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2010年10月13日

書ける内容

不動産運営をやっていると

色々な問題にぶち当たる。


サラリーマン稼業の問題など易しく思える。

なにせ、サラリーマンは会社に守られている。

それに対し、大家業は基本的には自分が前面に出ないといけない。


管理委託していると、だいぶらくだが、それでも管理会社も訴訟などには及び腰になる。

訴訟も相手が普通の人ならよい。


頭のおかしそうな人。

宗教関係。

やくざ関係の人。

社会的に弱者といわれる人。


こういった相手はたちが悪い。

何で滞納した人にやさしくしないといけないのか?

法律がおかしい。

そう思うときもある。


やくざ相手はまた面倒。

訴訟に持っていくまでに勇気がいる。

なんっても相手はこっちの住所を知っている。

「ぉらあ、あいさつしないとなー。」

なんていわれて平然と出来るほど人間は強くない。


訴訟なんかしたら刺されるんじゃない?

とか心配して、まようわけである。


まあ、それが相手の狙いでもあるが。


が、決断したとしてもその後がつらい。


宗教関係もそうだと思う。


大家ってのはエキサイティングだが、いやなものは沢山ある。


だから、早く借金フリーになって、物事に動じないようになりたい。。。。

posted by よこはまセクスイ at 23:53| 神奈川 ☁| Comment(2) | TrackBack(0) | 物件の感想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年11月08日

渋谷築城の夢

セクスイは渋谷の領民時代があった。

超高級住宅街の松涛も程近いところにいた。

洋菓子の「シェ・リュイ」喫茶店はいってみたいなあーーと思ったが、

貧乏モバQだったので、一度もいったことがなかった。


GOOGLEでみるとまだあるようだ。

なんかほっとする。わーい(嬉しい顔)

■■■

横浜村のセクスイにも江戸築城の話が来る。

品川区や大田区なら結構情報が入る。


しかし渋谷区で気になったのは2度である。

1度目は数年前。数千万だったが資金力がなかった。

候補地もよく知っていた

が、そんな冒険はできなかった。


2度目は最近。

ネットで見つけた物件だが、億の物件。

早速奥様へ。

「ねえー、黒ハートこれいいとおもわない?」犬  軽いかんじ。


奥様の評価は、懐疑的。

ここに店が入るのか?→渋谷は入るのだ。

銀行は?→貸してくれるだろう。


でもまだ、高い。

うん千万くらいはやすくなってくれないとな。。。。

などと皮をむく。(?)

・・・・・・・
・・・・・・・


数日後、終わっていた。失恋

奥様がいう。

「終わったとなると、ほしくなるのよねー」猫

そして数日で忘れる。



もちろん冷静に考えるなら、利回りが低いので、楽ではない。

だからそれでいいのだ。

渋谷進出3度目はいつかなあ。
posted by よこはまセクスイ at 07:00| ☁| Comment(6) | TrackBack(0) | 物件の感想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年01月12日

東横線 白楽9●00万円 再登場 あれえ?

dannaさんコメント感謝です。

さて、登場です。

東横線 白楽9分 9●00万円
ああ、あの建物か。


あれ?この値段だったっけ?

関係者にとっては、迷惑かもしれないので、あまり露骨に書くのはひかえるけど
半年前に違う  値段?
。。。。



成功するかな。



年間収入も少し上がってる。利回りは少し下げている。
不思議だね。

ちょっと年間家賃の想定上げて利回りで、価格はどんどん。

場所がいいからな。ここ。
まだ勝負できるかもしれない。

横浜はミニバブルで数割しか上がらなかったせいか、まだ多少強気。

でも。。。
ラベル:不動産投資 白楽
posted by よこはまセクスイ at 22:26| Comment(2) | TrackBack(0) | 物件の感想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年01月07日

横浜駅徒歩12分RC S61築

ぴかぴか(新しい)ぴかぴか(新しい)星輝さん、キスマークキスマークたまこさん、こめんとありがとう!!

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たまこさんのブログに書いてある
預金連動型ローンは、普通預金に入れるロスがないからいいなと思いました。

さて、
■横浜駅徒歩12分RC S61築
■土地30坪、3F 利回り10% 5980万円!!

