白楽5分 マネーゲーム

たくさんの皆さんの励ましのコメント感謝しています。
昨日

ペンを置いて、今日への活力が出ました。（？）

さて、

あまり、正確に書くと、現在の売買に影響するので、多少ぼかします。

「白楽　5分　30坪弱のＲＣ」　が　現在も売りに出ています。

数年前、●●％程度で売りに出て、午前中で終了しました。

昨年、7％で売りに出て、いつのまにか、市場から落ちました。
売買が成立したのかは知りません。

その経過は、謄本見れば簡単ですよ、もちろん。。


数年で想定家賃が変わるわけではないので、

この数年のマネーゲームを表す、代表的な物だと思います。

さて、今の不安定な相場で、どこまで融資があるか。


さて。

不動産投資のわな そして最後の言葉

※実はセクスイ生活を朝方に変えてみました。
でもって、仕事を朝やっていると、夜のブログの時間がますますなくなって
今の没落状況になってしまいました。何かを決断するときが。。。

コンドウ社長、AGATAさん、YUKIさん、工務店さん、星輝さん、TAKAさん、皆さんコメントありがとうございます。


さて、日本人の心境が変わって久しい気がする。
どう変わったかといえば、

「貯金は当てにならない。」

この結果、

「投資を勉強せねば」

その関連で、株やFXに並んで、たくさんの人が

「アパマン経営なんていいんじゃない？」

はたまた、最近の地価没落で、

「やっぱこわいかなあ。」


************
セクスイ10年余の感想です。

不動産投資は怖いです。
投資単位が、一般人の数年分の年収ですので、（たいてい）
少しの判断ミスで

軽く一発アウトです。
立ち直るのは大変です。


仮に、詐欺的に被害にあったとしても、

相手が、運が、イロイロ失敗すると回収はまずできません。

「法的にたたかえばいいじゃないか！」と思う方もいるでしょう。


100万の損だと、弁護士も相手にしてくれません。
彼らは、商売ですので、回収額が500万もっといえば1000万以上の案件で

「親切な人が」

動いてくれる感じです。

そして弁護士に依頼でき、勝訴しても、回収はまた別問題です。
費用だけ払って、回収ゼロってこともありえます。


これが、過去何度も煮え湯を飲まされ続けて、
それでも、給与収入があったので

なんとか破産せずにやってきたセクスイから

皆様に贈る

感謝の言葉です。

本当に今まで、読んでいただいてありがとうございました。

これで、最後かと思うさびしいですが。。。。。



最後のおねがいです。

↓これはこまった。



（では、またあした。）

屋上緑化と屋上開放

星輝さん、KAMOCHANさん、YUKIさん、たまこさん、水戸大家さん、コメントありがとうございます。

写真は緑化された屋上です。
きちんと対策すれば、屋上にも緑地は作れますし、結構いいですね。

屋上を緑化すると、環境にもよいでしょう。ただ、賃貸物件となると話は別。
屋上を開放すると、

日光浴する人が出ます。＜これはOK。

タバコすって、シートに穴あける人が。＜だめ

バーベキューやる人が出ます。＜もっとだめ。

物を置く人が出ます。＜これも困る。


このような状況がすぐに出るので、なかなか開放は進まないものです。

以上です。

本当は、ご想像のとおり、もっとシビアな理由も出ますが、書かないでおきましょう。ねえ。

派遣労働者

YUKIさん、たまこさん、本質を突きそうなコメント感動です。
世の流れといいますか。


さて、今日のTVは染み入りました。

■20代後半日雇いの男性（月収10-万円）、30代派遣の男性（手取り14万円）。

みなさん、何を感じますか？
大家さんたちから見ると、どういうイメージでしょうか。

フリーター、アルバイト、日雇い、プー。


10年前なら、「夢を追っているんだ！」なんてフリーターもいた。

数年前なら、就職氷河期で不運な人もいたが、辛抱足りないんじゃないかとか、本人の努力の結果と見られることも多かった。

今、派遣労働者が1700万人。

フリーターも含まれるのだろう。

平均年収260-万円。
（TV朝日のデータ）


この人たちは、努力していないんだろうか？


日本がグローバル競争で生き残るために、社会が派遣雇用法というものを決めた。（らしい）

日本企業はグローバルに生き残らないといけないのだろうか。

企業ではなく、

若者がグローバルに生き残る教育をすべきだったと思う。

・・・・・

身近なところでいえば、

大家になって皆さんリッチになりましょう！

というのはひとつのビジネスである。

でも、その「皆さんの範囲」に入れない人は、どうしたらいいんだろう。


日雇いの人たちが、自分の努力で大家になる方法はないものだろうか。
リッチになってもらう方法は？

とても考えたせくすいでした。

ピンポン。

