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2008年08月30日

セクスイ・アカデミー

0000.JPGある方のブログみたら、

夫婦で50万払ったそうだ。。。。。。


不動産投資の学校に。(数ヶ月?)

「そんなに高いんだ。。。」

正直な感想です。良い、悪いではないです。

確かに身銭を切れば、踏み切らざるを得ないでしょうし。

勉強も真剣なはず。


働きながら取れるMBAなんてのも、グロービスがはじめて、いまやかなり認知されています。


なんといいますか、商売というのは、加工とラッピングだと感じました。


働きながら取れるMBAで学べば、不動産投資のフィナンシャルな部分は、簡単に理解できます。

不動産の世界は、金融の世界に比べて計算はとても単純です。


仲介業者さんが、細かい計算を見せるのは、付加価値を演出するためとセクスイは理解しています。

IRRが・・・NETでどうのこうの・・・



まあ、セクスイも「横浜で不動産投資いいよ!」なんて感じのウラのホームページ(無料)書きましたが、

後は、実践FAX画面でもくっつければ、お役に立つのかなあなんて感じました。

あわせて遠藤社長のブログ読めば、業者さんの視点がかなり親切にわかります。

住宅地販売は、別の意味の加工とラッピングですね。


ビジネスはすべて役に立つことから始まると、心に誓うセクスイでした。

最近のアクセスは、とても多く感謝です。

役にたってるのかなあ。

ラベル:不動産投資 学校
posted by よこはまセクスイ at 15:44| ☔| Comment(9) | TrackBack(0) | 不動産投資2008.5からの記事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

流された家 八王子

000.jpg遠藤社長w、AGATAさん、3PAPAさん、たろうさん、TAKAさん、ぽちおさん、YUKIさん、健吉さん、熱いコメント皆さんありがとうございます。

豪雨の不安も吹っ飛びます。

■■
いきなりの豪雨被害に見舞われた人たちは本当にかわいそうだと思います。なくなられた方もいるようです。

大家さんたちも、物件に被害が出ないか、落ち着かないことでしょう。

その中で見つけた写真がこれ。(元は毎日新聞かな)

どう思います?


セクスイは、隣の家がかわいそうになりました。

近隣の家々がかわいそうだなと。

一番被害の大きい、流れた家は、保険に入っていれば何がしかのお金で補償されるのでは。

もちろん入っていなければ、自業自得の悲惨さですが。


しかし、お隣さんは何もないでしょう。

というか、今後売りたくても売れないでしょう。

「ああーあそこは、崩れたからねえ。」

なんて必ず言われます。



正直に

隣が流れました。

といえば、誰も買わないでしょう。

仮に黙って売っても、すぐにわかるから、もめるでしょうね。


自然災害はおそろしい。

遠藤社長に買ってもらうしかない。


posted by よこはまセクスイ at 14:53| ☔| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産投資2008.5からの記事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年08月29日

お金の儲け方

不動産業者さんとはなす時、たまに思う。

どうしてこの人たちは、収益物件に手を出さないのか、あるいは出せないのか。。。

今までは出せないのかなあ。。。融資とか、貯金の額が足りないとか。。。

なんて思ってました。


でも、最近の倒産増加を見ると、

手を出すタイプの人は、事業そのものでリスクをとる。

そして、つめが甘くて倒れる。


出さないタイプの人は、そういう例や、

素人が金に目がくらんで投資に走ってお金を失う例

をいくつも見てるために、

「ふふ」って見てるのかもしれないなあ。  と最近思うようになりました。

■■■

個人レベルのお金の儲け方について。

詳しくはありませんが、感じることがあります。


ある種のお金儲けがあるとします。

でも、見ている人により、その取り組む場所が違う。行程が違う。


いろいろな儲け方に共通するのは、

「最も安全に儲ける人は、ルールに強い」 ということでしょうか。


私もそうありたいと思っています。


組織レベルになると、資金力が登場します。かな?

posted by よこはまセクスイ at 13:01| ☀| Comment(5) | TrackBack(0) | 不動産投資2008.5からの記事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

