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2011年07月15日

サラリーマンでも家賃収入○○○○万円以上


らくまちというところの、経験者が語るセミナーの題名である。


サラリーマンであっても空いてる時間で

これだけのお金の流れがきたいできるんですよ!

という意味であろう。

それは事実である。


ただ、

いつも感じるのは、

家賃売り上げ とか、家賃の流れと表現するのが正確かな?ということ。

事業は、売り上げと経費とあって最後に所得が残る。



サラリーマンが収入ときけば、

税込みであるが、その額がイメージされる。



不動産投資は

たくさん家賃が入っても

修繕などの経費もどかんときえるし、

返済も金利もがくんと消える。

税金だって各種ばかにならず、所得税も強烈である。


家賃の流れのほとんどは残らない。










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2011年06月25日

まんだひさこの150億円

庶民の目から見て

150億は間違いなく手が届かない。

普通に働くだけでは達成できるものではない。


株式公開などのあちら側の手法以外では

150億はちときびしい。


やっぱりなんだな、こりゃ。

万田 という苗字がグットだったんだな。


そうか。お金持ちに見える。

改名だ。

横浜・・・・・・ふつうの地名だ。

せくすい・・・なにこれ?


こまった。改名しようにもいいのがおもいつかない。

150億は遠いかな。
posted by よこはまセクスイ at 00:56| 神奈川 ☁| Comment(0) | TrackBack(0) | 投資理論 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年06月24日

浦安物件


液状化で有名になった町 浦安。

サラリーマンせくすいの日常会話にも登場する。

「半値くらいになったら湾岸や浦安の高層マンションかってもいいかなー。」  by 同僚。


東京に住む人間にとって、

液状化はいやだが、マンション自体が傾いたわけではないので、

半値なら買いだそうだ。


ライフラインの不便さと停電の悲惨さは、一定期間我慢すればいいというところか。

だが、戸建てをかの地で買おうなんて声はあまり聞かれない。


まあ、そうなんだけど、現実には湾岸や浦安のマンションは

半値にはならない。


1割引からが精一杯か。

だから、昼休みの雑談で終わってしまう。


今回の大震災で見えたことがいくつかある。

岩盤の上に買え。

軽い物件を買え。

液状化地域なら、しっかり立ったマンションを買え。


そして重要なのは、

身の程を知ること。


身の丈以上に借金してはいけない。

安定収入のリーマンをやめてはいけない。


posted by よこはまセクスイ at 23:08| 神奈川 ☁| Comment(0) | TrackBack(0) | 投資理論 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年06月12日

工務店さんが本をだす。

偶然工務店さん、その他大勢と食事をした。

その他大勢にはそれなりの大物がいる。

大物A  なんとなく数十坪の店舗事務所を買って、募集を楽しんでいる。

大物B はねつき何とか焼きを明日から新メニューで出す。

大物C 本を書いた。サインを必死に練習してしていた。女性にしかサインをしないらしい。サインほしいな。


「工務店さん、タイトルは決まってるの?」犬

「ええ、まあ。『富豪工務店』にしようかなと。」


・・・・・

「それは面白そうですね。」 by 大物C

「大変なんですね。富豪も。」 by せくすい


本を現に出した大物C いわく、 物書きの神が降りて来るそうだ。

それまでは、ネットサーフィンでまつらしい。

本を書くのも大変なんだな。


そっか、富豪工務店さんか、。。。。。。

posted by よこはまセクスイ at 00:41| 神奈川 ☁| Comment(0) | TrackBack(0) | 投資理論 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年06月07日

投資損失300万の続編


何気なく検索していて、その物件がでてきた。

「あ?」犬


せくすいと契約した値段の5割り増しで掲載している。

「うーん」


まあ、指値を読んでのことだろうけど、

「すでに300万入ったんだから、あげるまでもないと思うんだけどね。」

とか思ってしまった。



別れのときに、先方が秘密保守を求めてきた。

契約価格や、物件の内容を漏らすなと書いてある。

「なんで?そんな義務はないですけどね。」犬


あせる仲介さん。

所長が脅しをかける。パンチ


「あんた、これだけ迷惑かけといて。。。。。」爆弾


「わからない人ですね。契約は対等なんですよ。

なんで私がそんな約束するんですか。


大体この契約価格、

レインズにどうせもうのせてるでしょ。」犬


「え。。。。ええ。」 がく〜(落胆した顔) 黙る仲介さん。


「誰でも見れる情報について何で私が秘密保持するの。

無理でしょ。」犬

穏やかなせくすいだが、理不尽な要求に多少むっとしている。



「わ、わかりました。じゃあ、削除します。」ふらふら


数多くの不動産屋さんにお会いしましたが、

相手が素人だと思えば何でもいいようにする不動産屋さんはまだいます。


今回、S友不動産販売の所長さんはまさにそうでした。

残念ですが。





あ、価格ですか?