なんてのが最近出てましたね。
お安めなので、難点あるのかなとおもったけど、ないのかもしれません。

即効で決まったようですが、割とよいと思いました。
1000まんくらい入れられる人には、安心できる返済だし、いれなくてもまあ、いけるでしょうし。
(買った人、適当な意見でごめんなさい)

たぶん満額で買ってるでしょうね。
そして、満額でナイトこれはまず買えないと思います。
いまの相場では。

この価格なら興味持つ人は多いでしょう。
posted by よこはまセクスイ at 13:30| Comment(6) | TrackBack(0) | 物件の感想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年12月21日

元住吉 セクスイな駅。

10年以上昔、独身セクスイは引越しを考えていた。
場所は東横線。

日吉かなあ、菊名かなあ。
でも、高いから元住吉。駐車場も安いし。

そんなマイナーな駅が元住吉だった。不動産屋も小さな、親父が一人の店ばかりだった。
「このくらいで部屋はありますか?」犬犬

「じゃ、これ書いて。」
「あ、大家さん、今ね、どこどこお勤めの若いのが来てるんだけど。うん、そう。」

・・・・・・・・・
すっごーくいやな気分だった。
値踏みされているようで。

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いま、元住吉は立派な駅になり、駅前は人通りがたえない。クリスマスクリスマス
今年はじめ、そこへ降りて瞬間で決めた。

「ここで買おう。」

あれから数ヶ月、まともな物件は出なかった。出ても高かった。
でも、最近、ちらりと、駅近まともな利回りの物件が。

まだまだだが、やはり変動が起きていると思う。

あー、こんなことばらしちゃあ。。。ライバルが増える。ま、いいか。
セクスイは横浜・川崎を集中してみています。

いくら投売りでも、駅を間違えて買ってはいけないよ。。。
後ゲストハウスとかの、利回り極大化物件は皆さんに、すすめてませんよ。
ラベル:アパート 成功者
posted by よこはまセクスイ at 00:52| Comment(5) | TrackBack(0) | 物件の感想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年12月05日

最高の物件でしょ!


今日は、セクスイーも含め、不動産投資にやる気満々の皆さんが経験するような内容です。

■ ■ ■ ■ ■ ■


秋の深まる頃、某不動産会社の営業マンから電話が来た。

「最高の物件です。3社がいっせいに売り出しを開始しました。競争です。」

あおってくれる。。。あせあせ。。

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この営業マンさんは好感がもてる話し方なので、最後まで聞いてみた。
決して押し付けがましい人ではないと感じた。

「東横線 反町 徒歩数分 テナントは有名企業の関連会社で滞納なし。広さは15坪ほど。
築20年くらい。駐車場あり。

なんと利回り8-9%ですよ。」

「お、利回りは別として、いいじゃないですか。土地はどのくらい?」

「マンションの1Fです。」

犬犬

「あのー、失礼ながら、どこがいいのかわからないので、教えてもらえませんか?いや、バカにするとかでなく、私にはわからない魅力や見方があるのかもしれないので、お願いします。」

「いや、そういわれると、これ以上無いんですが、まあ安心できる入居者ということでしょうか。」

「なるほど」

丁寧にお礼を言って辞退した。やはり正直な人だった。

あれから1-2ヶ月以上 経過したがNETでまだ見かける。


東横線なら何でもみんな飛びつく時代は過ぎ去った。。。

posted by よこはまセクスイ at 21:16| Comment(6) | TrackBack(0) | 物件の感想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年10月29日

アデニウム湯河原(温泉マンション)

週末はお昼に「デニーズ」、ファミレスは何ヶ月ぶりだろう。

そこで、湯河原の温泉つきマンション、駅2分のチラシを見つけた。
全体110戸ほどを10期くらいに分けて売っている。一気に売れないから普通である。何気なく見ていたが、56平米2400万円あたり〜で、別途月3万位はかかる。

奥様の心をくすぐった。「ほしいねえ。こういうの。」温泉大好きなので、ビンゴのようだ。
http://www.jointcorporation.co.jp/open/building/index.jsp?buildingId=2590234