外壁塗装、屋上防水

むかしの話です。
大雨でおもいだしました。

雨雨台風台風霧霧雨雷雷

ぷるるー

「セクスイさん、雨がねえ・・・」と電話。  「え?」

かなり以前買った物件が、大雨時専門の雨漏り物件であることが判明した。

通常はわからない。

「やられたか・・・」

ま、悩んでも仕方ない。

■■■

取引先に電話。

すばやく午後に調査して、全体防水の見積もりを出してもらった。

「後ほど若いのに届けさせます。」

「で、社長いくら?」犬

「えー、結構な額で電話で申し上げにくいですが、完全保証つきの仕様で

うん百五十万円ですね。」

「・・・・・・」犬

(15秒の沈黙)



「見積もり詳細も届けますので。ご検討ください。」

「わかりました。」

■■■

少し悩んだ。ぷるるー。

「なあ、どう思う?」と奥様へ電話。

「私に聞いてどうするのよ。必要ならやれば。」

腹は決まった。


■■■

「えーと、セクスイですが・・・・いつから始められます?」犬

「そうですねえ・・・・1件現場調整可能なので、来週からなら。それ以降では、2ヶ月以上先になります。」

「わかりました。おねがいします。」


お金は飛んでいく。。。。
本当に儲かっているのだろうか?
posted by よこはまセクスイ at 03:18| ☀| Comment(2) | TrackBack(0) | 不動産投資2008.5からの記事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年08月27日

成功のパワーがやってくる?

不動産投資で流れるようになるのは、たいへんに難しく、でも意外とパターンです。

うそのようですが、本当です。


さて、成功する人は、不思議と「成功する仲間」に恵まれます。

ここで、「成功する仲間」とは、大家さん仲間だけを意味しません。


経験では、そういうパワーは どちらかといえば、各種の業者さんや銀行さんが多いような気がします。

もちろん、実績アル大家さんの場合もあります。

でも、


「成功する仲間」は、「お互いに儲かる取引」の継続から発生するような気がするのは、気のせいでしょうか。


自分が儲かるためには、「お互いが儲かる取引」を継続させることが必要なんじゃないかなと

感じる今日この頃です。


自分が相手にどれだけ役に立つか、そんなところがポイントかなあ

なんっておもってビジネスチャンスを探しているセクスイでした。
posted by よこはまセクスイ at 18:23| ☔| Comment(8) | TrackBack(0) | 不動産投資2008.5からの記事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

まだ建てる?しかもそこに。

戸建てが2棟売りに出た。

■1年ちかく前のことでした。建築条件つきだったかな?

大通りで環境はよくない。
商業施設も少ない。
駅近くない。


ないものばかり。

4500マンの値がついていた。正直3000万台後半でどうかなあ。。。って感じでしたが。

・・・・・

気がつくと、建築中になっていた。

「あ?売れたんだ。」

他人事ながら少しうれしかった。

いくらかは知らないが、社会に資金が回ったということで。

■1ヶ月前

「?駐車場スペースないのかなあ」 前面に車を止めるにはどうもおかしい感じ。

でも、壁は金属的な色合いで、おしゃれに作っている。

外階段で2階へなんて結構おしゃれ。。。



■今日

奥様と車でそばを通った。

「この家、おもしろいよな。車をどうするのかなあ。。」とせくすい。

「どう見てもこれはアパートじゃない?」と奥様。

「へ?」

外階段で二階へあがるのはそういうことか。。。よくみると、ドアがたくさんあった。

てことは・・・たぶん・・・

まだ売れていない。

この業者さん、大丈夫だろうか。

アパートに入居者はいるだろうか。。。
posted by よこはまセクスイ at 01:39| ☔| Comment(5) | TrackBack(0) | 不動産投資2008.5からの記事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

上場の意味(創建ホームズ)

健吉さん、コンドウ社長、たろうさん、AGATAさん、工務店さん、ひろさん、たまこさん、えのっちさん、ぽちおさん、3PAPAさん、KANALOAさん、皆さんコメントありがとうございます。