↓なんと2位です。

九州の空室

えのっちさん、社長、星輝さん、水戸大家さん、3PAPAさん、工務店さん、
コメントありがとうございます。


他地域のことは、ざっと見てるだけだし、コメントは控えるかなともおもっていましたが、
今の博多はすごいとおもいます。

福岡でも、中心地の

天神、薬院、住吉あたりの3角形エリアをぐるっと見ただけでも、
築2年以下の新しいものが

たくさん。


驚くことは、礼金ゼロがかなり多い。

今の時期に、築浅で空室がこれだけあるってことは、

古いものはそれなりにあるはず。


思えば、2-3年前に見に行ったとき、駅前でチラシを配るおねえさんに

ヒヤリングしたっけ。



「あのー、お友達はどのあたりに住みたいって言うの？」

「んー天神。」

「めいのはまとかに新築あるけど。。。」

「とおいよー」

「え？だって数駅だよ？」

「あはは-、どこからきたの、あんた。」

・・・・

「そっかあー、でも、部屋高いんじゃない？」

「変なことばっかり聞くね。バイトすればはらえるよ。。」

・・・

「ふーん」

何かを感じたセクスイでした。

ｂｙ空室研究家　せくすい。

夜の妄想￥

つわものどもが夢のあとだね。
そうならないように
不動産経営もがんばりますか。ねえ、みなさん。

■■■
ジムロジャーズ（有名な投資家）はシンガポールに拠点移したらしいし、

いまからアメリカってのは、
市場の乱高下に魅力を感じない限り
普通はおかしい。そう思う。エキサイティングな伸びはない。
 
もちろんシリコンバレーの、
何かを生み出す
この感激は、最高だ。

あれは素敵。

ただ、流れに身を任せる究極の楽チン投資では、

やはり途上国だろう。

実は、近いうちにあがりきった中国を見るチャンスがあるかもしれない。

うれしいことに出張あるかも。。。オリンピックが終われば。

 

賃貸店の技

その実績と、レベルが秀逸な

賃貸店がある。

店舗として活気がある。


邪魔をしない程度に、状況視察に行ってきた。

※写真はフロリダの虹です。（発見）


「こんにちは。」「どうですか最近？」

「あ、せくすいさん、　新婚さんとか、結構うごきでてますねえ。。」

「なるほど、あ？」


壁にかかった取り扱い物件の情報が極端に減っていることに気づいた。


「（繁忙期に比べ）こんなに物件少なくなったんですか？」

「あれですか。いや、更新が忙しくて。でもね・・・・・・。」

と店長、


「ここはものすごく動きが早い（あせり）

なんて

お客さんが勝手に解釈してくれる面もあるんですよ。。。ははは。」


小技がきいている。

不動産投資の位置づけ

お金持ちになりたい。

そういう気持ちは、多くの人が持っていると思う。



ためたお金の運用として、株や外貨預金などとともに、不動産が手ごろな運用対象として

存在する。


だから、

不動産はあくまで手段であるはずなんですが、

取得の際の手間隙を考えると、


駅近の物件なんかは、「得がたい」物に見えてしまう。


でもって、売る気もなくなる。

これ、多くの人のパターンだと思う。自分もおなじ。


たまーに考える。


本当に、このレベルは得られないのか？

それとも、実はバンバン流通しているのか？


業者さんは言う。

「この近辺は売り物が少ないです。」


どーなんだろうな。

表面化する売り物が少ない、ということなのか？


大きな駅のまん前の一等地なら確かにそうかとも思うけどね。

以上です。

生き残る負債比率

どこかの雑誌で、不動産投資家の紹介がされていた。

その方に特にコメントはないが、

まだまだ、雑誌記者の意図を感じる。

「資産●億　を▲年で達成！！」（負債を含む）

昔に比べれば、負債について触れるだけましだが、

センセーショナルな内容にしようというなにかを感じる。


リーマン収入をリスクヘッジに入れても、

負債比率90％とかあぶなそうで。


負債額/資産の売却推定額

この数字が、いくつなら安心できるのだろう。

厳密に言えば、

売却推定額はあくまで推定であり、希望であり、税引き前であり、

あてにならない。


それはおいておくとしても、利回り10％をほぼ満室維持できる物件の場合、

不動産以外の収入から、数年でためられる頭金を推定して、こんな数字になるのでしょうか？

複数すでにもっている人はまた違うかも知れませんが、



不動産以外の収入額が↓

　　　数百万の人：0.3

　　　1千万の人：0.5

　　　2千万の人：0.7

まあ、いずれにしても、数億の借金はリスク高そうですね。

以上です。

フロリダの風景

YUKiさん、大家TAKAさん、3PAPAさん、たまこさん、近藤社長、水戸大家さん、agataさん、工務店さん、えのっちさん、みなさんいつもコメント本当にありがとうございます。


