banner_04.gifにほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ不動産投資の収益物件  

2008年10月05日

ミリオネアとの出会い。

maiko.JPGたろうさん、ポチおさん、AGATAさん、健吉さん、YUKIさん、工務店さん、だらーさん、杖さん、たまこさん、みなさまコメント感謝です。

皆様の運営キットうまくいっていると確信します。もちろんこれからの方も、良いものがでます。きっと。

■■■
さて、今日ある人にあった。

相手はミリオネアである。

ミリオネア、こんな感じ。

1. ほがらか

2. ひねくれていない。負の感情を感じさせない。

3. 感動を感動と言葉にできる。

・・・
・・・・

やはり世の中は広い。

リーマンの世界は似たような人が集まる。

不動産投資を志す人も、

正直「お金にきょうみあり」である点で、似通っている。



・・・・
・・・

でも、今日のミリオネアは面白かった。

よくわからないけど、雰囲気が

楽しい人だった。


※写真は、ファンサービスです。。
posted by よこはまセクスイ at 00:49| ☔| Comment(5) | TrackBack(0) | 不動産投資2008.5からの記事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年10月02日

あなたの大家的な時価総額

すばらしい天気になってます。

さて、大家さんにもいろいろな規模があります。

では、「大家業の価値」にあたるものはいったいどの程度か、妄想しました。


第一のコースかわいい

◆純資産という考え方

単純に、  時価相当額(低めに考えましょうね)-負債額

これは単なる数字?


第二のコースかわいい

◆自己資本比率という考え方

簡単に書くと、純資産÷時価総額相当(低めに考えましょうね)×100

面倒に書くと、自己資本比率=((総資本−他人資本)÷総資本)×100

金融機関のBIS規制が有名だが、
国際的に活躍する大家の皆様としては8%はほしいところ。。。(冗談)

SMBCは頭金3割って言うし、なんとなく35%は確保したい

ものは違うがFXで5倍や10倍だと飛びやすいのは、最近皆さん経験したところ。


第三のコースかわいい

PER=株価÷1株当たり税引き後の利益

→PER=仮定の株価÷あなたの税引き後利益

なんとなく不動産賃貸事業はPER15-20らしい。(いろいろ調べました)ということで、

→15〜20=仮定の株価総額÷たとえば300万円


税引き後利益が300万円の場合、4500万円〜6000万円となる。


おも白かったでしょうか

posted by よこはまセクスイ at 18:00| ☔| Comment(6) | TrackBack(0) | 不動産投資2008.5からの記事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

モルガンとUFJ

ついに10月ですねえ。

さわやかな季節がやってきました。

少しまじめに雑感です。(ところどころ雑誌の受け売りもあります犬


最近

投資銀行への象徴的な出資がありました。

■9000億をモルガンのup to20% に投じたUFJ【三菱】。


過去日本企業が、海外企業をコントロールできず痛い目にあっているのは、どうだろうか。

それとも人材が育っているのかなあ。。不思議だ。


世間では、数日で決断した対応力とか、9000億出す余裕とかいろいろほめる例もあるけど、

なんだろう。

純粋な投資なんでしょうか?

それより、私の預金金利上げてほしいかなあ。

・・・・・・・

そもそも、投資銀行って、借金高レバ運用だったようですね。

ノーベル賞軍団LTCMの失敗にオナジク、

今回のサブプリムからの崩壊では、

スーパーにレバレッジ(借金)効かせて投資した場合、

いったん潮目がかわるとさくっと終わることが確認された。


リーマンのだれそれですって、調査能力のすばらしさを講演してくれたあの人。

今はどうしてるんだろう。調査能力では逆風に持ちこたえられない。


高レバレッジは不動産でも気をつけましょうね。。


・・・・・・・・
UFJ【三菱】は、どういう考えでいるのだろう。投資銀行になるのかな。

■■
おーっと、ネットみたら

馬車道 1棟 売りビル いい場所がでたなあ。
ちーーっとたかいけど。

6億かあ。。。。。いくら毎月返すんだろう。

posted by よこはまセクスイ at 00:01| ☔| Comment(2) | TrackBack(0) | 不動産投資2008.5からの記事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年09月22日

おすすめ物件

杖丈一郎さん、コンドウ社長、たろうさん、ひろさん、家臣Aさん、星輝さん、たまこさん、健吉さん、ポチおさん、3PAPAさん、YUKIさん、皆様コメントいつもありがとうございます。


さて、質問でs。
「たとえば500万 持つ場合、どういう物件が良いのでしょう?」

皆さんならなんと?

