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2009年05月11日

富裕層になれなかったよ。。

富裕層ということばに思うこと。


一般に「富裕層の定義」は、金融資産1億円などとされていることが多い。


でもって、金融資産に不動産は入らない。

株や債券、現金など換金のしやすいものがそれらしい。

地主などを考えると、定義の根拠に不動産が入らないことに違和感もあるが、

まあ、仕方ない。
 
カリスマ党幹部の億千万さんなどは別にして、

ほとんどゼロからはじめるサラリーマン大家や、ほそぼそ自営業の大家などは、

頭金をがんばってためて、銀行様から借金して、これはという物件を買い、

その後懸命に返済するパターンが多いと思う。


だから、そのほとんどを不動産で所有するのでないだろうか。


そしてその不動産も、借金まみれ。


よく「資産○億!」とかあるが、実態は「借金も△億!!」なことがアル。


そんな借金大家が、現金をいくら口座に置けるか?

まあ、数百万がいいとこだろう。


だから、金融資産1億円の富裕層というのは


やはりすごいのである。
ラベル:富裕層
posted by よこはまセクスイ at 20:00| ☁| Comment(6) | TrackBack(0) | 投資の初歩 用語辞典 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年03月03日

消えた夢

※大家の現実はつらい。 by せくすい


・・・
hotel.JPGヨーロッパの田舎に趣のアル、ホテルをみつっけた。

ツタのからまる、歴史を感じる建物である。

「いいじゃん、これ!」犬


芝生も美しい。クリスマス

「ますます気に入った。」犬


田舎だから料金も安い。ぴかぴか(新しい)

「カリスマ党料金だな。」犬


温泉まで!!   はない。いい気分(温泉)

・・・・・そうだ、奥様に話そう!!  新幹線

そして、いくぞ。。。。

会話だ。。。。。。会話だ。。。。


■■■

「痛んでるわね。」


・・・ええ。確かに。。。。
ラベル:ツタ B&B イギリス
posted by よこはまセクスイ at 19:00| ☁| Comment(6) | TrackBack(0) | 投資の初歩 用語辞典 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年02月13日

2007年もの問題

2007年もの問題


2007年当時に1億9%で買ったとする。


2年でいくら回収できただろう?(A)


現在売りに出したらいくらで売れるだろう?(B)


1億-(A)>(B)


だと、ショックは大きいかな。がく〜(落胆した顔)


こういう場合、


長期投資!長期投資!と考えるのは、


通常のFP。


今から物件が高騰する確率も、下がる確率も


おなじようなもの。


でも、まあ、不動産は賃料回収できるからま、いいか?


そうあってほしい。


含み損はつらいべ。もうやだ〜(悲しい顔)


と他人事のように語るせくすいであった。・・・・・ま、いっか。。。。ねえ。

posted by よこはまセクスイ at 19:22| ☀| Comment(2) | TrackBack(0) | 投資の初歩 用語辞典 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年02月08日

フェラーリ堅実派

飲んでて、ランボルギーニの記事の話が出た。

「物件どれか売って買っちゃえばいいじゃないですか!」

「あはは。

・・・・売れば銀行に持っていかれるさ。。。。」


それが、リーマン大家である。

瞬間最大風速的に、家賃が自分の収入を増やしているグッド(上向き矢印)グッド(上向き矢印)ように見える。

でも、修繕費など請求書がおいかけてくる。


10年以上経ったときに、初めて儲かったのかな?損したかな?とわかる気がする。



「経済的自由?やめてどうするんだろうね?」

酒が入って、だれかからそういうコメントも出た。


ああ、この人は大丈夫だ。そう思った。


数十億以上資産ができれば別の世界だろう。

でも、「目的に突き進む」何かがないと、

リーマン大家ならやめても暇である。


だから、ランボルギーニは現実的ではないのだ。F.JPG

堅実にはフェラーリだ。(画像はチキチキなんとかさんのを借りてます。)

