はやってないですが、ここまでこられたんだから、別にいいですよ」

といったら、黙ってしまった。

すると
「他にもご予定あるのですか?」ときかれ、

さすがにとっても温厚なセクスイも
「???」

静かに別れを告げた。


ただ、ひとつだけ、彼のニーズがつかめたのは有意義であった。
それには感謝する。


■■■■■■■
彼がもっとも気にしていたのは、

「入居の確実性」

であった。


みなさん、ニーズもとめてます。
不動産に限りません。

BY せくすい。
posted by よこはまセクスイ at 01:13| Comment(18) | TrackBack(0) | 不動産投資2008.4までの記事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年01月29日

求む ニーズ。

ひまわりさん、コンドウ社長、資産家さん、星輝さんコメント軽やかにありがとうございます。
世の中お金持ちが多くてびっくりです。

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年末から1月にかけてセクスイは4部屋の空きを抱えていた。
そろそろシーズンか。。。。なんて思いながら、
この1週間マカオに行っている間に2つ決まったと連絡を受けました。

やはりマカオは縁起がいい。。。(時期がきただけだって?そうかもしれませんね。)

いずれにしても入居していただけて感謝、感謝。


■■■■
さて、セクスイはなにやら商売を始めたいと考えています。
でも、いったい何が売れるのかわからない。
ほかと同じものでは、先行者に益がある。

誠意を尽くす自信はあるのだが。。。
そうだ、皆さんに聞いてみようとおもいました。

求む「ニーズ」

これから不動産買おうと考えてる人や、1棟ものがほしいという方、横浜川崎に興味ある方、空室、リフォームに悩むかた。思いつくままにコメントおねがいします。

不動産以外でもいいです。
タグ:空室解消
posted by よこはまセクスイ at 19:41| Comment(8) | TrackBack(0) | 不動産投資2008.4までの記事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

銀行ヒアリング

ひろさん、コンドウ社長、星輝さん、dannaさん、水戸大家さん、資産家さん
みんなコメントサンキュウでーす。

サボったわけではありません。

セクスイ、外遊の反動で毎日深夜まで激務で、
ブログ更新へとへとでしたあ。。。

リーマンはつらいです。

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今日は銀行の方と意見交換。

「最近、融資は多いですか?」とセクスイ。

「基準厳しくなって、物件も高止まりしてるので。。。。。貸せるものが少ないですね。」

「個人で借りる人どうですか?」

「1-2億くらいの融資を打診される方は、結構いますね。」

■■■■■■(中略)

「キャッシュもってる人どうですか?」とセクスイ。

「???(コメントなし)」

「じゃあ、1-2億の預金持ってて、不動産に興味持っている人は?」

「かなりいます。というか、一番多いですよ。」

■■■■■■

どうもわからないのだが、金融機関が相手をする人は

1-2億キャッシュを持っていて、
さらに
1-2億の不動産の融資を打診する


そんな人が多いらしい。

パワーバイヤーである。
posted by よこはまセクスイ at 00:56| Comment(8) | TrackBack(0) | 不動産投資2008.4までの記事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年01月25日

土地情報システム

かわいいかわいいたかパパさん【音楽つき】、船船シンガさん、カバンカバンたまこさん(29さい)、キスマークキスマークぺこさん、音楽音楽コンドウ社長、カラオケカラオケ星輝さん、ビールビールひろさん(祝退院)

皆さんコメント感謝です。

円が安いのか、円に力がなくなっているのか、悩ましいですね。


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さて、国土交通省HPで土地情報システムって知ってます?
http://www.land.mlit.go.jp/webland/top.html

情報としてはいいんだけど、取引価格がなんか安いんですよ。
実態はもっと高いはず。

たとえば、横浜の商業地で100万円/坪はかなり安い。

わからないなあ。

なんでですかね???
タグ:不動産投資
posted by よこはまセクスイ at 17:55| Comment(7) | TrackBack(0) | 不動産投資2008.4までの記事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年01月24日

セクスイ外資

旅をしながら考えたことがある。
物価がおかしい。


日本は株安、円安である。そのためか、最近円は高くなっているが、まだ海外の物価を高く感じる。
香港・マカオでさえ感激出来るほどに安くはない。
10年前、20年前と違い、円のありがたさを感じない。

これはどういうことか?