創建ホームズ倒産

またか。

最近簡単に倒産しすぎる気がする。
上場企業ってそんなにもろいものなんですかねえ。

■■■

株式を市場で取り扱うレベルだったのか、実態は知りませんが不思議です。

想像ですが、

大きな借金(この場合事業融資)をして、

よさそうな物かって、

多少手を加えて売れる間しか生き延びられない企業ならば、

荒波をがんばって生き延びる大家さんに劣ると思います。

まあ、株を買った人はそんな資金繰りだとは知らずにかってるんでしょうけど、その責任だけは取らねばなりません。自己責任といってもねえ。

*********

こういうのを見ると、株式投資でお金を増やすというのは大変と感じます。

紙の資産を作りたくても、株は情報で圧倒的に不利だと感じます。

株は買うものでなく売るものですね。きっと。

・・・・・

ちなみにセクスイ、株はやっていません。

値動きを無視して毎日過ごすことができないことに気がつき、

撤退しました。


あと、損に対してどうしても熱くなるのがいやでした。

冷静にならずして、勝負は勝てないでしょうね。

でも、売る立場になると、つまり上場する立場の場合、こんなおいしいものはないでしょうね。

印刷代だけのものに対し、投資家がお金をくれるわけです。

とってもほしいですね。

■■

雑な内容で失礼しました。
posted by よこはまセクスイ at 00:07| ☔| Comment(2) | TrackBack(0) | 不動産投資2008.5からの記事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年08月25日

消失した投資ブログ

皆さん、いつも多くの方に読んでいただき恐縮です。

さて、ブログとはどういう人が書いているかお分かりでしょうか。

<投資ネタの場合>

1. これからはじめる人

2. すでに実行している人

3. 読者を商売にひきこみたい人

4. 興味があるので、なんとなく分析してる人


こんな感じかな。。。

セクスイのブログにコメントいただくブロガーは、1、2、4が多い。
いずれも、新たに生まれ、静かに消えてゆくのが必ずある。
ネタが続かないとか、飽きるとか、理由はいろいろ。


せくすい、結構いろいろブログを見ていた。

その中には、危ないなーというのもあった。

なにがって、その手法である。

■今は激戦地
■取得時は新築
■借金比率

・・・・・・・・・


ああ、最近一つ消えているのにきがついた。

がんばって生き延びていることを願う。

なんていっている場合ではないな、自分も危ないし。
posted by よこはまセクスイ at 14:34| ☔| Comment(14) | TrackBack(0) | 不動産投資2008.5からの記事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

恐怖への対処法(借金・時間)

ぽちおさん、たろうさん、社長、ひろさん、皆さんコメントありがとうございます。

昨日書いた、大家手法による増加法はあくまで、お金のレバレッジでした。

転売の場合、20%の利益を年間3物件つかめば60%になるという、単純計算で利回りを加速します。

そのときは、お金のレバ以上に、自分の時間を投入すると感じています。

だから、時間のレバレッジでしょう。転売上手は、時間利用の利益拡大ということでしょう。

■■
借金でも時間でも、レバレッジには犠牲が伴います。
犠牲はリスクともいうのでしょう。

お金の場合:なんらかの読み違いにより、返せないという可能性を「よっこらしょ」と背負う。

時間の場合:「低めだが安定した収入」の時間を持っていたとして、それを失う可能性を背負う。

さて、多くの場合、ここで迷います。

当然です。

恐怖の声がささやきます。がく〜(落胆した顔)がく〜(落胆した顔)

「やめとけば安全だよ。家族を路頭に迷わせるのかい?」

体が弱っていたりすると、

→「そうだよな。安全策なら怖くない」もうやだ〜(悲しい顔)

なんてなるのは、みなさんご存知のとおり。

■■

こういうときの対処法は、

「やるだけのことはやったんだから、大丈夫!」

かとおもっていたのですが、金メダリスト北島の活躍を伝える週刊誌を見たら、北島チームは

「天命」とか「やるだけのことは」とか言うのは禁句だそうです。

へーーーー?

唯一つ、これしかないようです。

「勝つ!」

ラベル:北島康介
posted by よこはまセクスイ at 08:15| ☔| Comment(5) | TrackBack(0) | 不動産投資2008.5からの記事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年08月24日

資金の増加法と恐怖

星輝さん、社長、工務店さん、たろうさん、えびすさん、健吉さん、AGATAさん、インフォゴリラさん、コメントありがとうございます。
せくすい、今回は、出張でアメリカに出かけてました。