・・・・・・・
せくすい、速攻で答えます。


→買いたいもの買う。犬

・・・・・「理解しにくい。」・・・・・・と思いました。

いつものごとく、セクスイは説明が下手です。

そのウラには、こういう気持ちがあります。

転売を3ヶ月でやるなら別ですが、

長く持つと思うなら、

「ほしい、所有したい。」

自己満足

この気持ちがなければ、これからくる困難に耐えるのがつらくなると思ってます。

ひょっとしたら、何もおきない。

でも、何か起きる可能性は十分ある。

そのときに、「あの人がすすめた。」とか「高利回りと思った」といってすめばよいですが。

■■■

なるほど、で?

→手持ちのお金を失っても、どのくらいの期間で再度貯蓄できる?

それ次第でとりうるリスクの大きさはきまるとおもいます。

3年かかった金額を失う、そしてまた3年ためる。もうやだ〜(悲しい顔)もうやだ〜(悲しい顔)

・・・・

お金に色はないですが、

投資のお金は、損を視野にいれます。

だからリターンも期待します。


リターンだけみて投下額を決めるのなら、

100億でも200億でも
借りられるだけかりて、
勝負するのが正解です。ふくろふくろ

■■

正確に言うと、人生には自己破産がありますので、

最大の損失は自己破産でストップする、

※オプションのようなものですが、それはおいときましょう。

↑価値がある一定金額以下になる場合、その権利を放棄すれば終了!というありがたいもの。わーい(嬉しい顔)

■■
タグ:オプション
posted by よこはまセクスイ at 00:05| ☔| Comment(8) | TrackBack(0) | 不動産投資2008.5からの記事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年09月20日

妄想だらけ

住宅ねたです。

電車の中で

無料の「タウンズ」読みながら連想したことをいくつか。

・・・・・

横浜のばあい、皆さんお気づきとは思いますが、圧倒的に増えている。

そう、土地だけで売りますという物件。

1ねんまえならとても少なかった。

利便性の高い町、路線、人気のある場所、どこでも

「土地だけでOK」が出ている。

やはりどの建設会社もリスクを抑える方針というか、融資が出ないというか、変わった。


この傾向はマンションにもおきるのだろうか?

「お好きなブランドのマンションを??コーポラティブマンション用地です。」とか。。

■■■
みなとみらいのマンション群ビルビルもたくさん売りに出ている。

学校不足の関係で今以上に建てられないという話も聞いたが、

54街区だっけ?

駅近の最高の場所?を三菱あたりがマンション計画をぶち上げたとも

ねっとには書いてあった。

「今作る?」

■■■
六本木にとんだ。

3年前、ヒルズバーができたころ、
住宅棟は満杯で入居まち。

30万の部屋を借りた年収3000万の独身医師が、女性キスマーク呼んでぱーちいぴかぴか(新しい)ぴかぴか(新しい)して語った。

「もっと大きな部屋に移りたい。」

いま、あきだらけ。どこにでも移ってちょ。

あの独身先生はどうしているのだろう。

■■■

おっと、前の席が空いたので、寝てしまいました。。。。。zzzz


posted by よこはまセクスイ at 16:36| ☔| Comment(7) | TrackBack(0) | 不動産投資2008.5からの記事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年09月19日

物件の流動性が価値を?

みなのもの、
今ここに2つの戦略があるのじゃあー(殿様風)



利回りで言えばどちらも10%のもの。RCとか木造は考えない。

A:2500万円の物件を4つ散らばらせて買いました。利回りはすべて10%。

B:1億の物件をぽんと買いました。

どちらが有利じゃろか?わーい(嬉しい顔)


◆メンテナンスで言えば、多分B。
外壁、屋上(屋根)、清掃、どれも1発。

Aはすべて分割されるので、コスト高になるわけじゃ。

◆購入の手間と費用でもB
日数もAは4倍、登記の人件費も4倍。。。

・・・・・
・・・・・・・・・・
・・・・・・・・・・・・・・・


そこで、若手の侍が登場。ぴかぴか(新しい)


「殿、売るときはどうでしょう?」

あ、圧倒的にA。

確かに、
小粒の物件は、不況でも手が届く人は必ずいるので、流動性が高い。

当然、物や条件にもよりますが、2000万くらいで!という希望者は結構いるじゃろなあ。

そういう意味では、

不況期の値下がりは、でかいものに顕著。と言うことになるかのう。
お買い得は、でかいものか。

しかし、流動性で言うと。。。


どう思います、みなの衆?
posted by よこはまセクスイ at 11:41| ☔| Comment(7) | TrackBack(0) | 不動産投資2008.5からの記事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年09月18日