香港・マカオの経済力がUP?いや、経済の規模が違う。違うだろう。

円が安すぎるのだ。まだまだ。

考えた。


日本は安いのだ。ミニバブルで土地はあがった。でも、それは日本に生活するひとの視点である。

私が外国にたくさん資産を持っていたら、

安い円なので、多少高値でも円資産をがんがん買う。

何しろ、円が本来の実力を出せば、高値掴みしても、ドルや外貨にしては得である。


外資はすぐにやってくるような気がした。
タグ:不動産投資
posted by よこはまセクスイ at 21:36| Comment(6) | TrackBack(0) | 不動産投資2008.4までの記事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年01月19日

感動 求め旅に出る。

相続資産について書いた。

成功体験は、相続資産に頼らない自分を創る。むしろ、作り上げるのが楽しくなる。
ハードル大好きになっていく。

資産増殖に励むのもひとつの生き方だと思う。
それはとても楽しい。


ただ、生命に終わりあることを知り、ふと増殖に際限ないことに気づき、なにかを感じる。


自分の人生のテーマである。


セクスイは、こうおもっている。

資産形成の呪縛をはなれると、人は感動基準に目覚める。
特に、老い先が短い場合、生きがいがほしい。

「感動した!」

お金持ちだから、簡単に手に入らない感動がほしいのだ。

ダイヤダイヤダイヤダイヤ

セクスイ資産形成は途上であるが、時間配分を考え始めた。
貴重なのは時間。

費用対効果 ならぬ 時間対感動費用対感動


だからセクスイは旅に出ることにした。
家族を置いて。

タグ:不動産投資
posted by よこはまセクスイ at 01:50| Comment(12) | TrackBack(0) | 不動産投資2008.4までの記事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年01月18日

ものが出てこない。

るんるんるんるん水戸大家さん、ぴかぴか(新しい)ぴかぴか(新しい)星輝さん かわいいかわいいひまわりさん、バーバーコンドウ社長、飛行機船シンガさん、そして入院中の病院病院ひろさん、そしてひろっぴさん仲間のアートアートハートたち(複数ハート)ぺこさん、みなさんコメントいつもありがとうございます。。

いえーい、サブプライムだ。。

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たまーに、電話がかかってくる業者さんから電話が。。。。

「買わない?セクスイさん? 横浜駅近く、新築で。。。」  でもセクスイ的には致命的なところが。

「悪いけど。ごめんね。」

業者さんも、「そうだよねー」となって、しばし、雑談タイム。

喫茶店喫茶店喫茶店喫茶店

業者間で相場下落のうわさはたくさんあるが、以前売り物が少ないそうだ。
何をきっかけに、崩壊するのか、さっぱりわからず、日常をすごしているとのこと。
なんで下がんないんですかね。。。。

「ほら、このまえグレ●●倒産したじゃん。」とセクスイ。

「あれは、ほぼ倒産したけど、結局流通してないですよ。ものはどこいったんですかね。。。。」

「へえ、ふしぎだねえ。」

市場によいものは、ぜんぜん出てこないそうだ。
そんなことを業者さんがいってどうする?


眼鏡眼鏡眼鏡

投資物件はでてこないけど、住宅は流れてますね。
へー。。。
タグ:投資 不動産
posted by よこはまセクスイ at 20:23| Comment(3) | TrackBack(0) | 不動産投資2008.4までの記事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年01月17日

相続資産

るんるんるんるん近藤社長、ぴかぴか(新しい)ぴかぴか(新しい)星輝さん コメントいつもありがとうございます。。
勇気付けられています。ドルの暴落を人事のように観察している自分に気がつきます。
ドル預金がどんどん減っているのに。。

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資産ふくろふくろを相続するということについて、どんな感想を持ちますか?

「いいなあー」 ですか?そうですね。
「いらねえよ」なんていう人は少ないでしょうね。


セクスイも昔は、いいなあと思っていました。
でも、最近、何も感じない自分に気がつきました。


ご存知のように、人生は相続するものが多い人が圧倒的に有利です。
東京に家のあるサラリーマンと、地方からでたサラリーマンでは、生活のゆとりが違います。
事実です。


ただ、ある種の成功ノウハウを確立すると、何もせずにもらうということがつまらなくなるはずです。

「いらない」とまでいう人は少数派でしょうが、自分で築く面白さに目覚めます。

成功体験を積み重ねた人は、
資産相続の多少で人生ぶれなくなる。
そう思います。

作る面白さに目覚めると思います。
posted by よこはまセクスイ at 17:51| Comment(6) | TrackBack(0) | 不動産投資2008.4までの記事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年01月16日

収益モデル

ランキング順位はさえませんが、皆さん訪問してくださるのでとってもうれしいです。

おかげさまで、平均して毎日のアクセス150、PV400弱に成長しました。
会社ではあほだけど、セクスイが日々どんなことを考えているか、楽しんでいただけてますか?


るんるんるんるん近藤社長、リゾートリゾートひろさん、ATMATM資産家さん、いい気分(温泉)いい気分(温泉)星輝さん コメントうれしいです。。
ドルの暴落が始まり、ドル預金がどんどん減っていきます。

あれ、ひろさんオーバーホールでは無かったですか?

