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2010年06月17日

それはちがうような。。。


池袋近くで不動産業者さんとあった。

30前後の方で、いくつか転職されたそうだ。

いろいろと語る。


「ふむふむ。。。」犬


   「で、あそこのビルはテナントさんが買い取ったんです。

   確か9億だったかと・・・・。」わーい(嬉しい顔)


「え?」犬


さすがに素人セクスイでもそれはおかしいと感じる。

場所はJRの某駅に近い大通り。

人も多く、繁盛している。

何より敷地が100坪はある。

8階建て?

築20〜年。。でも、立派なビル。



   「横浜でもあの規模なら9億で買えないですよ。。。」犬

関内2億のビルがあこがれのセクスイだから、そのくらいわかる。

横浜市内某ターミナルで不動産業者が落札したビルが7億だから

どう見てもおかしい。


「そうかな?あははh・・・」ふらふら


だいじょうぶかい?この業者さん。。。。


と思った。

ま、でも話は面白かった。
posted by よこはまセクスイ at 23:00| ☔| Comment(3) | TrackBack(0) | 売買の業者さん | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年02月23日

一声 1おくえん♪

プルリンコ〜の嵐がやまない。

「以前東横線の戸建てでお問い合わせいただいた●●ホームです。」

「市営地下鉄線■■駅の戸建てでお問い合わせいただいた●●不動産です。」


大体、かかってくるところは数社であり、

夜間、休日関係ない。

なんというか、その熱意には恐れ入ります。


世間話のあと、「今はどうですか?」

と意味不明な話をすると、


「がんがん下げてますバッド(下向き矢印)ので、お買い得です。グッド(上向き矢印)

なんて返事になる。

横浜の家が安くなった。

本当にそう思う。


15年前と言えば、新築5000まんえんぴかぴか(新しい)が普通だった。

それも、

建築条件付パンチ  が当然だった。


今の30前後の方達で、これから家を買う熱意のある人には、

より取り見取り。キスマーク


世代間の格差がでるなあ。。。。


あ、そうそう、「1おくえん〜」ですが、

朝●工務店さんの、床下換気扇の見積もり

いえいえ、


都内から横浜・川崎までで収益物件を探す方の「一声」が

一番多い価格帯だと、別の業者さんがおっしゃってました。


個人的には、「ほんとかいな?」

ですが。


みなさんお金があるのですね。
posted by よこはまセクスイ at 00:30| ☁| Comment(1) | TrackBack(0) | 売買の業者さん | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年02月16日

フランチャイズの儲けどころ

2-3年前かなあ、不動産屋A(※)さんが、フランチャイズ募集開始。


この不動産屋さん自体は、変なところとは思わない。


昔からアル。


めざすイメージとしてはセンチュリー21ぴかぴか(新しい)とか、そんな感じ。


A社の看板をつけて店だしませんか?もうかりますよ。」


対象は、未経験者。宅建資格も問わない。。。。。。資格は取ればいいということらしい。爆弾


定年退職者がターゲットか?


「まあ、フランチャイズ商法かな?」せくすいはつぶやいた。


でもって、資料を入手した。


加盟料 ウン百万円

保証料 ウン十万円
  ・
店舗仲介料 3-6%

店舗デザイン、工事、漆器、造作・・・一千万円超?


毎年の講習料、情報提供料・・・・・

合計いくらだ? このAに払うのは?


汗がどっと出る。それじゃ、退職金がとんでゆく。。。ふらふら


 

不動産投資で言えば、未経験の人がいきなり


3億円物件を買うようなもの。


 

そして、「ま、でももうかるなら。。。。」と思わせる内容の売り上げである。


いきなりパートを雇うらしい。


これに乗る人がいるんかいな?

ヒロシ夫妻でもかにゅうしないだろ? 

世間の財布をしらなすぎるんではないかな?この企画?

とおもったら、


いるらしい。


検討を祈る。


※AはA工務店ではないと信じる。(もちろん)

posted by よこはまセクスイ at 16:08| ☀| Comment(6) | TrackBack(0) | 売買の業者さん | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年01月10日

クリードよさらば

creed.JPG消えたか。。。。

虎ノ門だったか、新橋だったかな、大きな看板が目立った。

ミニバブル時に、にょきにょきと出てきた新興不動産投資会社。

ダヴィンチ、ケネディクス、クリード・・・・・

外資の判断手法を売り物に、売り上げを伸ばした。


ダヴィンチも今は苦しいが、ケネディクス、クリード・あたりは遅出の割りに、

ダヴィンチのような特徴もなく、不思議な気がした。

だれでも儲かるんかな?


中途募集をかけた人々は

信託業務経験のある銀行員とか、会計士とか。

ちょっとえりーと?

なんとなく業務が見える。


クリードの募集見て、面白そうだと少し心動いたのはせくすいかな?