やはり、会社の出張はありがたいです。犬犬ホテルもきれいだし。。。。

場所はアメリカ中西部、湖クリスマスiモードのほとりのシカゴです。
冬は猛烈に寒いですが、夏は非常にさわやかです。今は一年で一番いいときだと思います。

自由に行動できる時間がなかったのですが、電話で不動産屋さんに聞いた感じでは、
最高値の頃に比べ2割安で売りだされる物件が増加中のようですね。

不動産屋さんの話では、めどが立たない感じなので、これからも2割は下がるとセクスイは感じました。

米国の不動産市況はまだまだです。


さて、飛行機に乗りながら考えました。

人は、よくある大家の投資法で、資産(資金)を10年で何倍にできるものか。

1.キャッシュONLY

2.借り入れGO


1.■たとえば資金300マンの人が、戸建てかなにかで20%/年(60万円)の利益を上げるとします。

60万円も、300になるまで、次を買わないとすると、5年経って家戸建て1とふくろ300のキャッシュ。

ここで、2件目を購入。パワー倍増で、2.5年で300万増加。

さらに1件かって、10年たったときには、家家家3件と450万のキャッシュ。

簡単にするために戸建ての価値を同じとすれば、合計1350万円の資産に増えました。

3.5倍くらいかな。


2.■上記を、300万の資金に1200万の借り入れをして、ホテル物件A購入し20%(300万円/年)でまわせた場合

返済や諸経費を考慮して 2年後に500たまるとする。

安全策をとって、4年我慢して1000ためる。

500借り入れて、1500のビル物件B購入。20%(300万円/年)でまわす。

2物件から毎年500はたまる。

3年で1500万、キャッシュでホテル物件Cを購入。

ココまで7年ですが、3物件4500(借金は1200+500)の価値が残る。

以降は年900万円でまわって、3年で2700だから、

3物件+1000万円で5500万円の合計になりました。

10年で18倍。



まあ、取らぬタヌキといいますか。ふと気がついた。

レバレッジ効かせても、10年で約20倍にしかならないことに。

あるいは20倍にもなることに。


そして、最大の気づきは、

10年で10倍-20倍にしたい場合は、

レバレッジつまり借り入れをしないといけないことに。

でも

借り入れは「恐怖」です。



良い借金とか色々いますが、ヤハリ借金は恐怖です。

うーむ

借り入れして、どかんと買える人は、すごいですねえ。








posted by よこはまセクスイ at 23:15| ☔| Comment(7) | TrackBack(0) | 不動産投資2008.5からの記事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年08月19日

ブームの終焉

何でもブームは存在しますね。

投資物件、住宅、資源、それも金からプラチナ、原油、そして小麦や米。
投機資金のせいなのか、あがったりまたあがったり。

資源大国オーストラリアでさえ、かげりが出ているようです。原油も110ドルわれですか?
NZの住宅はバブルでしたか?

■■

小粒なところでは、収益物件ブームがありました。

お金の出して(金融機関)がどんどん出してくれた時代は、

あちこちにアパートマンションが。

順調な大家の満室経営を、新築物件が脅かしたのはこの間のこと。

いまでは、満室経営というものを維持するのが難しくなりました。


大家ブームといいますか、収益物件バブルが終わって、みなさん「厳しい」といいますが、

すでに経営をしている大家から見れば、

ライバル新築物件が増加しないだけ

ましとおもうのですがいかがでしょうか?

「え?」

破産大家や、倒産建築業者から、安く物件が流れる?

→賃料が安くなる?

ありえます。


最近の穏やかな風は、いつまで続くのか。

セクスイの空室はイツまで続くのだろう。。。。破壊されて、リフォーム百万円の部屋は手がついていません。

■■

セクスイが最近の米国に不思議なのは、不動産バブルの崩壊についてです。

日本のバブルは米国の意図で加速され、崩壊されたという主張があった。

でもって、おいしくさらっていく。

新生銀行なんてまさにそのもの。


「なるほど」

でも、最近のサブプライムになすすべなく米国は流れている。

日本を操作した割には、なんだろうなあ。

多分、米国でももうけようとしてるんでしょうねえ。

「日本のバブルは米国の意図で加速され、」→お金持ちの意図

これが正解なんだろうな。

posted by よこはまセクスイ at 16:38| ☔| Comment(10) | TrackBack(0) | 不動産投資2008.5からの記事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

金利に何%を加算して考えるか?

たろうさんから質問があった。

>利回りから金利を引いて、更に何パーセントくらいのマージンを見ているのでしょうかね?