思い出すあの頃 ミニバブル

おやおやさん、ITTOUMONさん、社長、たまこさん、YUKIさん、健吉さん、たろうさん、AGATAさん、大家マサさん、ぽちおさん、星輝さん、KAMOCHANさん、だらーさん、
皆さんたくさんのコメント感謝です。

おもいだすなあーあの頃。

■■あの頃。

「近くの物件がウン千万円で売りにでた!うちの物件それ以上じゃなええ?」わーい(嬉しい顔)

「利回り0.5%下げれば、もっといくぞおーー。」わーい(嬉しい顔)

うはうはな気分があった。

「最近物件、ほんとないよねえーー」ふらふら

「でも売ると税金高いし。」


■今。

ぼろくちゃうれないだろうしなあ。
持ち続けるかあ。

買い叩かれるだろうしなあ。もうやだ〜(悲しい顔)

早くバブルこないかなあ。。


まさかここまで落ち込むとは。

予測を立てる情報はとても大事だと思った。

■■■
※セクスイからの手紙はメルマガで。(あと一人で30人わーい(嬉しい顔)
http://www.1stplanning.com/

メルマガで今、考えているのは、不動産投資に必要な勉強です。

第3号に宅建!と書いたら、

「時間がねーぞー」

というメールをもらいました。

AT HOMEの資料見るより、価値あるんですが。。。

posted by よこはまセクスイ at 19:55| ☔| Comment(7) | TrackBack(0) | 不動産投資2008.5からの記事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年09月16日

下がるハワイ物件

最近、リプラス&リーマンが不調と聞いていたので、リプラスは倒れないかもしれませんが、

リーマンから整理物件放出

→群がる投資家でも抱えきれず、セクスイのような弱小にもチャンスが?

なんて妄想を抱いていました。しかし、


■リーマン破産

→管財人が入ってのんびりと整理が始まる。

というゆっくりした流れになるのでしょうか。。。

・・・・・・・・・・・・

リーマンの影響から、すごい円高が来ていますね。

104円ですか。。

2007年セクスイが少し送金したとき、1ドルは124円でした。

あれから20円損してるんだなあ・・・という感慨にふけっていたら、

ハワイ不動産の下げに気がついた。

「下がらない!」という物件もあるが、さすがに全体となると

ラスベガスやアリゾナは別格としても、ハワイも下がる。


その割合は、

1.5年前80万ドル以上の物件で10-15万ドルくらい。
日本人リーマンの買いやすい、25万ドル〜35万ドルクラスのバニヤン等は、

弱含みで15%くらい下がっている。(気がする)

仮に70万ドルの物件が60万ドルになったとします。
円換算では、
8680万円(2007年夏)

6240万円(2008年秋)

差額2440万円

当初の価格に対する比率は、28%の価格ダウン。(円換算で)

おお、サブプライムの影響ってすごい。
リーマンの余波でまだ行くのでしょうか?

***
ゴールドマンは、このサブプライムでも儲けているらしいから、倒れない。
中東や中国のSWFもお金はたんまり。

今頃底値をさぐっているんだろうなあ。。。
posted by よこはまセクスイ at 10:56| ☔| Comment(2) | TrackBack(0) | 不動産投資2008.5からの記事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年09月14日

新築戸建て賃貸をしてみたい!

おやおやさん、TAKAさん、たろうさん、だらーさん、星輝さん、ひろさんコメント感謝です。
横浜の昨日の天気は良かったです。


※なんとメルマガ第二号もでました。ご登録お待ちしてます。
↓25人の参加者を迎えています。。
http://www.1stplanning.com/


■■
さて、横浜でよくある、新築住宅(1次購入者とか、一般消費者向け)となると、こんな感じ。

マンション:駅近いのが多いが、価格帯は3000万〜5000万円。遠いのは安くなる。

戸建て:ターミナルな駅なら徒歩15分、小さめな駅なら10分以内で4300〜5500万円。
     敷地は30坪強。カースペース1台あり。


あるマイナーな駅2分(横浜から15-20分くらい?)で、戸建て4200万〜というものが数戸売りに出ていた。
不動産不況のせいか、戦略的な値段に思えた。カースペースまである。(なければうれないが)


「おもしろい!」わーい(嬉しい顔)