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FXで$/¥にした人は気が気ではないと思います。

さて、チラシで2億ほどの中古住宅が出ていた。
横浜市でも風情があるところだが、山手とかではない。

広さも作りも立派だが、気の毒な値段に収束するのではないでしょうか。
もちろん、売主はお金持ちなので(実は知ってたりして)困りはしないと思うが。

あ、売りに出したんだ!と思ってしまいました。


お金持ちは損きりができる。だからどつぼにはまらない。

不動産で損きりをするのは相当の体力と、判断力を必要とする。
金額もでかいし、人間現状維持を正当化、優先しがち。

シティも2兆円の損失を公表。
さ、くるかな。

本格的に下落するにも時間はかかるだろう。
早めに損切するか、それとも嵐は小さいと考え、持ちこたえるべく脂肪を減らすか。




以下は、普通のアパート投資をすごい簡略にしてあります。

今1000万を投じて総額4000万、利回り12.5%を買うとする。
2年持ちこたえれば、1000マンを回収し、銀行サンのお金で利益を創り出す構図になる。

将来、市場価値はさがるかもしれない。
ただ、固定金利を使えば、イールドキャップ収益モデルはゆるがない。
(空室リスクを克服する。)

売却しなければ、FXのスワップで稼ぐのと同じである。
でも、勧めているわけではないですよ。
タグ:不動産投資
posted by よこはまセクスイ at 23:35| Comment(6) | TrackBack(0) | 不動産投資2008.4までの記事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年01月15日

下落予想 本音は

るんるんるんるんバーバー近藤社長、リゾートリゾート星輝さん コメントありがとうございます。

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近藤社長の熱いコメントに答え、紳士に、いや真摯にかいてみたい。

どこまで落ちるかは、

1.イールドキャップと2.キャピタルゲイン期待感の両方が響く

と考える。
(ふつうそう思うのかもしれませんね。)

1.については、いくら優良物件の値が下がって20%、25%期待できても、社長の言うとおり預金金利が大事で、預金金利15%になれば、不動産投資の意味は減る。むしろ損になる。

不動産投資で期待される利回り-預金金利

これが、十分に各種リスクと諸費用見合いで高いとなればすぐに売れ始める。

2.上に書いたイールドキャップの見方は収益還元である。(確か)それに対し、余りにも下がり、どう見ても3ヶ月、半年後の転売で利益が出そうになれば、買いに入る人が出てくる。
キャピタルゲインとなる。

番外編
インフレ率がUPした場合、たとえば15%になったとき。預金金利が15%あっても現状維持になる。実際はインフレ率より低くなる。
よって、預金の目減りと不動産の下落を比較して、不動産意分があるとなれば、目先の利く人が買いに動く。


単純にはこんな要素と思ってます。
ここには、ミニバブルで伸びきったとか、過去の値段は意味が少ない。かな。。。


社長の熱いコメントで本音を書いてしまいました。
タグ:不動産投資
posted by よこはまセクスイ at 11:11| Comment(6) | TrackBack(0) | 不動産投資2008.4までの記事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年01月14日

めんどうくさがり


ぴかぴか(新しい)ぴかぴか(新しい)ソシアルビルオーナー(ランキングで探してみてください。30位くらいです。)
の星輝さん、いつもコメントありがとう。
表の仕事もがんばってますか?(笑ってください)

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セクスイいろいろと
面倒くさがり。そして、基本的に


予想屋セクスイ。

「当て」にいく生活をエンジョイする。
そこには、マイルストーンだとか、収益性がとか、細かい視点は無い。

よって

投資とは楽しいものである。

自分の決断に対し、面白い結果が待つだけである。


でも、こういうやり方だから株では大損をしたのかもしれない。。。。あせあせ(飛び散る汗)あせあせ(飛び散る汗)
ソシアルビルがおもしろそうだなあ。。。
タグ:不動産投資
posted by よこはまセクスイ at 23:44| Comment(2) | TrackBack(0) | 不動産投資2008.4までの記事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

♪(勝手な)下落予想図

星輝さん、コンドウ社長、シンガさん、dannaさん、
いつも素敵なコメントありがとさんです。


さて、

1年前の利回り8%収益物件が3年後に11%になると仮定、

500万の家賃収入の場合、
6300万→4600万で、27%引きですね。

首都圏平均的な住宅用地の場合、90年代のバブル崩壊では、2-3年でこうなりましたね。

そして、さらに3-5年かけて4600万→3000万
という変化を遂げたと思います。あくまで住宅用土地です。


もし、商業用地のぱたーんだとすると、もっと極端に落ちますよね。
数年で50%引き?ま、予想は人それぞれです。

////////////////////////////////////////////////////

以前のバブルと、大きく違うことは、

選別されて上昇したということです。
つまり、収益物件中心に上がったと。
そして、収益還元法の視点が皆さんに浸透していること。


つまり、(1億以下ですが。。。)