セクスイの考えは以下の複合です。

1. まず、融資していただく金利コスト。

表面的に3%だとする。だとしたら、その数字です。


2. 対象物件から得られる利回りの確からしさ。

表面利回りが10%と20%の2物件があります。

さて、あなたはどれを選びますか?

(答え)場所や、築年数が違えば、まったく違ってきます。

築年数などすべてが同じで、ばしょだけちがうとしても、

セクスイなら、10%で横浜の普通の駅徒歩物件を、20%の地方より選択します。

理由は、セクスイにとっては、数字の達成が「確からしい」から。

たとえば、地方プレーヤーさんなら20%の地方を選ぶかもしれません。

それはその地方を熟知して、20%の利回り実現が、9割くらいの確率で達成可能と読むから。

セクスイには、利回りの確からしさが、知識がないために読めないです。


3. 資産価値は?

資産価値は大事です。しかしそれは利回り物件の場合、最前面にはきません。

いくら価値があるといわれても、実現する見込みがなければそれだけです。

たまに、資産価値大!なんてチラシありますが、売って何ぼの世界ですね。

あるいは、再建築して初めて実現します。

自分にその力があれば意味はありますが、なければ

「なんでそうまでしてかわせたいんだろう?」

なんて感じます。



4. そういうわけで、

勝負すべきは、「利回りの確からしさを知る」になりますね。

マージンは、人・場所それぞれです。

人任せにしてはいけませんね。

もちろんその自信のない方は、「ブランド地域」は無難です。
posted by よこはまセクスイ at 00:29| ☔| Comment(2) | TrackBack(0) | 不動産投資2008.5からの記事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年08月17日

インカム投資とは

えのっちさん、KANALOAさん、たろうさん、星輝さん、コメントありがとうございます。
せくすい微熱の中でこのブログを書いてます。

今日の定理1

レバレッジをきかせたインカム目的の投資とは、そもそも何か?


答えは


あなたがリスクをとることへの、銀行からの報酬。


たとえば、5000万借りて、金利よりも5%高い利回りを得れば、250万円/年 の報酬をいただくということですね。

後は返済額や資金ショートしないためのバランスを自分で調整するだけ。


もちろん、ほぼリスクのないリーマン収入とは違います。

間違えればすぐに損失発生します。


定理2

どうやったら間違えないか?

答えは、

間違えることです。


矛盾してますね。えへへ。


セクスイも失敗だらけです。悩みだらけです。
posted by よこはまセクスイ at 20:59| ☔| Comment(3) | TrackBack(0) | 不動産投資2008.5からの記事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年08月15日

時間とお金に自由な人たち

keiji.jpgkamochan さん、ひろさん、たろうさん、工務店さん YUKIさん いつもコメントありがとうございます。

なんで、ソフトボール日本-台湾戦が15000円もするのかなあ。。。

北島平泳ぎの観戦にいったという某水泳インストラクターに会いました。
自身も日本記録を持っていた人です。

■100で世界記録の瞬間は、

「ありがとう!きたじまー」

とおもわず声が出たそうです。
ええーなあー

さて、世の中には、さまざまな人がいます。

■Aグループ
オリンピック観戦は4-5回目だという人。
2-3日の予定で柔道だけ観にきたひと。
チケットは現地で買えばよいと、飛行機とホテルだけできた人。

■Bグループ
地元から代表が出たので、誇りで応援にきた関係者、近親者
代表の郷土の市長や議員、ロータリーメンバー


さて、Bグループは皆様予想つくとおもいます。
だれでも、なりえます。郷土の代表を応援する人は多いですし。


そしてAグループ。
共通するのは何でしょう?

そう、

お金と時間があることです。


セクスイは驚きました。

世の中には、これほどに時間とお金リッチな人がいるのかと。
もちろん、北京に来ている人は、その中でもスポーツ観戦やイベントが好きな人です。

「なんとなく楽しいから」

現在の北京のホテル相場をご存知ですか?