セクスイ、基本的に駅近いのがすき

早速調査に出かけた。
愛車に家族をのせてドライブした。


■■
「うわー、駅ちいさあーーーー。」ふらふら  (スーパーは駅前にある。コンビニもある。)

「うわ、道せまーーー。」もうやだ〜(悲しい顔)  (横浜は狭い道がおおい)

「うわ、坂ーーーーー。」ふらふら  (横浜は坂が多い)

「うわ、部屋せまーーーー。」がく〜(落胆した顔)  (90平米くらいあるが、部屋数を増やすので、小さくなる)


好感が持てたのは、キッチンなどの仕様である。
新築マンションでは、奥様の関心をひくために、豪華仕様にする。

しかし、この戸建てでは、賃貸でもぎりぎりなレベルのキッチンになっていた。
お風呂も流行の「一坪風呂」ではあるが、素材やデザインに安さを感じた。

あれ?
何で好感なの?

このあたりでコストダウンしてます。。。ってのが感じられたから。

駅2分で4300万円以下というのは、結構安い。土地値もばかにならない。
これで豪華仕様だったら、どこかに手抜きがあると疑ってしまう。

ひねくれもののセクスイでした。


■■

子供は、ロフトの部屋を見て、

「この部屋がいい♪」わーい(嬉しい顔)とニコニコしてました。

「ごめん、買うわけじゃないのだ。。。。。」

posted by よこはまセクスイ at 04:12| ☔| Comment(8) | TrackBack(0) | 不動産投資2008.5からの記事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年09月13日

節税? 不動産投資

コンドウ社長、YUKIさん、たろうさん、健吉さん、SUZUKIさん、3PAPAさん、KAMOCHANさん、星輝さん、皆様含蓄のあるコメントばかりで感謝しています。ありがとうございます。

*********

「チームセクスイ」のメルマガは、20人でスタートしました。
http://www.1stplanning.com/

*********

さて、9/13土曜日の朝日新聞の1面ごらんになりましたか?真ん中の囲み記事です。
税から逃げるサラリーマン  だったかな。
そんな内容で、真っ先にあげた例が、ワンルームを都内や北海道に41ほど持つ人の話。

*50代、給与年収1400万円ふくろ、商社マン

*マンション経営は年間家賃2400万円ふくろ

*資産は3億以上。(借金2億くらい)

「ほー!」犬とおもえば、

*札幌への花火見物ぴかぴか(新しい)むかっ(怒り)は、物件チェックを少し入れて、経費で。

*子供(15歳以上)2人モバQには、バイト代として月8マン。

*領収書さえあれば、税務署から何も言われない。
(つまり実態は不動産とあまりかんけいない費用。。。)

*本人も、税務署を馬鹿にしたパンチ発言。「役人は何も見てないから。。。」

もっとすごいのが、

*マンション経営の赤字で給与の税金、市民税も10年払ったことがない。爆弾爆弾
*低収入世帯への補助も受け取っている。(これは推定で月数万円のはず)

最後に、「まともに税金を払うリーマンが馬鹿だ!」的な発言。


給与の所得税まで0??がく〜(落胆した顔)がく〜(落胆した顔)

・・・・
・・・・

本当にいればひどいですが、新聞社のレベルの低さを感じます。

1面にこれだけ税務署を挑発するようなことを書く以上、証拠と、

これがワンルームマンション経営大家の多数のやり方だと、調べているのでしょうか?

「調査不足」!!


■■■■

では、現実に、合法的にどこまで可能か?甘ーく計算してみよう。

平均して築17年のワンルームマンションを700万円/戸で41持っているとします。

■減価償却

20年で300マン/戸が建物償却の総額としましょう。

年間1戸15万円

41個では、減価償却615万円。

■リフォーム関係

20万円が1回にかかるとしましょう。平均入居4.1年と仮定すれば、退去する分10戸に毎年リフォームが発生します。

リフォーム200万円

■業者さんへの管理費

遠方が半分とします。20戸について10%くらいはらうのかな?都心ではないので、売り上げは2400万のうち、1000マンとします。

管理費100万円

■マンション自体への管理費、もろもろの費用

月0.5万円〜として、41戸分で約200万円くらい

■固定資産税

全体で100万?

■記帳を子供にやらせるという前提でのバイト代

100万
↑これについては、おやおやさんのご指摘では、合法ではないようです。
(ありがとうございました。わーい(嬉しい顔)わーい(嬉しい顔)


↑ただ、国税のホームページを読むと「ひょっとして」、
15歳以上の子供が専ら6ヶ月以上記帳している」と主張して、
この人はとおしてしまったのかもしれませんね。
月額4万円×2人という数字に、においを感じます。
税理士なら「ありえない!」というかもしれませんが。

※誰か試してみてください。↑


■突発事象対応

100万?