※どっちもほしいな。
posted by よこはまセクスイ at 14:59| ☀| Comment(3) | TrackBack(0) | 投資の初歩 用語辞典 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年01月05日

再開発(武蔵小杉の未来)

セクスイの判断過程を公開します。

◆再開発情報があったとする。

武蔵小杉再開発(中丸子地区)
http://www.musashikosugilife.com/saikaihatsujoho-nakamaruko.html


◆土地勘があったとする。
※↑不二サッシの跡地とか、レンタルビデオ屋だったか、ジーンズメイトだったか、セクスイは殺風景な未開発時代もそのへん歩いてました。

◆賃貸事情もよく知ってたりする。

◆新駅の情報もあったりする。るんるんグッド(上向き矢印)
※横須賀線の武蔵小杉駅。


◆武蔵小杉地区の土地値が高いのもしってたりする。
※南北線、東横線の停車、始発。

◆地主にも少しは縁があったりする。
※昔、目黒あたりからの地主だった「小杉」さんと知り合いだった。
その時点では、いろいろあって土地はなかったが、親の代はとてつもなく広かったそうだ。


ここで、比較的手ごろな土地か築浅RC情報があったとしたら、どうか?

たまたま、セクスイには情報が来た。

銀行も「かしますよ!」

新駅に近い「ぼろあぱ」。でもたてかえれば・・・・。わーい(嬉しい顔)(ニヤリ)

奥様から、「家建てれば?」猫

小杉さんとの縁も何かを感じる。

悩んだ。値上りするかな?ふらふら

考えた。タワーのうち、賃貸がどの程度か、分譲がどれだけか?ちっ(怒った顔)

タワーと賃貸が競合するのは、家賃レベルが違ってもかなり危険。

分譲で賃借人もそれなりに出て行くだろう。

見送った。

どうも「セクスイ流」と違う感じだった。

・・・・・

あれから3年たった。

多分、賃貸経営はそれなりに続いたと思う。

土地値はバブルが続かずショックをうけたかな?

ただ、武蔵小杉はやはり魅力の町。

奥様がいまだに「あそこはいいわよね。」とささやく。
ラベル:武蔵小杉 中丸子
posted by よこはまセクスイ at 18:00| ☀| Comment(9) | TrackBack(0) | 投資の初歩 用語辞典 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年12月30日

「利乗せ」破綻?

ちょこっと相場師に興味がでたのですが、

「利乗せ」ってたま〜にいらっしゃる

不動産「激借金」投資に似てるなっと。


@ 自己資金で株を買い、

A その株を担保にして銀行からカネを借り、

B それでまた株数を増やす。


相場が上向いているときは、途中でちょこっと売却すれば、結構な利益確定。

難点は、相場暴落に弱いこと。(当たり前か)


株の場合は、すぐに銀行への返済に窮する。もうやだ〜(悲しい顔)

現在の不動産「利乗せ」の場合は、まだ家賃が入るので

暴落したと言っても、返済できている限りなんとか持ちこたえる。ちっ(怒った顔)


家賃のある限り、数年は不動産オーナーの破綻はでない。

そう思っていた。


思うこと。

「利乗せ」戦法は常に売り時を意識していないと、とんでもない。

せくすいは、さまよっている。

・・・・

せくすいは「破綻」するのか?


※はっぴーたーん の略ではない。byメタボッチャマ
posted by よこはまセクスイ at 01:29| ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | 投資の初歩 用語辞典 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年12月28日

純資産の増加

某「堅実ブロガー」のところで、

純資産の公開が、さりげなくあった。

毎年、堅実に増加し、2008年はなんとほぼ倍増か?