普段は7000円の中級ホテルでも今は5-6万円どんっ(衝撃)どんっ(衝撃)です。


本当は、「皆さんは何でソンナニお金があるのでしょうか?」

と聞きたかったのですが、野暮な感じがしたので聞いてません。


Aぐるーぷ は

服装も、Tシャツにジーンズなんて人は少数派です。
ユニクロでは見たこともないデザインの上下を着こなしています。

少なくとも、セクスイの周りにいる雰囲気の人たちではありませんでした。

posted by よこはまセクスイ at 10:40| ☁| Comment(5) | TrackBack(0) | 不動産投資2008.5からの記事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

政治と地位

ある国の話です。。

日本とは政治体勢が異なる国です。

今発展中のあそこです。

庶民の古い家と、最近建ったばかりの多数のビルがアンバランス。

その国の医者と話しました。

「収入も社会的地位も僕らは2番手グループなんだよ。」

マチを走る高級車は、ある種の特権階級のものか、そことつるむ商売人のものが多いそうです。

日本は狭苦しい国だと思っていましたが、

庶民でも大家さんやって、何とか生活にゆとりを持つまでになれるわけで、

悪くはないのかな。。。なんて。


さらには、政治を握るとおいしいんだなっと思いました。

だって、何でもルールを決められるんですから。

posted by よこはまセクスイ at 01:26| ☁| Comment(4) | TrackBack(0) | 不動産投資2008.5からの記事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年08月05日

資産格差の真実

gini.JPGたろうさん おやぢAさん コメントありがとうございます。

地主のブログを書いた際、国民生活白書なども参考に見た。

そこで気づいたのがジニ係数

0-1の間の数字で、1に近いほど貧富の差が大きいというのが一般的な解説。
0は平等。もちろん、1であっても、構成員ほとんどが金持ちなら悪いとはいえない。

さて、一般的な社会では0.5を超えると格差が大きく社会の歪みが許容範囲を超えるとも解説されている。

新聞等報道される際は、

→日本の所得格差を表現する場合、ジニ係数は0.28-0.3とされ、市場経済の通常の値となっていた。

「へー、確かにそうだね。。。」

とほかを見ていると、

不動産はなんと0.56-0.58
金融資産では0.48-0.49

これが近年の日本の実態。お上の発表である。

すっごいなあ、資産格差は、ここまで来ているんだ。。。

■■■
医者でタレントの西川史子が
「年収4000万円以上の人しか眼中にない。」

といったとき、多くの人は、
「セレブ」と驚いたが、

「年収ではまだまだ。」といったブログがあった。
posted by よこはまセクスイ at 19:00| ☔| Comment(5) | TrackBack(0) | 不動産投資2008.5からの記事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

知り合いの地主の動き

工務店さん、AGATAさん、ひろさんコメント感謝です。
ランキングがどこにあるのかわからない状態ですが、いってみよー!わーい(嬉しい顔)わーい(嬉しい顔)

セクスイ、横浜で長く住んでいる関係で、巨大地主Hさんの動向が、近所のうわさで入ってくる。

■■■
「あれ、この土地、Hさん売りに出したんだ?」

→10戸程度の新築住宅建設予定になっている。

「この駐車場も・・・。」

→小規模の駐車場(といっても5台は入る)が、売り物件の看板かかっている。

「この新築住宅もHさんの土地だったんだ。」

→駅まで7分くらいで5500万円らしい。

・・・とおもっていたら、どうやらHさん、
小粒な物件の整理を始めているとのうわさ。


察するところ、相続税の改正が見込まれ始めたので、
農地として相続できるもの以外はどんどん現金化している。

現金化されると。。。。

やはりお金持ちは強い。




posted by よこはまセクスイ at 08:40| ☔| Comment(2) | TrackBack(0) | 不動産投資2008.5からの記事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年08月03日

一休商事、そしてよう壁の続編

工務店さん、KAMOCHANさん、たろうさん、コメントありがとうございます。

工務店さんからさすがに鋭い「つっこみ」があったので、よう壁の続編へGO!

■■■
でも、その前に、

「一休商事」

HPがFORBIDDENになっている?????
あれ?