■2億くらい借りてるとして、金利2.5%なら

金利500万
ココまでの小計2015万円

2400万は正直厳しいが、色々あるのかもしれない。
でも、毎年、0にはならんだろ。


*****え?
給与の所得税まで0ですか?

不動産経費で3400万くらいの費用計上している話になる。

1400マンも調査旅行・セミナー・飲食にするのだろうか?



おどろきの例を1面に掲載する新聞にあきれるばかり。


え? 皆さんこんなにすごいんですか?


■■■■
※※

あなたも、「チームセクスイ」のメルマガに登録して見ませんか?
http://www.1stplanning.com/

ついに本日、第一号を発刊いたしました。
レベルの高い人が多いですが、初心者、これから買う人も大歓迎です。
※※※※
※※

posted by よこはまセクスイ at 16:16| ☔| Comment(18) | TrackBack(0) | 不動産投資2008.5からの記事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年09月12日

拝啓 十年後の自分へ

セクスイチャイニーズのLわーい(嬉しい顔)が来た。

・・・・・というわけで、ぴかぴか(新しい)銀座バー入り口のお魚の店へ。

Lは 時差ボケでちょっとお疲れのようだが、セクスイの海外進出の具体化を語ると、身を乗り出した。

「リスキーだ。もっと事前調査をすべきだ。爆弾


・・・・二人、下手な英語でべらべら話して飲む。

隣のテーブルのモデルクラスのお姉さんとキスマーク男は、会話が続かない様子。

テーブルを移っていった。ダッシュ(走り出すさま)ダッシュ(走り出すさま)

・・・・原因は折れた地価な?いや、俺たちかな。

■■■

物件を購入すると、一瞬 複雑です。トラブル、苦労を一杯知っているから。

でも、
オーナーとしての 勇気グッド(上向き矢印)で前進。

少なくとも、一家の歴史の1ページになっています。


さて、10年後の自分はどうなんでしょう。

毎日の流れの中で月日が10年積み重なるか、自分で方向性を決めて積み上げるか。

結果はどうあれ。。。。いや、なかなか。

※動乱を生き抜いた戦国武将ってすごいな。犬


まとまらなくてすいません。

posted by よこはまセクスイ at 01:31| ☔| Comment(2) | TrackBack(0) | 不動産投資2008.5からの記事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年09月10日

信じた結果・・・・

あきらめなければ、道は開ける。


業者さんから、プルリンコ〜♪。。。

ある駐車場が空きました。

「契約者の奥さんが見えてるんだけど、すでに車はおいてないって。」

「w?」犬   (ガクッと来る。)


「でね、契約だと即時解約は1か月分もらうことになるって説明したんですよ。

そしたら困った感じなんですよねえ。」

「w?」犬   (不安になる。)


「何とかなりますかね?」

「w?」犬   (困った。)


1分30秒くらい考えた。

踏み倒す人もいる世の中だ。でもってこの契約者はこれまできちんと払ってきた。
ルールでは1ヶ月もらえる。

正直、ほしい。

でも、払ってもらって何ぼである。これも事実。
踏み倒す人もいる。

気持ちよく払っていただくのが正解 だと思った。

・・・・・・・・

「これまで、きちんとお支払いいただき感謝しています。

よい方に借りていただいたと思います。

その御礼もこめて0.5ヶ月分にしますので、お支払いお願いしたいとお伝え下さい。」


契約者を信じてみた。

・・・・・

1週間くらいあとに振り込まれていました。

感謝しています。

■■■

※先日ご案内したウラのホームページhttp://www.1stplanning.com/

メルマガ登録いただいた方が、なんと10人を超えましたがく〜(落胆した顔)爆弾

感謝しています。

・・・何か書かねば。。。。
posted by よこはまセクスイ at 12:00| ☔| Comment(6) | TrackBack(0) | 不動産投資2008.5からの記事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年09月08日