8%収益物件が11%になる過程で、
1.「土地もそれなりに広く、誰が見ても安定して10%利回りが確保できるもの」

→誰かが買いに入るでしょう。いくら渋い銀行でも、融資するところはあるでしょう。
だから、優良物件の壁は10%あたりかと。(地域性はあります)それ以上に下がるとしたら、かなりの崩壊になると思います。

ここで、POINTは
10%で買った人は損をするのかというと、安定して回るわけなので、決して損ばかりでもない。
年10%下がっても、とんとんに近い。


2.「土地も狭く、新築のプレミアで無理やり満室にし8%だった物件」

→融資もなかなか無理でしょうし、みなさんも勉強したから買わない。
→表面20%価格まで下がる?


1年前に8%で売りに出された物件でも、

利回り10%価格で下げ止まるものと、20%価格でもどうなるかわからないものに2極化。

※10%はかなりよい物件の話。

posted by よこはまセクスイ at 13:04| Comment(7) | TrackBack(0) | 不動産投資2008.4までの記事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年01月13日

買い出動の時期

ぴかぴか(新しい)ぴかぴか(新しい)星輝さんコメントありがとう。

セクスイ、もう更新です!!

金融庁の動きが・・・
そういう感じらしい。(と聞いただけ)

さて、個人投資家(融資1億未満)さんの知りたいことは、

「いつごろ、安く買うチャンスが来るのか。」


崩壊が起きても、高い良いものはまとめて大口に買われてしまう。
だからすぐには安くなってもせいぜい1割。

大口も担当者はサラリーマン。
買いまくって、その処理に手間ばかりかかって面倒だなと感じ始める頃に
ようやく1億未満の下げが本格化。

以前のバブル崩壊は、ここに至るまで4年かかった。
そして、徐々に上げていった。
底は2年あった。

でも、今回のバブルは、小規模。さて何年かかって底になるだろう?




タグ:不動産投資
posted by よこはまセクスイ at 00:49| Comment(7) | TrackBack(0) | 不動産投資2008.4までの記事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年01月12日

数字より現金

野球野球dannaさん、ぴかぴか(新しい)ぴかぴか(新しい)星輝さん、こめんといつもありがとう!!

実は、指値物件は熟柿&刻み上げ戦略をとっています。
星輝さんは、さすがにポイント逃さず聞きますね。おそれいりました。

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3000万10%の物件があったとして、
金利2%でROE(利益÷投下資本)を考えてみたい。
・・・かんがえさせてね。


1)全額キャッシュのとき
300万÷3000万で10%

2)半額キャッシュのとき(1500万の借金---金利30万)
(300万-30万)÷1500万で18%

3)8割キャッシュのとき(2400万の借金---金利48万)
(300万-48万)÷600万で42%


この数字にどれほどの意味があるだろう。前から疑問でした。
「ROEが、なん%だから、IRRがいくつだから合格!」

だって、借金しさえすれば数字は変えられるしー。
大事なのは、維持可能なようにヘッジできているかだとおもうんだけどー。

嵐が来る前に、長期金利が下がった。

何年固定にしようか。。。。
タグ:不動産投資
posted by よこはまセクスイ at 00:51| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産投資2008.4までの記事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年01月11日

忘れてた地域差

パスワードパスワードdannaさん、ふくろふくろ資産家さん、ぴかぴか(新しい)ぴかぴか(新しい)星輝さん、カラオケカラオケ社長、こめんとありがとう!!
セクスイ感動でおなか膨れてますです。。

ソシアルビルって入居希望者が来るなんていいですね。
dannaの建設業おやぶんストーリーも面白いです。
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先日のセクスイー予測で、東京周辺で5000-1億はさほどミニバブルの影響は受けないだろうと勝手に考えた。
なぜなら、その価格帯は、極端に上がったわけではないから。
せいぜい数割である。だから、
現金ばっかり持っても、素人投資家にさほどおいしいものは回ってこないと考えた。

忘れていた。ひらめきひらめき

※今回の地価上昇は、地域差がすごくあった。
近ちゃん社長の名古屋のように10倍(坪100→1000)はおどろきだ。。
そんな相場があったとは知らなかった。
それは売らねば損だ。



ヤハリ現金貯蓄に励もう。冬眠前の猫猫リスになろう。

もちろん、蓄えた場所を忘れて芽を出させてはいけない。

posted by よこはまセクスイ at 02:07| Comment(3) | TrackBack(0) | 不動産投資2008.4までの記事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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