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2008年05月20日

億単位RCの意味

星輝さん、たろうさんこめんと感謝です。


えー、基本的スタンスとして、セクスイは不相応な金額単位での投資が正しいとはおもわない。

その投資総額を扱えるレベルに達してから、投資行為をすべきとおもう。

少しずつレベルUpである。

だから、区分や戸建て、あぱーとなんでも自分の選ぶ道として有だとおもう。


そして、フルローンRCをいきなり初心者に買わせる数年前の流れは、恐ろしいとおもっていた。

もっとも、中には運よく高値で売り抜けた人もいるから、ある意味まちがいではない。

投資は難しい。


さて、少し見方を変えると

億単位の投資と数千万円単位、数百万円単位の投資効率はどうだろう?


すべてをこなす能力がある場合、

同じ労力にほぼなるから、億単位が正解だとおもう。

人間の労働は、扱う金額に比例しない。

そして、人間の生活費はさほどかわらない。


もちろん、
数億、数十億、それ以上になると並みの個人投資家の域を超えるし、わたしには

今は

わからない。

将来はわかるかな。。きっとわかる。 かな?わーい(嬉しい顔)
ラベル:不動産投資
posted by よこはまセクスイ at 11:58| ☔| Comment(8) | TrackBack(0) | 不動産投資2008.5からの記事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年05月19日

最近の物件 妙蓮寺@東横線

水戸大家さん、たまこさん、コンドウ社長、えのっちさん、星輝さん センスのいいコメントありがとうございます。がんばっていきましょう!

*********
ネットで見ただけですが、妙蓮寺10分で10%のアパート。31坪。5000万くらいかな。
ちょっとデザインふるいけど。
1年前ならそれなりの人気が。。。。でも今は、普通に感じる。インパクトが弱い。

そんな感じ。

■■■

そうかと思えば、NO●●という会社からきれいなチラシが届く。
東京・千葉各所に数億単位の物件を7%で売ろうとしている。

「まあー今この価格じゃきびしいんだろうなあ。」

と思いながら、「おお」一部目を引く。

「売主物件につき仲介手数料なんだかんだ。」

それって、


物件まるがかえして苦しいっていってるようなもの。

検討を祈る。




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posted by よこはまセクスイ at 23:34| ☔| Comment(4) | TrackBack(0) | 不動産投資2008.5からの記事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年05月18日

下がると困る人たち

水戸大家さん、3時のPAPAさん、コンドウ社長、工務店さん、
星輝さん、agataさん、いつも面白いコメントありがとうございます。

■■■

不動産投資への意見にもイロイロある。

安易な投資は危険ですよ。と書いている場合、賛成や反対意見がある。

ある人たちは、危険ではないという。

何で、不動産投資は簡単だといいたいのだろう?
何で、安全といいたいのだろう?

そう考える姿勢が必要だと感じます。


世の中、下がると困る人と、下がってもあまり困らない人がいる。

困る人は、売りたい人である。

買い手が警戒して減れば、高く売れなくなる。
だから、警笛を鳴らす人がうっとおしい。


売る気のない人にとっては、下がれば買い場がくるだけである。
それだけである。

裏は何か、感じていますか。


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posted by よこはまセクスイ at 22:36| ☔| Comment(7) | TrackBack(0) | 不動産投資2008.5からの記事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年05月17日

一押し物件

水戸大家さん、3時のPAPAさん、コンドウ社長、工務店さん、
星輝さん、ビールンビアーさん、えのっちさん、たまこさん、agataさん。
たくさんの心温まるコメントありがとうございます。

せくすいもがんばります。

■■

ちょっと銀行さんや業者さんへ電話すると凍りついた話題牡羊座牡羊座雪が出てくる。

最近は業者さんへの資金が出ない。(融資が滞る)
まるで「ディアフタートモロー」(見ながら書いてますわーい(嬉しい顔)わーい(嬉しい顔)。)

個人への融資も
2極化しているそうだ。

どんな嵐がくるだろう。

「最近は地主さんも、物件を今売るべきか悩んでとめる人が出てます。」
なるほど。

**********
****

昨年まで不動産投資をあおった人たち。
いまだに新築アパート建築を勧める人。
もちろんなかには正解もあるだろうが。


これからどういう、展開で儲け話を進めていくのだろう。

■■■■


セクスイはひとつ考えついた。ものさしを変えてみたい。

資源価格高騰のため、これからたてると建築費は3年前の5割り増し。
だから、3年前の物件は建物で5割り増しの価値があります。(減価分はわすれてね)

今の狙いは、3年前の物件!いぇい。





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2008年05月15日

リーマンが投資するために

皆様コメントありがとうございます。

問 リーマン投資家には何が必要か?