収益物件としての購入は論外ではあるが、駅徒歩2分新築で確かに安い。価格は積算で出されているだろう。
「ちょっといいなあ」(広告料はもらっていません。)
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お、ブログ浮遊で面白いもの発見。
「楽天家の不動産投資」(140位くらい)
http://www.dream-dream-again.com/hudousan/archives/100/

筆者は億単位のマンションを派手に買いまくっている。
スタートはかなりのものを相続されているので、0から出発する人とは少し違う。その辺はそれとして、このオーナーの感覚はのんびりしていて共感できる。

投資はこのくらいの「ゆとり」がのぞましい。。
ローン100%でも、他に多数担保価値のあるものがあり、収入も上手に流れているので、不安が感じられない。
都内価格の上昇でよりいっそうリッチになっていることだろう。
お金は集まるものである。

以上です。
posted by よこはまセクスイ at 16:30| Comment(6) | TrackBack(0) | 物件の感想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年10月09日

進軍ラッパ 東京都大田区

君に悩みは似合わない。ほら、わらって。 by セクスイー部長

インターネットを散歩する中で、かなり優良な物件を見つけた。東京相場は大田区、品川区しか調査していない(横浜に近いから)が、その中でまれに見る良さである。

金額 18000万円、東京都大田区、地下鉄駅 徒歩5-7分、
土地80坪 建140坪のRC、築20年、利回り8.5%
難点は線路に隣接するだけのようだ。   ほしい。利回りなんかぐっとくる。20年以上の返済期間も取れるのはあまり無い路線価100万/坪だから、時価200万/坪だろう。そうすると土地値だ。
gt3.JPG
クォーンと、雨の中、愛車GT3(だったらいいな)を飛ばして現地へGO。
・・・・・・・・・・・・・・

外見もGoodじゃないか。。。。
(※流通中であり、迷惑かかるとなんなので、適当に省略してます。)oota.JPG

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お?九州の豪族ひろさんが、現金決済に走った。(34位、大胆な小心者のなんとか)
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奥さんとも相談した。「いいんじゃない。買えば。」さっそくエクセルしながら、考えた。

購入すれば、資産の時価も1.8億増えるが、負債も1.8億増える。私は別に負債こみの「資産●億円」がうれしいわけではない。
入居者については、家賃が下がる日が来ても、満室は工夫次第だろう。そういう面でのリスクは低い。回る物件である。マイナスのキャッシュフローにはまずならないだろう。以前の手付け放棄に比較してかなりよい。

では、即買いの物件か?

セクスイーは、ファンドの購入金額減少による不動産価格の停滞が近いと予想している。最悪5年で2割の相場下落を予測。もちろん、年1400〜1500万なので、×5年で7500万弱は回収可能ともいえる。5年後は築25年のこれが1億で、相場であろう。つまり現在の市況が2割下落しても、十分に相場物件ともいえる。

計算でもやっぱりOkだ。 えーい。結論はこれだ。
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進軍ラッパは吹かなかった。
「逆方向へ読みが外れたとしても、自分のB/Sが痛んでいるわけではない。儲けられなかっただけだ。」
理由はただひとつ、セクスイーのリスク許容度を超えていること。ハワイに向けて軍団の精鋭化を進めているなかで、リスクを増やしたくない。

セクスイーは臆病だ。心がささやいた。
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ところで指値日記って知ってます?(25位)
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実はまだほしかったりする。
以上
posted by よこはまセクスイ at 00:00| Comment(3) | TrackBack(0) | 物件の感想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年10月07日

うれのこり物件@横浜市南区

yokohama.JPGバブルといっても身の丈は同じ。 byセクスイー部長

横浜は連日快晴、物件調査にドライブです。
売れ残り物件資料からピックあっぷ。横浜で売れ残るのは山の上、がけっぷちが多い。資料には「利回り8.5%」とかあるが、山の上では今の時代、満室は無理である。たとえ築5-10年であっても。。。。