そもそも、不動産売り上げの数倍増えているのがすごい。

■■■

えー本題ですが、


単純に純資産を増やすだけなら、思いっきり借金して投資して、生き残ればよい。

翌年の純資産を数倍に伸ばすことは、不可能ではない。

特にバブル時期などは、借金が楽になる。

融資先が破綻するリスクがぐっと下がるとみなが信じるから。

・・・・

いまいちわかりにくいですが、

借金の総額をあわせてみないと

自分の投資が、「予定通り」か「たまたま」かわからない。


例(簡略化)

■200X年 
純資産1000万円(借金ゼロ)
年初に1億借金して利回り10%を買う。

■200X+1年
減価償却・返済・市場価格などは無視するけど、
純資産2000万円(借金1億、資産1億、投資からの売り上げ1000万円)
で、100%増加。


どちらの年の状態がお好みでしょうか?
それは市況や、安定度への好みとか色々ありますよね。

やはり、時間のリスクは一番こわいかんじ。
posted by よこはまセクスイ at 16:51| ☀| Comment(8) | TrackBack(0) | 投資の初歩 用語辞典 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年11月14日

ぷれおさんの質問

爆弾ぷれおさんが質問クレタ。

>土地・建物の購入の際、51%以上居住用なら無敵の住宅ローンが使える。

>これを利用しないてはない。(ここまでは正しい。)

とおっしゃられていますが、50%のルールっていまもあるんですか?
先日住宅ローンでは無理といわれたばかりで…

■■■■
メルマガ41-2人です。
http://www.1stplanning.com/

■■
確かに正しいって書いてるなあ。犬

今はどうなんだろう?

ぷれおさんはどこまで真剣に悩んでいるのだろう?


精一杯おこたえできることは、

以前は理論的には可能だったと思う。。銀行マンも理論的には・・・といってました。
自分で使ったわけでないので、何ですが。

そして、恐縮ですが、

後は調べたいと思う人が、

どの程度本気かということに尽きるのです。

はい。

※今回は興味かも知れませんが。


本気で調べたとして、

ひょっとしたら、おすまいの地域の金融機関すべてで断られるかもしれない。

でも、すべての支店まで聞いたかどうか。。。

さらには訪問したか?

さらには、外国の銀行だってある。(犬ま、そこまでは・・・)

違う地域もある。

もちろん、そこまでは現実には調べられない。

しかし、その何分の一くらい努力すると

見えてくるものがある。ぴかぴか(新しい)ぴかぴか(新しい)


それは、努力しないと見えてこない。

そんな気がします。


他人ができないと思うものをできれば、それだけでライバルに勝ります。

チャンスなのかも知れないんですよ。


そのチャンスかも知れない状況を

金融機関でいわれ、たまたませくすいのブログにコメントして、

「今は無理ですね」爆弾

ってかかれてあきらめたらもったいない?

がんばろう!ね。



今回は自分への言葉でもあります。
ラベル:住宅ローン
posted by よこはまセクスイ at 18:09| ☁| Comment(5) | TrackBack(0) | 投資の初歩 用語辞典 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年09月30日

つくられた大家さんバブル

少しひねくれた見方です。犬


昼前、コーヒー飲みながら、ふと、大家さんは国策で作られている?


なんて考えた。


■■
似た感じで おもいつくのは、住宅の一時取得層への優遇。

住宅産業はすそのが広いので、景気対策として忘れるわけにはいかない。

国民生活の安定のためにも。。。。


*****

家の場合、なぜか、年収の何倍かに新築住宅価格は設定され、ローンを組めば買える。

外国では、住宅融資の概念がない国もある。

ロシアなんて、最近までそうだった。確か。


*****

税金面でも住宅取得は優遇されている。

これなどは日本の国策ってことを前面に出している。


*****

斜めな見方なのであまり書きたくはないが、

年収の何倍かってのは、景気対策とは別の意味で重要。

それは30年位。そう30年。

リーマンの勤労意欲向上。

「完済人までがんばろう。」って意欲が出る。

国策であろう。

↓↓↓↓

一国一城の主、すごいぴかぴか(新しい)ぴかぴか(新しい)


*****

さて、大家さんはどうでしょう?

年金不安?