ちなみに、ミニバブル時に日本進出をした、某シンジケーションは

とっくに日本を撤退していた。


アメリカの自分の領域に戻って集中していた。(関係ないか)
posted by よこはまセクスイ at 10:00| ☔| Comment(0) | TrackBack(0) | 売買の業者さん | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年01月09日

新築住宅見学の巻

年末は天気が良かったです。

で、ドライブ途中で見かけた新築住宅家に立ち寄った。  (すきだなー、ほんとに)


あ、●●不動産か。。。。。


市内の某駅から徒歩10分。

駅からの距離はいいんだが、

マイナーな駅、土地の形悪い、日当たり悪いかなということもあり、30坪強あるのに、

表示は4480くらい?(それでも高いと思う)


中にはいると例によって聞いてくる。
ぱっと見て、入社1-2年くらいかなあ。。。

ちょっと、おちゃめに。

・・・・・・


(営業)「お住まいは、お近くですか? 賃貸ですか? お探しですか?」

犬「近いです。 賃貸です。 さがすってほどでもないけど。」

・・・・・我ながら、いい条件じゃないか。



新人君、俄然やる気を出す。


(営業)「ココは条件がすばらしいんですよ。」と名刺を出す。

犬「そー?駅マイナーで、何にもないよね。南日当たり悪いし、条件悪いよ。いいってどこですか?」




新人君、思わぬ攻撃にたじろぐが、説明は緩めない。


(営業)「えっと、駅近いですし、静かですし、設備は最新です。」

犬「なるほど、でも、土地の形良くないし、何で三角形なの

それに、近所が何で道路封鎖してるの。

近所の関係悪いのみえみえだよ。

あと設備も普通レベルじゃない?

間取りせまいし〜。あ、ごめんね。うるさいことばかり。」




面倒な客とわかり、新人君、金額に訴える。

(営業)「あのーこの辺詳しくないものですいません。

でも、値段は頑張れます。

実は、ウン百万はひけます。ぜひご検討ください。他にも情報を差し上げたいんですが。。。」

犬「そうだね、電話してきてよ。」

(えっ?いいんですか?) 



頑張れ、新人くん。。でもほしいのは家じゃないんだ。
タグ:新築住宅
posted by よこはまセクスイ at 22:00| 🌁| Comment(2) | TrackBack(0) | 売買の業者さん | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

一本の電話

健吉さん、たろちゃん、YUKIさん、JACKさん、ふくちゃん、だらーさん、たまこさん、社長、工務店さん、ひろさん、KANALOAさん、たったさん、☆輝さん、コッペパンさん、ゴンさん、水戸大家さん、ゆうゆうさん、TAKAさん、ポチおさん、AGATAさん、鉄平さん

みなさまのあついコメント、たいへん感謝しています。感激です。



さて、昨日のこと、夜遅く会社に電話が

プルリンコ〜♪

ふつうは会社あての電話に出ないのだけど、つい出てみた。

・・・・・・・・・・・


「ただいま皆様に、税金20-30万お安くなるご案内です。」むかっ(怒り)

   「う?なんだろ?」


「御社の皆様、税金が高いとお嘆きではありませんか?」

   なんとなく想像してきたけど、聞いていた。


「ずばりワンルームマンションです。」

   でたかあーー。パンチ

なんとかかんとか。。。。

・・・・・・・・・(中略)


このセクスイに語るか?爆弾空室だらけだどぉパンチ。。。。ともおもったけど、


入社1年目くらいなたどたど感が、話を聞く気にさせた。


(セクスイも売り込み苦手です。)


「・・・・・でして、ちょうど来週御社の近くにご案内に参ります。そこで、・・・・」


   「わかった、ストーリーは悪くないよ。でもね。」



「いえ、ですから、税金が・・・・」

   「違うんだよ、今の時代利殖だけじゃ難しいよ。

       みなが不安なときだから、不安な人なら、多少の金利差なんて気にせず銀行だよ。」



「え・・・・・え・・・」

   「でも、がんばってね。僕も似たような電話とか、飛込みとかやったから、

   あなたが努力しているのは感じた。」



(朗らかな声で)

「そうですかあ?えへへ。」

   「がんばろう、お互い。」

「はい!」

   なんとなく空室仲間がいた。わーい(嬉しい顔)

posted by よこはまセクスイ at 19:57| ☔| Comment(2) | TrackBack(0) | 売買の業者さん | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年10月31日

NOEL 堕つ

数ヶ月前、弱小セクスイ犬にまで

「数億の物件かいませんかー」

とパンフ下さったノエル。

終わったようだ。もうやだ〜(悲しい顔)