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※おや、指値挑戦日記が更新している。小山郊外8000万は、安い。平成の物件なのに。。。
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世の中がバブルだった平成のはじめ、電通への就職1万人応募を思い出す。「売り手市場ならひょっとしていけるかも。」そう思うのは無理ないが、現実は厳しい。選定に無駄な時間がかかるだけである。


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2件回ったが、たとえ新築でも満室維持は困難と思える場所であった。「駅まで8分」となっていたが、どうもおかしい。コンビニのおじさんに、駅までの時間を問う。「くだり10分、のぼりは15-20分かなあ。」
所要時間の誤差は別として、山坂がけっぷち物件は、利回り表示がそぐわない。入居希望者がまずいない。

「もってけ1000万!このやろう。」とか、そういう表示であってほしい。
良い天気でした。

以上

※写真は、まともな価格の物件の周辺です。山坂を考慮し、安い値段になっていた。

posted by よこはまセクスイ at 16:22| Comment(0) | TrackBack(0) | 物件の感想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年09月28日

芸能人Tとパストラル虎ノ門、そして広末

※歴史ある街が変わってゆく。 byセクスイー部長

2300億の値段がついたパストラルの近くに新日鉱ビル(約20F建)というものがある。。

不動産の証券化がはやり始めた頃、700億ほどで証券化された。日産ビルとかの証券化よりずっと早かった。敷地はパストラルの半分だろうが、ビルの高さと新しさは段違いである。稼げるビルである。今ならいくらの値がつくだろうか。

パストラルと新日鉱ビル(約20F建)の間の坂道には、某芸能人Tの実家(推定300坪)がある。門があいていたのでセクスイー部長はなかを拝見した。ふるーい洋館でした。Tさんのおじいさんが成功され、あの一帯に1000坪超の土地を所有されていた。今では2/3がホテルオークラの敷地(駐車場?)になっている。

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さて、ここからが本題。
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パストラルはたぶん5000坪超?(調べればわかるが)土地値で2300億。隣のTさんの個人資産は土地だけで200億となる。すっごーい。一般人とそもそもスタートがちがうのは、なんとも。

全然関係ないが、近辺に業界関係のオフィスがあり、カオがとってもちいさい広末が良く出没していた。輝いていた。今もきれいだが。
posted by よこはまセクスイ at 02:02| Comment(2) | TrackBack(0) | 物件の感想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年08月31日

ティファニー銀座が売れた。

?.jpg初めての出会いは1995年、LAロデオドライブ店でした。

貧乏ゆえにTシャツに短パンで入店し、お土産にちょうど良いキーホルダーを探しに入った。
価格帯は知っていたが、なにぶん1ドル80円代だったので、おもわず

「高くない(アン・エクスペンシブといった)けどギフトにちょうど良いんだな。ティファニーは。」と英語で友人につぶやいた。日本人は喜ぶという意味だったんだけど。

それを聞きつけた店員が、(むっとした感じで)
「当店には安物はございません!」と言い返してきた。
「失礼しました。」といって、りんごのキーホルダーを買ったっけ。。。(奥様に)


いま、ティファニー本店(東京)が売れたと聞き、高いのか安いのか考えている。
HP掲載の写真から推測するに、道路に面して20M、奥行き20M(はいったことない)の400平米?
10階建てくらい?

これで380億って、いい商売ですこと。
GSが買ったらしいけど、どうやって利益だすんでしょう?
posted by よこはまセクスイ at 00:28| Comment(0) | TrackBack(0) | 物件の感想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年07月11日

競売はくたびれ損

価格が魅力的な競売。
ちょいRICHもいくつか参加しています。

あるとき、東横線 日吉4分の超小規模アパート発見。
早速見学。

平日夕方というのに、来ることくること。
一目で業者とわかるベンツSクラスから、ユニクロきた若者まで。
住人のおばちゃん、「なにが起きてるの?」

一応、状況を説明しました。
所有者の問題であり、出てかなくてもいいことを。
「あんたが大家になってくれるといいね。」

そんなうれしいことを。
「何かいい情報聞けるかな?」などと下心持った自分が恥ずかしかった。。。
ほしかったので、限界高値入札。
(たかが知れてますが。)

いよいよ当日。

取り下げ
え?