多少税制は変更されましたが、まだ大きなダメージではない。

そしてみんなが参入。

供給が急増し、儲からない投資になっている。

*****

ちょっと欲のあるサラリーマン、商売人がたくさん参入したあと、

税制がガラッと変わるのを感じる。

一網打尽ってやつ?

posted by よこはまセクスイ at 23:42| ☔| Comment(10) | TrackBack(0) | 投資の初歩 用語辞典 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

金融機関とのつきあい

近藤社長、ポチおさん、健吉さん、えのっちさん、たろうさん、杖丈一郎さん、工務店さん、星輝さん、たくさんステキなコメントありがとうございます。

■■■
社長から鋭いコメントありました。

>これが転売の借り入れになると、少々の金利はどうでもいいのです。
確実に金を貸してくれること、早期で出してくれることが重要になります。


まさに、そのとおり。
極秘のつもりだったが、あっけない。

実はセクスイの秘密はココにもあります。
(たまに書いてますが。。。)


少し前に、ある人から

「セクスイさんは銀行へ物件相談するときどうしてますか?」と聞かれた。

ふつうに、犬

「ウン? 送るから見といてね!!  って電話するだけだよ。

数時間で、いけそうか否かの返事もらえるよ。」


と まったく普通に答えたら、

「かっこいー。。」 ぴかぴか(新しい)ぴかぴか(新しい) と驚かれた。


・・・・・・

すべては時間のためです。

勝負に負ければ、どんなステキな金利で承認されても

無意味です。


**********
メルマガ第6号でました。気になる方は、http://www.1stplanning.com/まで
posted by よこはまセクスイ at 23:24| 🌁| Comment(0) | TrackBack(0) | 投資の初歩 用語辞典 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年09月27日

融資金利について

最近よい気候ですね。横浜は。

皆さんの地方はいかがですか?

■■■

さて、融資金利についてですが、セクスイの場合、こんな感じで決まります。

銀行さん「セクスイさん、一応今月決済なら金利こうですけど・・・・」

犬「てことは、毎月変わるのね?」

銀「えーまあー。あがるか下がるかは、はっきりしないですが。」

犬「まー、長プラぴかぴか(新しい)(と少しかっこつけて)下がる傾向にあるから、まとうかなあ。。。」

銀「それでもいいですよ。でも、セクスイさん、長プラとかよくご存知ですねー。」

犬「ははは、(・_・;)」(汗)


それ以上突っ込まれたらどうしようかとあせってしまう。

実際、一月違うと0.1位は違うのを知ってました?

■■■

では期間についてはどう考えているか?

選択肢は2箇所ある。

1. 変動オンリーか、固定か

2. 固定なら何年をとるか

ここで皆さんが悩むのは2だと思う。

たとえば、期間は5年と10年があるとする。

1) 5年固定がA%
2) 10年固定がA+2%

1000万借りるとする。

5年たった時点を単純に考えると

2)は1)より、金利を約20万円×5年間多く払っている。

一方1)は、再度固定5年を組むつもりだとする。

その時の5年固定はA+4%だとする。

ざっくりいって+4%で残り5年はらっても、10年通しで+2%払うより安いはず。

※5年間の返済分があるから。

1)と2)の金利差を期間の差だけかけ、

それ以上に上昇しなければ、短期間の勝ち。


→短いほうの固定期間終了時点で、金利差が倍になる状態を想定して、ありうると思えば長期のほうを選択するし、ないと思えば、短期を選択する。

そんな感じでかんがえますが、いかがでしょう?