答 1にお金、2に時間、3に決断力

理由:

この何ヶ月か忙しいので痛感しますが、物件情報を精査するゆとりがない。
たまに業者さんから「ありがたくも」電話をいただいても、条件を30秒くらい聞いて「だめだな」とスルー。

本当は素敵なのかもしれない。
思い込みは実は大きい。

どんなに判断力がついても、物件見ないで買うほどでもないし。
どうしても時間が。

水戸大家さんみたいに、業務と投資を兼ねている人がうらやましかったりする。
もちろん同じ業界というリスクもあるが、

違う業界だと時間がとれないでしゅー。。。(たらちゃん)



ラベル:不動産投資
posted by よこはまセクスイ at 20:40| ☔| Comment(11) | TrackBack(0) | 不動産投資2008.5からの記事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

物件購入のいろいろ

不動産相場の不調から、投資物件まで値下がりを期待し待っている人は多い。
セクスイも少しは期待している。

ただ、怒涛の物件放出は「ない」と思っている。
それほどに不動産投資は知れ渡った。


Q.1 では、いつ買うのか?
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答えはいつではなく、どのレベルにきたらだとおもう。

「投資として割が合う水準」

であれば、ひょっとしたらもう百万下がったかもしれなくても
つかむのが(くやしいけど)正解のはず。

百万高く買っても、投資として割があうなら維持できるから。
(あたりまえかな。)




Q.2 IRRとかNPVとかいろいろいうけど、どれが正解なの?

答え。
ほしけりゃ悩んで、買えるなら買う。

答えは数字ではない。数字は明日にも変化する。
リスク要因も変化する。

耐えるのは、頑張りである。




Q.3 予測外のリスクにはどう対応するの?

答え。
一点突破。最大のリスクに集中。それ以外は手を抜くか、金をかける。


・・・。

以上でした。(汗) えらそうですいません。。。夜書いてるのでお許しください。
ラベル:横浜 不動産投資
posted by よこはまセクスイ at 01:46| ☔| Comment(8) | TrackBack(0) | 不動産投資2008.5からの記事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

パルアクティブ 民事再生

agataさん、コンドウ社長、星輝さん、工務店さん、だらーさん、ひろさん、水戸大家さん、夢子さん、皆様のコメントとてもうれしいです。

セット販売を指摘されたとき、「金額」の壁を持っていた自分に気がつきました。不動産も商品だといまさらのように気がつきました。ちょっと感動!

■■■■
■■

さて、パルアクティブ「四季の旅」が危ないことになった。

関西ならエクシブ、関東ならラフォーレのような会員制のリゾート運営団体である。

実はセクスイ、パルアクティブの手法は天才だと数年前まで思っていた。

世の中がバブル崩壊で不況の中、放出される保養所を底値で買い集めて、一気にリゾート会員制を作り上げた。

当時は立派な保養所が1-2億で購入できた(たぶん)。建築だけで数億のものが。

厚生費用を減らす企業の需要とマッチし、順調に会員を獲得していた。

個人客相手にも、老人優遇を掲げ、にくい戦法と感じた。

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実はセクスイも、検討してみた。まずは自分も1つくらい買えるか?
横浜から見て、箱根・富士周辺レジャーにははずせない。そんなステキな施設がいくつかあった。

融資がつけばいけそうでも、運営ノウハウがないのが事実。

巨額すぎて、会員権が現実的。

現地を見て、料理を味わった。

が、

残念ながら料理がおいしくなかった。パンチパンチ

この値段でこの味かと思うレベルをさらにはずしていた。
子供料理の手抜きは致命的である。

購入はあきらめた。
ソフトが悪すぎた。


その一方で不思議なことに、不動産価格が上がる中でも、同社は保養所の取得を続けていた。
価格が上がっているのに、購入し続ける意味がわからなかった。

想像するに、会員権購入者のキャッシュがあふれ、使い道に困ったのだろうか。

民事再生プランの説明が5/19に開かれるそうだが、
稼働率の悪い施設の売却や、調理部門の手直しが入っていない限り
再生はきついんじゃないかなあ。

by ぐるめせくすい



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ラベル:不動産投資
posted by よこはまセクスイ at 00:02| ☔| Comment(4) | TrackBack(0) | 不動産投資2008.5からの記事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年05月12日