どうしたんだろう。
「え?」


■■■
セクスイが「よう壁」 検討をした物件は、

道路から2M弱上のほぼ正方形30坪であった。


1辺が下に落ち込む形状で(3方は壁不要)、

その長さはほぼ10M。

工事面積10M×高さ2Mとして20平米


2M弱の高さの場合、確かゼネコンさんの話では、この平米数に単価をかけるというものであった。

土台の処理は別途だったかな。。。。

単価は20-50万だったかなあ?(記憶不鮮明のため、ご了承ください)

厳密に調査しないと見積もりは出ないという回答であることは付け加えます。


で、1500万という値段に500万円プラスで終わるなら、十分に安いなと

タヌキのような皮算用をした次第です。

1000万円プラスし、古家の取り壊し費用を入れても、更地相場よりは安いかな・・・という感じですね。

何しろ、相場は車が手前までしか来ないという悪条件を考慮しても坪120-万でしょうし。


工務店さん、こんな感じの価格ではどうでしょうか?

■■
最後に二つ。

*横浜市の該当部門の話では、その物件の工法では、確実に再構築といわれました。
よう壁にも工法があります。


*ゼネコンさんいわく、

「高さ2Mを超えると費用は簡単に算出できない。また、業者による費用の差が大きい。」

だったかなあ。。。







ラベル:よう壁 横浜市
posted by よこはまセクスイ at 15:00| 🌁| Comment(3) | TrackBack(0) | 不動産投資2008.5からの記事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

横浜不動産投資の壁

3時のPAPAさん、AGATAさん、たろうさん、コンドウ社長、えのっちさん、みなさん更新怠りがちなセクスイに暖かいコメントで「渇」ありがとうございます。

コメントが楽しみで更新を続けています。

さて、「横浜に16%」の利回りアパートがでた!ぴかぴか(新しい)ぴかぴか(新しい)

という感じで、物件値下げが始まったかとネット上では流れている。


マイナーな駅(各駅という意味)で、坂の上で、がけっぷち建築となれば、いくら横浜でも普通の数字では厳しいということなのでしょう。

セクスイはそんな感じで考えています。

■■■

それより、将来の再建築コストを考えた。

ようへき

これについては、仲介の不動産屋さんも確かな知識を持たないことが多い。

自慢ではないが、セクスイも持っていない。わーい(嬉しい顔)わーい(嬉しい顔)

そういう物件は買わないので必要はなかった。


しかし、調べるチャンスに恵まれた。

まず、横浜ではある程度古い「ようへき」は再建築の際は、取り壊しと再構築を命じられるらしい。


そしてコストは高さに依存する。

高さ2M以下の場合(このくらいは結構ある) 「おお!」という見積もりになる。


「おお!」とはどういうことか。

セクスイは以前、東横線各駅停車駅11分の土地を「だらー」っと検討した。

いくら東横でも、10分を超えると興味は落ちる。



1500万くらいで30坪くらいあった。

ステキなぼろやが残っていた。

2Mのよう壁があった。


そこでセクスイは愛車をこすった。(修理費が・・・もうやだ〜(悲しい顔)もうやだ〜(悲しい顔)

最大のコストはよう壁と見た。

で、ゼネコンに見積もり依頼した。(たしかゼネコンの能力が必要だった。)


「え?こんな金額?」

とおもった。


さーて。

そんなに高くはなかったはず。


土地については、誰かが買って行きましたとさ。




ラベル:投資 不動産 横浜
posted by よこはまセクスイ at 00:35| 🌁| Comment(4) | TrackBack(0) | 不動産投資2008.5からの記事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年07月29日

ケータイ市場が終わると?

「え?」

皆さん、駅前の2坪くらいのスペースによく携帯ショップを見ませんか?

あれは、ケータイ登場までは、小物物販くらいしか使えなかった。

電話がかけられるということでなく、

家賃が払えるという点で。


地主は高い家賃を希望する。

立地最高なのに、使い道が。

そんな時代があった。


■■

どうやらケータイの販売台数が激減するらしい。

年1000万台減る。

ビジネスモデルの変更と、急成長の終了が影響しているようだ。

そうすると携帯ショップはどうなるか?

高収益だから展開できたわけで、撤退が出る。

駅前の風景が変わる日もちかいか?



気のせいか、近年駅前の立地を葬祭場が占めるのを感じている。

便利ではあるが、駅前の従来の賑わいとは違う何かを感じる。

このままいくと、駅前の小さなスペースも

葬祭関係のスペースにはや変わりかな。

「0円で宇宙葬受付!」  とか。

以上です。
posted by よこはまセクスイ at 19:00| ☁| Comment(5) | TrackBack(0) | 不動産投資2008.5からの記事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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