帰国して日がたつとフロリダの風景が、記憶とともに薄れていきます。　　今日はフロリダの風景を書きます。


比較できそうなハワイとフロリダの違いはなんでしょうか。

人種的な違いもかなりありますが、建物についていうなら、

フロリダのほうが物資の入手が容易なためか、建物がヤハリ立派な感じですよね。
もちろんハリケーンに耐える必要もあるとは思いますが。

そして、フロリダには水辺に立地する家も多く造れる感じました。


ハワイはスペースの問題もあり、海辺の家はすぐに数億になりますが、フロリダはそれに比べれば安めです。（億単位ですが）

広いわけで当然ゴルフ場も、そこらじゅうにあります。
そして安い。

東海岸のアメリカ人富豪は、いいなあ。。。と思います。



↓3位です。ご支援感謝です。

高齢化する町

TVを見て、予想はしてましたが
ショックでした。

高島平団地。

老朽化したアパマンに、高齢者ばかりになるとおきることを
暗示するようでした。

まず、
「報道されないだけで、孤独死はざらにあるよ」

とみんなはなすのが。
なんとなく自分の物件に置き換えてイメージしてしまいますね。
HOLDの悩みとでもいいましょうか。

そして、さらにおどろきなのが、

医療機関は３ヶ月の入院しか見てくれないこと。

長期になると高額の別の施設しか手はないとのこと。

無理じゃないですか。普通の人は。

・・・・・・・。

政治としての解決策は、何でしょうね。

大家業としては、無難に若い層の入居を期待するんでしょうけど、

差別はありえません。区別も困難。

お客様です。

TVには解決策の見込みも少し。
学生を安く入居させて、ボランティア、ふれあい機能を持たせる。

いいかもしれませんね。

おもしろい。

いつでもスタート。

■賃貸物件の件数が多ければ良いことは？

安定性。
規模感。
選択肢。


ただ、規模を立派なことと思っていたら、リーマンは続けることができない。

そんな気がする。時間収益が違いすぎる。

リーマンはまた味のある人生。だから続く。


将来の選択肢を増してくれる不動産。それを工夫して、自分の力で、家族の協力で作る。ひとつずつ増やしていく。


親から資産を受け継いだ人は、セクスイも正直うらやましいけど、

物事をゼロから始める、種銭から作る楽しみ、それを自分は通過してしまった。

そんな思いもあるかもしれない。（推測）



株でもFXでも、同じかもしれないけど、熱中できるものが投資であったことは幸せだと思う。

金の亡者かもしれませんけど。。。。でも、ないよりあるといいし。。。。



セクスイはまじめにハワイに舵を切ろうとしている。

最近は奥様まで、Xデー以後の家臣団運営について、

「△△城を任せるのは、●●がいいのでは？」

とか発言してくれる。（命令かもしれない）

そしてセクスイはその通りにしようと考えている。（というか拒否できない。）



いつでも気分は最良である。

空室増加

新橋MTGの皆様、コメントありがとうございます。とてもステキな時間でした。
もっとがんがん飲んでいただけばよかった。。。なんて。


本日の話です。

電話が来た。

「●●さん、退去の連絡来ました。・・・・」
「あ、そうですか。では、リフォームしたらまたよろしくお願いしますね。」

プチ。「・・・・・」


本日、増えました。
本日、増えました。
本日、増えてしまいました。


■■■
昨日は絶好調でした。
「せくすいさん？■■だけど、申し込み入ったんだ。いい人な感じだから進めるよ。。」
「ええ、ぜひ。」

はっぴい♪


工務店さんや、星輝さんに、空室状況聞かれたときも、

「誰の話？」

てな勢いでした。

*********

私のことでした。

空室セクスイを脱するのはいつでしょう。
これで、3つかな。。。。


「セクスイの空室は増えている！」
※原作の武論尊さんにおあいしたことあります。


ゆるーく一押し、おねがいします。

↓3位です。1位はだれかな？

子供に伝えたこと

コンドウ社長、苦労しつつもコメントありがとうございます。


さて、ある程度の家臣団（家族？）になると何を考えるか。

夢半ばにして力尽きたとき、



家督問題がおきるほどでないにしても、家臣の扱いに苦労するようでは悲しい。

セクスイの場合、奥方はHOLD派である。
強烈に統率していくだろう。

あるいは、
売却しても、そこはそれである。


子供の場合はどうかなあ。
物件パトロールには連れて歩いた。親しみは持ってもらえたと思う。


家臣団についてひとつだけ伝えた。

「必要だと思えば売りなさい。

ただし、誰がどういおうと、

相場がどうあろうと、考えて勉強するだけの時間はとりなさい。

その時間くらいは、あるはずだ。」


そして、

人生については、

「将来小さくても失敗しても、自力でがんばれ。それ基本。」