すべてが終わった。

そうだ、大事なことがあった.→人気Blogランキング参加中(一日一回だけ、セクスイーにクリック。)
ラベル:不動産投資
posted by よこはまセクスイ at 00:00| Comment(0) | TrackBack(0) | 物件の感想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年07月10日

涙の競売

競売に多数参加しています。
やはり、魅力です。あの値段。
でも、なかなか買えない。

今ほど一般的でなかったころ、
横浜市某区の小規模ビル。
JR駅に近く便利。
今なら推定4000万。

1Fテナントの保証金を引いて、12.5%の利回りを逆算。
2000万ほどで入札。
お金は、自力+親戚からの借り で用意。
会社休んでいきました。

入札20以上、緊張の一瞬。

(役所の人)「1番手 ●●区のだれだれさん。2001.5万円」
「え!」

(役所の人)「2番手 △△区のちょいRICHさん。2000万円」
「読まなくていいから。。。。つらすぎる。」

0.1%の差で敗退。
こんな時代もありました。

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2007年07月09日

物件はあるんです。

横浜市営地下鉄 上永谷 3分 16000万位のビル。
立地、規模、空きの状況非常に素敵な物件。
押さえたい。

ただ、高い。今の相場では普通?でも。

業者さんと話すと、物件を数見ていると、
相場感ができます。
ただ、相場というのは、現在のもの。

転売を狙う市況?

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2007年06月26日

競争激化か?小田急百合ヶ丘周辺

この数ヶ月、感じていた小田急線百合ヶ丘駅 周辺の売り物件数増加。
もちろん売りアパート。
それにしても、売り物件が多いな、と。

数年前6-7000万円台で出ていたものが、9000万円台で出ることが。
(収益還元で値付けするとこうなる。)


不動産賃貸関係者の間では、有名な需要の季節性。
(普通の人もしっているか。)

借りる学生さんには
百合ヶ丘は各駅停車だけど
駅近くのアパートが多くてよいところです。

でも、学生需要の高い駅では、新入学シーズンを逃すと結構シビレマス。


実は私も興味持っていました。
5月頃に百合ヶ丘のアパートをふらふら見ていたら、
大家のおばちゃんから
「中、きれいだから見ていきなさいよ!」  いや、あの。。。。続きを読む
posted by よこはまセクスイ at 23:03| Comment(0) | TrackBack(0) | 物件の感想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年06月20日

京急 鶴見市場 7分 7000万より少ない。


思いっきり年上だけど、
外見も性格もとっても素直。
土地も広くて実は働き者。(10%越え)

古いからどこかしら壊れるのは仕方ないけど、
稼いでくれるからそれほど負担ではない。


気になっていました。
やっぱり、内面をしっかり見てくれる投資家に気に入られてしまいましたね。
ちょっとくやしいけど Happy!

買った方もおめでとう。
posted by よこはまセクスイ at 01:38| Comment(0) | TrackBack(0) | 物件の感想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

東横線 妙蓮寺 10分 1億ちょっと


これで1億オーバーか。

と ため息がでてしまうのですが、なにぶんにも道路付けが 入居者視点から 
GOOD

日当たりといい、1階のデメリットがないことといい。
入居者の好感を、 なんとなく納得。 

古くなっても オーナー強気の一品です。

だせないなら、あせって買う必要はないですが、
見ておくと次の勉強になるのではないですか?(極意)
posted by よこはまセクスイ at 01:12| Comment(0) | TrackBack(0) | 物件の感想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年06月19日

東横線 白楽9分 7000万円 10%オーバー

神奈川大学まで200Mの絵に描いたような立地の物件!

これ、RCで1Fも住居だったらこの利回りでは、売りにでないでしょう。
8%?9%?

鉄骨は最近敬遠されているような気がします。

検討するなら 鉄骨のリスク(あるのかどうかも含め)
を十分に勉強し、店舗は収入のどれだけを占めるのか
計算してほしいと思います。

勉強するあなたが価値をつかみます。
posted by よこはまセクスイ at 18:15| Comment(0) | TrackBack(0) | 物件の感想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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