信長の不動産開発

セクスイです。

健吉さんだったかな・・・コメントにあった作者の本を、ざっと読書。

孫正義さんの考えは、他の本でも読んだことがあったので、「まあーーー」って感じでしたが、

「天下取り」に対する、信長の考えに、「ああ」と感銘。

いわく、ほかの有力大名との比較で、

■上杉謙信:(強かったのに)関東に進出して遠回りしてるうちに、時間切れ。

■武田信玄:(ヤハリ強いが)隣国すべてにちょっかい出したため、戦力拡散してダウン。

■信長:(強さよりも)京都一点に狙いを定め、進軍。
  進行方向以外の大名には、すべて同盟戦略。

「あっ!」

うっかり忘れるところでした。セクスイの京都(目的地)ってなんだっけ?
(完全に忘れた)

※京都の秋はきれいだろうなあ。わーい(嬉しい顔)わーい(嬉しい顔)

■■■■

いや、いや。

人生の目標はなんだろう。。そこに狙いを定めるのが、最短距離である。

皆様の目標はなんでしょう?

不動産投資って、つらいことも多いですが、意外に楽しいし、いつの間にか、生活に追われていました。。。そんな自分に気がつきました。

最後に何をなすか。   考えすぎですかね。
posted by よこはまセクスイ at 18:00| ☔| Comment(6) | TrackBack(0) | 不動産投資2008.5からの記事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

消えた会社

セクスイです。
AGATAさん、健吉さん、ダラーさん、たろうさん、星輝さん、コメント感謝です。
セクスイに興味を持って、お問合せやメルマガに登録いただいた、先読みの鋭い方々。
感謝いたします。

ウラのホームページ
何人問合せあるかな・・・・くらいに思っていたのですが、なんと数人いただきました。
せくすい、がんばります。(涙でました)


さて、かなり前に、不動産関連で消え行く会社を探した。
といっても、ストップ安になる会社の中に、複数あるだろうなと思って、メモしていただけですが。

それがこれ。↓

■■■
後場に入ってストップ安となった
アーバンコーポレイション(URBAN)<8868.T>をはじめ、
ジョイント・コーポレーション<8874.T>、ケネディクス<4321.T>、
東京建物<8804.T>、ゼファー<8882.T>、野村不動産ホールディングス<3231.T>、
サンフロンティア不動産<8934.T>、クリード<8888.T>、リサ・パートナーズ<8924.T>、
創建ホームズ<8911.T>、ランド<8918.T>、藤和不動産<8834.T>など

■■■
おお、消えてますね。
さらに1年後には何社消えているでしょうね。


つまり、これらの会社の中には、大もうけネタがあるってことですね。
posted by よこはまセクスイ at 12:15| ☔| Comment(3) | TrackBack(0) | 不動産投資2008.5からの記事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年09月07日

増えたローンの壁

犬あなたのセクスイです。
工務店さん、AGATAさん、健吉さん、3PAPAさん、たろうさん、ステキなコメント感謝です。
※たろうさんの更新スピードや、健吉さんの派手さ、工務店さん一家の絵心にはおどろきです。

さて、とある銀行マン さんとの会話で、「やっぱりか・・・」と思ったことがあります。

■■
不動産投資が正しいのか否かは別にして、
2008年9月現在、多くの人がアパート融資を受けるには、属性以外に条件が入り口にある。

1.たんまりキャッシュを持っている。わーい(嬉しい顔)わーい(嬉しい顔)(借りる額に近いくらい。)

または、

2.融資実績をもつモバQ

そして、できれば

3.アパート経営実績に優れる。グッド(上向き矢印)グッド(上向き矢印)


とある銀行マンのお話では、

「上記のどれもない(初心者)大家希望者は、数千万でも入り口で厳しい。」もうやだ〜(悲しい顔)

・・・・・・・・・・・・・


誰でも予想できたことかも知れませんが、

2007年11月、相場が下がるといわれ始めて、皆様が「買い」を迷い始めた頃、

セクスイは「融資利用」の視点からは「買い」だとおもって、こんな記事を書きました。

皆様は、この10ヶ月、どう行動されたでしょうか。



■■(概要)

見込みどおり下がったとして不動産は
・・・・・・・・・・・・単価がでかいのである。(億のキャッシュを持つ人はそのまま買ってください。)


たとえば、3年後に 物件投売りの「勝負時が来たー!!」とする。

さあ、買うぞーパンチとおもってみたら、CASHは600万。(仮定で年200万×3年)

不動産は

融資が勝負。(現金買いの人はスルーしてください)

融資がつかなければ、他人がおいしいものをじっくり吟味して買っていくのを、うなりながら見ているだけ。。。600-700万位の年収(多数)の人が貯金しても同じである。

勝負のときに融資がつくにはどうしたらよいか?
ポイントはここかなと。ぴかぴか(新しい)ぴかぴか(新しい)