大家の心理

agataさん、takaさん、コンドウ社長、星輝さん、工務店さん、vittoさん、ひろさん、水戸大家さん、シンガさん、皆様のコメントに心から感謝しております。


相場の上下と複数物件所有する不動産投資家の借金への心理を推測すると、(だれのこと?)

不動産相場急騰時;
「いやあ、資産価値上がって借金なんか、一棟売ればちゃらだ。簡単なもんだな。自分は天才かな?」わーい(嬉しい顔)わーい(嬉しい顔)

下落時;
「うっわー、いくつ売ればチャラになるのかな。債務超過じゃないよな?手出すんじゃなかったなあ。」もうやだ〜(悲しい顔)がく〜(落胆した顔)

正直こんなものである。いや、あろう。(ははは・・・)
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不幸にして売らねばならなくなったとき。

1 誰がみても人気の物件
2 どうみても不人気の物件

まあ、このくらいあるとする。


多くの人は売れにくい物件から売っていくと思う。または愛着のない物件から売っていくと思う。
人情です。

でも、不動産相場が下がり気味の時だったら。。。

一番価値のある高い物件から売っていくべきだろう。なんとなく。
下がり相場では、うれにくい物件は、時間がかかる。

時間がかかっている間に、よい物件の価値も下がる。

■■■


ま、これからてを出す人は、アパマン飽和といえども戦いが非常に有利なのは事実だ。
うらやましい。

byせくすい

ラベル:不動産投資
posted by よこはまセクスイ at 03:50| ☔| Comment(13) | TrackBack(0) | 不動産投資2008.5からの記事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年05月10日

ネット物件で思うこと

3時のPAPAさん、コメントありがとうございます。

まともに不動産です。
ネットでイロイロ検索し、物件を見ている。

強気の6-8%台も結構多いが、たまに「えいや!」というのも見る。
ざっと1時間も見ていると気づくこともある。

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1-3億のマンション物件なので、簡単に手は出ませんが、
横浜市の某区の比較的便利な地下鉄駅5-7分に3つくらい出ていた。

「ん?めずらしいな。」

過去、ネット物件でこれだけこの駅に集中したのはみたことがない。
(でてもポツリ、しばらくすると消えている)

場所は悪くない。
「新築の木造アパート7%」というパターンではない。
築10年程度ばかり。客付けに苦労して売りに出すとは思えない。



ぴんとひらめく。

資金繰りの厳しいオーナーか、倒産オーナーの物件かな。。。

今度聞いてみようかな。

そんなことを考えました。

以上です。

ラベル:横浜 不動産投資
posted by よこはまセクスイ at 00:18| ☀| Comment(14) | TrackBack(0) | 不動産投資2008.5からの記事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年05月09日

成功

工務店さん、コンドウ社長、たまこさん、YUKIさん、三時のPAPAさん、星輝さん、水戸大家さん いつもコメントありがとうございます。

おかげさまで、セクスイやる気たんまりです。(空室もたんまり)

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以前、某成功者と食事をしたときの話です。
セクスイの子供も一緒でした。

楽しい話題で子供向けにもたくさん話をしてくださいました。
本当にサービス旺盛なすごい人です。
が、一瞬だけ・・・。

「人は苦労しました。・・・・・ねたまれたのは・・・つらかったかな。・・・
でも、おかげでここまでがんばったのかもしれませんね。・・・・昔の話ですけどね。・・・」

そして、

「成功はもちろん満足です。とても。あっという間でした。
・・・・・・・・・・・
ただ、もっと人を許したらどんな感じだったのかなあ・・・・。」

なんとも答えがなかった。

■■■■


最近、子供に言われた。

「ゆるすなんてできるのかな。いやな友達もいるよ。」

「さあなあ。・・・たぶん無理だなあ。」

■■■■

投資に成功するときは皆さん悩むんですねきっと。
posted by よこはまセクスイ at 17:47| ☀| Comment(7) | TrackBack(0) | 不動産投資2008.5からの記事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年05月06日