さて。

恐怖の現実化

思考は現実化する。
これは正しいとおもう。

だからでしょうか、皆さん、恐怖の内容はあまり書かない。

怖いですよね。私も怖いです。

同情しますが、巨大法人組織なら生き延びるでしょう。

でも、

木の葉のような大家では、

正直

どうしたらよいの？保険きかないじゃない。


そんな事件ばかりですね。
おかしな世の中になっている。





完璧に抜かれてしまいました。。。

雨のモナコＧＰ（Ｆ1）

どこかのブログで「不動産投資のゴール」みたいな表現があった。
。。。。どこだっけ。


セクスイには不動産投資でゴールはない。

天下統一への大切な家臣団であり、共に戦う。

でも、


モナコＧＰくらいは　
気軽に行ってみたいかな。自分のお金で。

ＤＵＫＥさんのマンションうつるかな？

マンションから旗を振っている人も見える。


興味のあることに使うお金は確保したいのが本音。

興味あることって、ドンどん変化するよね。

お世話になった学校にお礼もしたいね。

※アロンソ　前にすれ違ったけど、小さかったな。

公園で

コンドウ社長、水戸大家さん、ＹＵＫＩさん、星輝さん、皆さんコメントありがとうございます。


セクスイ、物件パトロールに子供を連れて行くことがあります。

手伝いをさせると、以外に丁寧に掃除するので驚いたりする。

「掃除の才能？」などと。・・・


最近まで、自分の親は「掃除のバイトをしている」と思っていたようだ。

■■■
■

物件近くにある公園で休憩。
ひとつ質問をしてみる。

■この近くで住むに適さない場所。

少し考えて、「今、掃除したところ。」

「へ？」

「住んだら、毎日掃除手伝うんでしょ？」

・・・・・・・・・

いや、そうじゃなくて。。。（笑）

家賃は収入か

じつはせくすい、

家賃を「収入」という本や講師も「・・・・」と思っちゃいます。

家賃から税金含む、さまざまな費用抜かないで

よく、「収入」といいますねえ。


小言でした。

なぜか津田沼 そして横浜

コンドウ社長、とらんぷさん、たまこさん、水戸大家さん、工務店さん、シンガさん、星輝さん、ひろさん、3パパさん、ＹＵＫＩさん、ダラーさん、コメントうれしいです。つい夜更かししてしまいます。


なんとなく思うことです。


転売がＨＯＬＤのリスクを最小限にする、有利な手法であることは間違いないであろう。

セクスイも正直次の波では検討するかもしれない。
（※奥様は強力なＨＯＬＤ派です。）


ただ、リーマン大家、あるいは極小大家には無視できないこともある。

それは、高値への欲は当然として、物件への愛着。これが判断を鈍らせる。



「修繕がでる。小さな悩みも耐えない。

いつまでもちつづけられるのか。

でも、きれいになるとうれしい。

空室が決まると、これまたうれしい。」

・・・・・

まあ、ことの良し悪しはおいておきましょうよ。次の波まで。


■■■■

最近はあんまり業者さんへ問い合わせをしないので、かかってくる電話も減った。

ネットで見ることが多い日々ですが、気がついた。

京成津田沼　徒歩10分　以内　がよく出ている。

これも何があったのだろう？

以前ならネットではあまり見なかった。

■■■■

横浜市南区吉野町の1億ちょっとの高利回り物件。

まあ、相場に直すと9-10％くらいになるらしいが、維持には苦労しない感じもする。

じゃあ、手を出すかといえば、

もう少し落ちないとねえ。

実はセクスイの奥様が興味深深であったりする。

理由は、駅1分。

「私が住みたい近さね。ね、買わないの？」

「え、一人部屋だよ？」

「うふふー。いいじゃない。」

がーん。

でした。 ↓そろそろ期間終了のＴＯＰです。今日だけかも。。

老人せくすい

最初に、

「億単位の不動産投資を奨励」しているわけではまったくありません。

時間効率を考えると、金額がでかいほど効果が高いかな。それだけです。




理由は2つ。


1.世の中で時間が一番貴重である

2.外部委託する際の規模効果


1　については、

100万の物件買っても、1000万の物件買っても、契約に1日つぶすことに変わりはない。

掃除もおなじ。修理も同じ。

ただし、

掃除や修理に喜びを感じる場合、それは時給を超える。

そんな気もします。。

※本音は、年取ると何かと面倒なんですよね。



2　は明確とおもうが、

同じような作業を業者さんにお願いするのでも、規模があれば単価が下がる。
交渉できる。



■■■

さて、そうはいっても金額の大きいのは怖い。

セクスイも同じです。

でも、2については似たことが可能。　細かい物件たちを、特定地域に集中させる。

そんなことを考えています。

ランチェスターにもありそうですね。



（だからどうというわけでもないですが）