→→→
さあ、これからはどういう行動が1年後に実を結ぶでしょうね。
犬犬
posted by よこはまセクスイ at 01:44| ☁| Comment(7) | TrackBack(0) | 不動産投資2008.5からの記事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年09月06日

投資本・学校について

みなさまのセクスイです。

10年以上前、かなり無学だった頃、セクスイは論理的に株の売買で儲ける方法はないものかという視点で本を探しました。そしてこんなのがありました。

何とかポイントをつかむことで1億ふくろためた・・・・とか何とか」


何とかポイントはどこかといえば、、

「株の25日平均線や75日平均線に対する現在価格の乖離率を求め、

下振れが(例)15%以上になったらチャンス!買うんだ!」

とか言うもの。


その根拠は、株は必ず反転し、買い利率縮小に向かうというものでした。

そして筆者は、2-3の購入成功例を示し、自分の論理の確かさを示していました。

そして、数年で100マンから1億へ。

・・・・・・・・・・

   「そんなものかなあー。すごいなあ。」犬犬

と思ったセクスイは、仰せの通りに計算し、いくつか買ってみましたが、見事玉砕。玉砕。

・・・・数十万とか消えたと思います。 株価が短期に回復なんてしないんですね。もうやだ〜(悲しい顔)

■■■

今にして思えば、

1.購入も、書いてあるだけで、日付とかの入った注文書ではない。

2.買って成功したという何箇所もの部分については、証明もない。

3.急激に株価が落ちてつぶれる会社は1部上場でも、普通にある。


この人は、本の出版で一番儲けたに違いない。

ということかな。(みんな気づいてました?わーい(嬉しい顔)わーい(嬉しい顔)


もう一度、

簡単に、本当に儲かるなら、など書かずに自分で億万長者になるわけですよ。

学校なんか開かなくても、億万長者でハワイリゾートやモナコ車(セダン)に遊んでるわけです。

きっと、NYのセントラルパークバー沿いにマンションを買って、ジョギングなんてしてるわけですよ。

ジェイコム男さんは今は本なんて書かないでしょうね。(たぶん)


さて、

すばらしい理論をあなたがお持ちのとき、いくらで譲りますか?

まあ、それはおいといて、


不動産の某講師やっている人が、

家賃収入 一千●百万円! とか書いてるけど、


「?????」と悲しく思いました。

すこしよむと、「諸経費や返済引いて年間●百万円残ります。」

と書いてるので、

良心は感じられましたが。


ああ、嫌われそうだ。。。。


※もちろん皆さんソンナコトはわかって勉強されていると思います。
posted by よこはまセクスイ at 16:46| ☁| Comment(4) | TrackBack(0) | 不動産投資2008.5からの記事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

銀行マンとの会話 2

セクスイです。
健吉さん、たろうさん、YUKIさん、社長、たまこさん、星輝さん、KAMOCHANさん、皆さんコメント感謝です。

昨日のサイトウさんとまた会っちゃいました。
打ち合わせです。

ヤハリ、話題を振ってきました。

■■■
自分より少ない年収の人が、億のローンを組んでいくのが不思議だったんですよね。

今は年収1000マン肩書きある、大企業リーマンでもきついですが。」

   「そうですか、激変ですね。」犬犬


「でね、チャンスかなって思ったんですよ。

でも、難解ですよね。」

   「無難に新築もありますよ。NO メンテですし。」犬犬



「つまり セクスイさんは、勧めてないですよね?」

   「一長一短ですよ。・・・・・サイトウさん、お世話になって3年ですか。。」犬犬

■■■
(中略) 
「建設会社●●の焦げ付きですか?

自分は法人じゃないので、詳しくはないですが、そんなにないみたいです。

付き合いがなかったというか。」

   「そうですかあ。。。」犬犬


※他にもたくさん話しました。さりげなく貴重な情報をくださいます。

※まだサイトウさんは、山を越えないだろうなあ。。。。ってのが今日の感想でした。


→セクスイのウラホームページは、情報満載!
posted by よこはまセクスイ at 00:19| ☁| Comment(9) | TrackBack(0) | 不動産投資2008.5からの記事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年09月04日

チャイニーズL来日(またいくよー)

Kamochanさん、たまこさん、おやぢAさん、健吉さん、コンドウ社長、工務店さん、ひろさん、たくさんコメント感謝しています。

特にKAMOCHANさんのかカミングアウトはあせりました。

■■■
ほんとによく来るよな。あいつ。犬犬

セクスイーチャイニーズのL。わーい(嬉しい顔)わーい(嬉しい顔)