ラベル:ローン 金利
posted by よこはまセクスイ at 22:47| ☔| Comment(7) | TrackBack(0) | 投資の初歩 用語辞典 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年09月26日

お化粧 外壁、防水

コンドウ社長、星輝さん、大家TAKAさん、たろうさん、たまこさん、ひろさん、健吉さん、ポチおさん、工務店さん、だらーさん、AGATAさん、皆さん暖かいコメントありがとうございます。


◆お金もちの不動産投資家(びっくりだー)として、セクスイが下記のブログに登場しています。
  http://toshikazu.livedoor.biz/  (468)の記事です。

  >セク○イさんは、3000万円かけて、外壁の塗装、屋上の防水、
  →違う物件買えます。

  >私の別荘がある、ハワイのダイヤモンドヘッドでは、常識ですよ!!!
  →そうありたいですが。。。。


**********
なんと、セクスイ通信NO5ぴかぴか(新しい)がでました。
 せくすいメルマガ http://www.1stplanning.com/ のお友達は35人に急増グッド(上向き矢印)グッド(上向き矢印)しました。
 
 もし、よろしければ、↑こちらで登録してください。
 
**********

さて、建物のお化粧、外壁塗装と防水は基本である。

そして、建物の雰囲気が見違えるほどに変わる。


世の中にはたくさんの業者さんがいます。

最初はひどかった。。。。。ほんとに。

(回想)

「こんにちは・・・・、近所で住宅の塗装工事をやっておりますので、ご挨拶に。。。。。」
(どうも、ご丁寧に犬

(中略)


「で、お宅の状態も無料でお調べしますがいかがでしょうか?」
(わるいねえーただなんて犬

(中略)



「あ、これはひどい。 今のうちに手直ししないと将来

とんでもないことになりますよ。」
(えー困ったがく〜(落胆した顔)




「ちょうど近くでやっている工事が、数日で終わります。

そのあとなら、足場も転用できますので、とってもお得です。」
(たのもかな。わーい(嬉しい顔)


でも、

見積りは

・・・・・・

ありえない額である。

ちいーちゃな塗装に●●●万?

でも、当時はその金額が妥当なのか、高いのかさっぱりわからなかった。


幸いにして、あいみつをとることをおもいだしたので、

「では、検討させてください。」というと、


監督と言う人が、すぐさまやってきて、

屋根までぼろぼろで、今日にもはじめないと家の周りが危険だとか言い始めた。


「こまったなあー。どうするかなあ。無料サービスで見てくれてわるいなあ。。。

断ったら、おこるだろうなあ。。」

とおもってたら、奥様が帰宅ぴかぴか(新しい)


さらっと、

「そんなお金ないです。猫

と業者撃退。

ほっとしたセクスイでした。


昔のことです。
ラベル:塗装 防水 外壁
posted by よこはまセクスイ at 18:33| ☔| Comment(7) | TrackBack(0) | 投資の初歩 用語辞典 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年09月23日

大家のこわいもの

「さおだけやがどうのこうの」という本を流して読んだ。

ほー犬犬

家計は「ゴーイング・コンサーン」だから債務超過は問題ではない。

簡単な例として、以下をどう見るかが書いてあった。

住宅ローンが30年、3000万の支払い残あり。
住宅の市場価値は2500万円。

他に預金等なし。

作者は、

今は債務超過にみえても、

ローン全額の支払いを今迫られるわけではないのと、

市場価値は低くても、売るわけではないので、

この家計は問題ない。  とのこと。

固定金利が30年が前提ですね。

■■■
セクスイのメルマガです。
http://www.1stplanning.com/
30名のメルマガ登録者に感謝し、そろそろVOL.5の構想練ってます。

登録者は、物件を何棟もおもちの上級者が1/4はいる感じですが、
初心者にも楽しめるように書いてます。・・・・たぶん。

無料です。。。

■■■

そして・・・・これは

大家さんにとって身につまされる問題ですよ。


企業 Aビル
資産30億。借金31億。年間の税引き後利益 1000万。
借金は5年固定。

企業 B家
資産1億。借金0.。年間の税引き後利益 100万円。

さ、あなたはどちらの企業の株を買いますか?