パンフ見た瞬間、「危ないな」と感じた。

理由は、自社買取物件ばかりだったから。

そして値付けが1年以上前の感覚だったから。

■■■

仲介中心なら、浮き沈みは少ないが今のような荒波も乗り切りやすい。

なにぶん固定費がすくない。


でも、買取中心の場合、好調時期は儲け莫大。

悪天候時は、激流。


たまに話す不動産業者さんが言った。

「うちは仲介ばかりだから、世間がどうでも不安はすくないですよ。

まあ、前は仲介でばかにされましたけど。」


まあ、この道何十年の重みかな。

■■■
資産は、特別な才能や運、商才に恵まれない限り、

10年単位で増やすべきなんでしょうね。



ああセってはいけないと自戒するのだが、

打ち間違えてるセクスイでした。
posted by よこはまセクスイ at 00:19| ☁| Comment(2) | TrackBack(0) | 売買の業者さん | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年09月24日

新築の恐怖 業者の倒産

恐ろしいことに気がついた。

基本的に新築のリスクは、

1.◆業者が建てたものを買う場合

利回り低い。

2.◆自分で土地を選定し、業者選んで建築した場合

利回り高めも可能だが、建築期間は収入がなく支払い発生。


そう単純に思っていた。

忘れてました。業者の倒産がありました。

これはたいへんですよね。


せくすいは、たたかれています。

■食品業者さんの倒産による債権者集会に出たこと1回あります。
うまい逃げを打たれていたので、とりようがありませんでした。

(計画的な倒産でした。いわゆる「取り込み詐欺?」だっけ)

■アパート保証会社の倒産では、はなからあきらめてました。額も数十万。

なんてぼーっと思っていたら、

「建築業者の倒産→代金だけとられる。」

これは痛い。
額もでかい。

建築現場も止まる。
資材はさびる。資金調達できて運よく継続できても、空白期間は将来の欠陥の恐れが出る。

新築も怖い。

暴力的な入居者より、何ぼか怖い可能性を感じました。

恐ろしいことに気がついた。(え、皆さんは知ってた?)犬

ちょっとちがうけど、「今日の結論」

物件購入には、まずは自分のとりうるリスクを吟味することです。

●●お勧め!という人がいたとして、
なぜその人は、●●をあなたに勧めるのか考えて見ましょう。ねえ。
posted by よこはまセクスイ at 17:10| ☔| Comment(2) | TrackBack(0) | 売買の業者さん | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年07月29日

捨て身の広告、価格破壊?それとも。

1.5.jpg不動産購入のお客様、手数料1.5%

「セクスイー部長、住宅情●館から
すごい広告が出ています!太刀打ちできません。

手数料1.5%では我が社なら赤字です。」

「それできみはどうするんだい?」

「私も住宅情●館で購入しようかと。。。」

***************

さて、神奈川・東京でがんばる「住宅情●館」(住宅中心)が、
購入は1.5%、売却は3.0%の手数料を提示しました。

なぜ数字がちがうのでしょう?


私の推理は次回。

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posted by よこはまセクスイ at 19:32| Comment(0) | TrackBack(0) | 売買の業者さん | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年07月01日

注目の業者さん

NZ.jpg首都圏ではいくつかの業者さんと付き合いのあるちょいRICH。
少し紹介します。

W 関内店の Hさんや
山●不動産の Hさん あたりは電話の友。
ユ●●●もはずせません。

銀行債権の情報をささやくWさん。
取引減ったおいしい取引。

そんなちょいRICH、
お会いしたことはありませんが、ブログでパワー感じる不動産屋さんがいます。

ずばり、
U不動産@横須賀
狩人のセンスが僭越ながら共感できます。
ああ、目いっぱいかけないのがつらい。

BY ちょいRICH
タグ:不動産投資
posted by よこはまセクスイ at 20:32| Comment(0) | TrackBack(0) | 売買の業者さん | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

つかまされた! 不良物件


不動産屋さんはあなたにうそは伝えません。

同時に彼らに必要以上に情報は伝えません。

法律で、伝えるべき項目は規定されています。
しかし、それ以上義務はありません。


以前、木造中古でやられました。

私「雨漏りはないんですか?」
業者「売主さんからは、ないと聞いています。」

決済後、入居者から雨漏りの苦情。
「いつ直してくれるんですか?仲介業者さんにも伝えたよ。」
すぐ、業者に電話しました。

業「売主から聞いた覚えはありません。」
私「入居者はつたえたっていってるよ。」
業「そうだとしたら、忘れていたかと思います。」
私「。。。。。。。」

弁護士から、「馬鹿だね、あんた」
役所に相談に行っても、「この場合はむずかしいですね」

中古の取引は、瑕疵担保免責です。
勉強と成功者のサポートがあなたを大損から守ります。

サポート業務を開始することを検討してます。
ちなみに、この業者は物件紹介の能力はぴか一なので、
仲良しです。

おっと、大事なことがあった。

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posted by よこはまセクスイ at 11:56| Comment(0) | TrackBack(0) | 売買の業者さん | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年06月28日