簡単に書くとこんな感じ。


■お互いへただが、ゴルフは好きだ。(あ、今はLはうまいかも)



もうすこし詳しく書くと、

■Lはシリコンバレーの進学熱の高い住宅エリアに広い庭付きの戸建てをまず買った。

進学熱の高いエリアは、教育環境充実。

だから、移転希望者急増。

シリコンバレーの隆盛とともに、不動産価格さらに急上昇。

価値の向上でリファイナンスし、もう一件購入して賃貸にまわす。

教育環境を重視する、良質な住人が移転を希望してくるため、家賃の焦げ付きゼロ。


Lのすごいのはここからである。

売却を実行。

・・・・・

もちろんシリコンバレーはサブプラムの影響も少なく、今も高い。

しかし、売るのは、それも儲かっているときに売るのは困難だ。

2007年はじめに売っておけばよかった・・・・とおもう個人も法人も多いことでしょう。


セクスイもたまに「とらぬタヌキの皮算用」を身にしみて感じる。
posted by よこはまセクスイ at 23:02| ☁| Comment(3) | TrackBack(0) | 不動産投資2008.5からの記事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年09月02日

収益マイホーム?最高。

えのっちさん、健吉さん、おやぢAさん、工務店さんみなさん 切れ味鋭いコメントたくさんありがとうございます。

歯医者で見た雑誌にプレジデントの
バックナンバーがありました。
確か、お金に関する話題。

「お金の新常識」>Part3.「住宅、車、教育・生活費」安く上げるコツ13>タダで100平米の自宅を手に入れる裏技、教えます>(3) 収益マイホーム


そのページで、某投資塾のI氏が、収益住宅こそが目指す道!なんてかいてました。

■ストーリーは、

土地・建物の購入の際、51%以上居住用なら無敵の住宅ローンが使える。

これを利用しないてはない。(ここまでは正しい。)

49%にワンルーム3つくらい作って、返済を肩代わりしてもらえばよい。(まあ、これも可能)

収益ワンルームについては、都内のよい場所に作れば満室バンザイ!(確か)

■■■
■■■
(無言)(無言)(無言)

セクスイは無言犬で読んだ。

「す、すばらしい!」雷雷

さあ原価計算をしてみましょう。

ワンルーム3部屋なら、1部屋20平米としても、60平米。

大家の居住スペースは、やはり80平米はほしい。

木造の物件と考えて

80平米については、平米20マンくらいにしますか。

ワンルームについては、一部屋350マンにしますか。

建築費は、2650万円

たかめだけど、あれ、土地は_?

容積200の住宅地とします。

建蔽率適当に、60とします。

140平米の敷地を2で割って、70平米。

60%に収めるには、120平米の土地。

都内よいところでは、平米60マンはかたいでしょう。

ってことは、土地代7200マン!!もうやだ〜(悲しい顔)

諸費用込みで合計1億!!

コンセプトは、「億万長者の資金運用」だったかなあ。。わすれたけど。



posted by よこはまセクスイ at 12:00| ☁| Comment(8) | TrackBack(0) | 不動産投資2008.5からの記事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年09月01日

倒産? 青●建設(横浜) 処分リスト?

ひろさん、KAMOCHAN、たろうさん、健吉さん、だらーさん、AGATAさん、社長、
コメントたくさんありがとうございます。

青●建設とは、アパートを中心に建設した業者で、先日ダウン。

横浜市戸塚区にありました。

で、早速、処分リストがつくられている。

中には土地だけ、工事中断、などの中途半端なものもあるらしいが、

新築で売り出す直前のものも。


チラッと聞いたが、利回りだけはよいらしい。

駅も近いようだが。

さて、さて。


ま、私も、情報源の人もざっとしか知らないです。

もし、そんなリストを持っているという人がいたら、たぶん思わせぶりですね。


決して安くはない?でも、去年に比べればずっといい。

どうなるでしょう。

ハイエナのようですね。
posted by よこはまセクスイ at 01:05| 🌁| Comment(6) | TrackBack(0) | 不動産投資2008.5からの記事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

広告


この広告は60日以上更新がないブログに表示がされております。

以下のいずれかの方法で非表示にすることが可能です。

・記事の投稿、編集をおこなう
・マイブログの【設定】 > 【広告設定】 より、「60日間更新が無い場合」 の 「広告を表示しない」にチェックを入れて保存する。