大家の恐怖

コンドウ社長、たろうさん、工務店さんコメントありがとうございます。今日は横浜暑かったです。皆様のところはどうでしたでしょうか。

■■

ミニバブルで各地でリーマン大家が誕生した。

中古買取の人も新築購入の人もいた。

空室の発生による、給与からの返済補填を、生活をおびやかすリスクと認識していたのは同じだった。

そして、
「新築なら5-10年は入居者確保に競争力がある。(安全)」という認識をもって、新築に挑む人も多かったと思う。

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最近の相場を見るにおよび、そこに
大きな見込み違いがあったのではないかと感じている。

どうやら、
新築、あるいは築浅であっても空室に悩むほどの、アパマン過剰在庫が最近発生している地域を感じる。

■■

ファンド投売りによる価格下落は、新規取得を考えない既存大家に関係ないか?

ものすごくある。と思う。(当たり前ですね)

安く買った大家に賃料値下げの体力があるばい、空室地域では、賃料競争が激化する。

新築でも巻き込まれる。予想以上に巻き込まれる気がする。

正直にいって恐怖である。

posted by よこはまセクスイ at 22:41| ☀| Comment(9) | TrackBack(0) | 不動産投資2008.5からの記事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

横浜の地主たち

ひろさん、星輝さん、コンドウ社長、えのっちさん、水戸大家さん
いつもシャープにコメントありがとうございます。えのっちさんの自伝はなかなか起業家を思わせます。

えー、
他の地域も似たようなものだろうけど、横浜にも地主は多い。

「A駅周辺には、●●さんと××さんという一族が多い。」
というのは、普通である。

そして、そこかしこで聞くのが、一族同士なのにあまり仲良くない話。

金持ちけんかせずは正しいと思うが、
血縁関係があると別の感情が働くようだ。

せくすいは田舎の一族だったので仲は良かった。
二束三文の土地ばかりではけんかのねたにもならないからかもしれない。

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バリバリバリューにはあまり出なかったが、
地主の生活力はサラリーマンとは桁が違う。

駅徒歩1分に邸宅があるというのも良く見るが、
駅から徒歩5分の自宅まで、戦前は自分の敷地だけで帰ったとか聞くと、うなってしまう。

お金持ちの生活は実は質素とかいわれるが
農地に囲まれた住宅から、スーパーなベンツがでてくる。。ガソリン高いとか関係ない。

もちろん賃貸物件も豊富で、こういった人たちはバブルが崩壊しようがミニバブルだろうが、
ほとんど変動せずにリッチである。

サラリーマンで日常を過ごすと、こういう人たちに気づくことすらないかもしれない。

以上です。
posted by よこはまセクスイ at 03:29| ☀| Comment(9) | TrackBack(0) | 不動産投資2008.5からの記事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年05月04日

見切り千両

工務店さん、AGATAさん、コンドウ社長 いつもコメントありがとうございます。

今週も 電話がキハジメタ。

ぷるるー

「お久しぶりです。実は、相模●●で利回り11%・・・・他にも・・・・100坪で。。」

とおもえば、

「東横線の△△で新築10%超になります。緊急値下げで、市場ではまだ案内しません。」

なんてどんどん来る。


購入希望者も様子見の状態にある中、急ぐ売主が出始めている。
というか、

問い合わせもない価格でがんばっても仕方ないのだろう。

ただ、まだインパクトが弱い。


セクスイが継続WATCHしていた物件が、先週怒涛の700万下げをした。
真剣に調査したのでその物件に買い手がつきにくい理由を、セクスイは理解し、待つことにした。

もちろん資金は在庫切れなので、あせってもいないが、●千万を切るなら単独ローンでお釣りがくる。
そう思っていたが、そこに行く前に、場所がいいので700万下げたら、即日消えた。

売主も700万で時間を買った。


ランキング参加中なので、両方、

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ラベル:横浜 収益物件
posted by よこはまセクスイ at 00:56| ☔| Comment(3) | TrackBack(0) | 不動産投資2008.5からの記事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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