あ、もちろん、資産は資産でなければいけません。

市場性の極端に低いものではだめよ。犬

市場性が低いと、値段がつかないという事態が起きるのは、皆さんご存知のとおりです。
posted by よこはまセクスイ at 17:24| ☔| Comment(6) | TrackBack(0) | 投資の初歩 用語辞典 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年06月19日

裁定取引?最低?

VA.jpg工務店さん、近藤社長、水戸大家さん、だらーさん、星輝さん、ひろさん、たろうさん、コメント感謝です。



ふと思いついたんですが、

金融用語に「裁定取引」があります。

以前から、不動産でもなんか似てると感じてましたが、

さっきつながりました。ひらめきひらめき



同じものが、市場により価格が違うとき、

一方で買い、一方で売ることで、

あなたは難なくお金持ちに。



自分の住む分譲マンションがあったとして、

おとなりから、

「もう引っ越したい。」といわれ、

「よければ買いますよ。」と市場価格より安く買う。


その一方で、自分の部屋は市場価格で売りに出す。

手数料以上に差額が出れば、

「裁定取引」


皆さん感じるように、それで損したら「最低な取引」

犬犬犬

不動産投資用語の時間でしたあ。。。。。


一押し、ピンポン。

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↓なんと2位です。
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posted by よこはまセクスイ at 00:43| ☁| Comment(3) | TrackBack(0) | 投資の初歩 用語辞典 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年06月16日

投資家頭脳 (1話しか書けないかも。)

florida.jpgコンドウ社長、水戸大家さん、YUKIさん、星輝さん、kamochanさん、工務店さん、3PAPAさんagataさん、皆さんコメントありがとうございます。

ちょっとまじめに、何か書きます。


■では問題です。

バブルか否かはどうみるか。



(答)

その本来価格より、現在の価格がかなり高ければ、まあ、バブルです。


でもさ、本来価格って?・・・・時価は相場だし、路線価もなんか変だし。


(答)

DCF(ディスカウントキャッシュフロー)なんかを使うのがふつうです。

利息がたとえば4%なら、1年後の100万円は、今日の96万円に相当します。
※100万÷1.04

再来年も利息が4%なら、2年後の100万円は、今日の92.6万円に相当します。
※100万÷1.04÷1.04

これを永遠に繰りかえして、合計したのが本来価格と学問では考えるようです。
(かなり昔の知識なので今は知らん。)

投資判断的には、
永遠に足すのを10年くらいで切り上げて、本来価格にしています。
そう、815万円くらい。

※1年後 100万÷1.04
 2年後 100万÷1.04÷1.04
 3年後 100万÷1.04÷1.04÷1.04
 ・ 
 ・
 ・
 10年後 68万円
 合計して815万円。

ざっと、年間100万円の純利益をもたらす対象は、4%の金利環境では815万円の価値になります。
税金とかは、本当は計算に入れますよ。ここでは省いてるけど。

DCFはこんな感じ。そして、現在価格が2000万円なら、まあ、バブルでしょう。
値上がり期待だけが支えています。

では、もうひとつ、

■現在の地価と将来の地価を理屈で考えるには?

現時点の地価の地域に対し、100億のお金が流れて、ビルが建ったとします。

その地域の地価は、その100億を反映した値上がりを示すはず。

たとえば、六本木ヒルズにより、周辺はそれなりの値上がりをしたはずです。

駅などができ、経済効果というものも示されますが、

セクスイ的には、それも投資額の範囲と思ってます。


■さて、六本木ヒルズではなく、新築マンション、アパートが乱立すると、既存のアパマンの本来価格はどうなるか。

お金が流入するので、

地価では、その地域は値上がりをします。

しかし、既存物件単体としては、空室率が高まるなら、実質のキャッシュが減ります。

投資対象と考えると、


DCFでは、本来価格が下がる

ことになります。




笑っちゃいられないですが。

投資って面白いですよね。

ラベル:不動産投資
posted by よこはまセクスイ at 01:08| ☔| Comment(7) | TrackBack(0) | 投資の初歩 用語辞典 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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