借地権は魅力的 でも。

「もしもし、チョイRICHさん?」  ●●エステートの堀木さんだ。

堀木さんは、東横線急行停車駅2分のとっても魅力的な借地情報を下さった業者さんです。
融資不明で、検討するも、他の業者さんが先でした。
ご存知とは思いますが、
借地権は通常の銀行ローン困難。

「あの時買った業者がね、あそこアパート建てるんだけど。。」
・・・どこかで聞いたような話だ。

こういった話が飛び交う様子からも、過剰ぶりを感じます。


「ありがとう、でも相場だったら無理です。融資もきついし。」

「融資はね、何とかなると思うよ。」と堀木さん。
アパートが建つと、収益還元法でMS銀行や、K(地場)銀行あたりが融資してくれるということなのでしょうか?
それとも、オリックスとかの融資でしょうか?

詳しいことはききませんでした。

そこの魅力は、地主にありました。
皆さん、はじめから借地権には手を出さないでしょうけど、出すなら要調査。
知るべきは地主。



おっと、大事なことがあった。

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2007年06月27日

川上情報のがす?


「もしもし、ちょいRICHさん?」  あれ、○○ハウジングの山田さんだ。


「この前の白楽、アパート建つけど興味ありませんか?」

東横線 白楽5分(準商業地)を紹介してきた業者さんです。


私、建築コストを考慮して、見送り。

その後、新築アパートを計画した業者さんが3000万で買取。


山田さん、優秀な営業マンだと思います。

儲けるチャンスを逃がしません。


4500万なら買うっていっておいて。」

まともに建てたら1500万のコストでは無理のはず。

売値は5500-6000万かな。

ひょっとしたら、6300万?

6部屋×7万/月×12ヶ月÷8.0%)



その後連絡ありません。

無茶言い過ぎたようです。市場に出る前に終わってしまったのでしょうか。

ハウジングメーカー系の業者さんは、時々すばらしい土地の情報を提供してくれます。
理由は、下取り。


こういう業者さんからの情報も、FAXの依頼から始まっています。

おっと、大事なことがあった。

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posted by よこはまセクスイ at 16:28| Comment(0) | TrackBack(0) | 売買の業者さん | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

そんなに儲かるなら不動産屋さんはなぜアパート経営しないの?

こういう疑問をもらいました。
当然の疑問。

不動産屋さんなら情報もおいしいところをつかめるわけだし
本業でも説得力増すし。

「実践」と称し、大成功している人もいます。
ね、CF●●●の有名人Iさん!
儲かるのは事実です。

なのに少数派。

理由はいくつかあります。続きを読む
posted by よこはまセクスイ at 00:15| Comment(0) | TrackBack(0) | 売買の業者さん | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年06月25日

ツキを呼ぶ不動産投資 (2)業者さん


見てくれてありがとう!

不動産業者さんについて、続編。

購入情報をいただく業者さんにもいろいろあります。

収益物件専門で情報流しまくる人。ハウスメーカー系列だけど相性がよくて情報くれる人。

 
いろいろトライして、探すべし。
基本的に業者さんは優しいです。
 
皆さんに紹介したい業者さんたちの共通点は、

1.
新築ばかりすすめない。
2.優柔不断なあなたを気長に待つ。
3.すぐに「現地をご案内します。」といわない。 

わかりますか?この理由。


 

posted by よこはまセクスイ at 01:59| Comment(2) | TrackBack(0) | 売買の業者さん | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年06月22日

ツキを呼ぶ不動産投資 (1)


 まず、FAXを買いましょう。

次に不動産業者さんに電話して、情報がでたらFAX(購入しておく)をお願いします。
伝えるのは、こんなでしょうか。

1.       自分の希望金額・利回り (例 「利回りは高目が望ましいです。」など)
2.       エリアの希望
3.       あなたの属性 (電話番号や氏名、会社員とか) 

属性は、ある程度素直にこたえるのが礼儀だと思います。

「手持ちはいくら?」については抵抗があると思いますが、
業者さんには必要な情報ですので、大まかに伝えましょう。
あとは時々電話すれば、熱心な業者さんは送ってくれます。

「忘れちゃいけない、感謝の気持ち」


業者さんも手間とコストをかけてあなたに情報を送っています。
資料をもらったら、受けっぱなしでなく、
感想や自分の希望との違いを伝え、「ありがとうございました。」
の一言。

業者さんもあなたの本気度と誠意にこたえるべく努力してくれるはずです。

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posted by よこはまセクスイ at 15:22| Comment(0) | TrackBack(0) | 売買の業者さん | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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