物件情報ですか?


都内南西の区の物件ですが、

まあ、駅が近くて非常にマニアックです。


諸条件が悪くなければ十分魅力的ですね。

あの高層ビルを所有する工務店さんも、

値段と土地面積を伝えたら


「え?  それは安いですね。。。。。。。」ハートたち(複数ハート)

といってたくらいですし。


実際、いまの5割り増しの価格でも、

問い合わせはものすごく多いそうです。


でも、セクスイには撤退する事情がありました。
posted by よこはまセクスイ at 23:05| 神奈川 | Comment(1) | TrackBack(0) | 投資理論 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年06月03日

ラッキーですよね。(投資損失300万円)

今回、投資損失は300万円だった。

地震の修理でも100万かかった物件もあった。

(保険なし)



そんなときに、市町村民税がドカーンと来た。

まいった。



しみじみと思った。

1億5千万円の物件はほしかったが、

買えなくてラッキーだったんだなと。


買ったら、改造に1500万〜見込まれた。

銀行からの借金も増えた。

頭金で手持ちはすかすかになったはず。


1億5千万円の物件が買えなかったおかげで、投資損失300万円物件に手をつけてしまったが、

いまの自由度は天と地の差。


改造に1〜2ヶ月は必要だし、借金も増える。

震災で市場は激変した。


その中でちょうど募集開始時期になる。

お客付けに強そうな場所と読んではいても

それは水物。


眠れない数ヶ月をすごしたかもしれない。

そうおもえば、

買えなくてラッキーだった。


きがつけば、よく言われる。

「せくすいさん、らっきーですから。」


たぶんそうなんだろう。
posted by よこはまセクスイ at 01:06| 神奈川 ☔| Comment(2) | TrackBack(0) | 投資理論 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年05月20日

今回の投資損失3百万円  パート3 補足


某駅3分、巨大ショッピング複合施設に隣接した

合格物件であるが、

多少の改造をした前提で

不動産管理会社に賃貸の提案見積もりを依頼した。


あくまでざっとだが、

表面15%程度を提案してきた。

想定するターゲットは女性がメイン。黒ハート

気に入った。犬



そして

そこから管理手数料をひかれるが、評価は高い。

個別の賃料も、ほぼ相場である。


もちろん、相場は変化する。

ただ、誰が見ても賃貸に強そうな場所だった。


本当に、売主がもう少し安くしてくれれば買っていただろう。。。。。。ああ。
posted by よこはまセクスイ at 23:19| 神奈川 | Comment(0) | TrackBack(0) | 投資理論 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

今回の投資損失3百万円  パート3

業者さんにさりげなく売主の状況を聞く。

いわく、お金はある。ただ、事情があって処分しなくてはならないそうだ。

「・・・・・そうですか、お金持ちなんですね。」犬


そしてしきりに、こちらの手の内を聞きたがる。

が、そのくらい自分で想像できないのは不勉強におもう。

頑張れ業者さん。



まあ、それはおいといて、数日たった。

しばらくして電話を入れた。

「銀行と相談したんですけど、(中略)

どうやら評価は下がるらしいんですよ。」犬

「え?」

「でね、こちらも1億3000しか無理になりました。」犬

「え?え?いくらの評価なんです?」


答えるわけがない。

「まあ、改造とか色々かかるから、それで折り合えばと話してください。」犬

「え?え・」


とりあえず「ツン」パンチ


数日後、正式な回答がメールできた。

「売主はどうしても1億4000以上はほしいので、また見込み客を探すことになりました。」


うーん、残念。

が、1億4000はリスクあるなあ。。。。ほしいけど。犬

奥様も「あれ、いいわよね。」とささやく。

1億4000か。。。。。


工務店さんも見に来た。

「・・・・いいですねえ。」

ま、工務店さんがそういうなら合格物件だろう。


しかしお値段は、別途、近隣の地主(お金持ちの不動産や)の意向がきけたが、やはりもっとシビアである。

お金持ちはもっと指値をする。

うわさでは、その物件を1億1000位でどうかといったらしい。

やはり、キャッシュもってると違うな。。。

まだまだ自分は甘い。


と、そう思っていたところに、

別の物件を発見した。


「これもいいな。」

即座にイメージが浮かんだ。

比較的、都心の物件。

しかも駅1分。

シェアだな。。。。。犬


そのときは、この物件ではまるとは思っていなかった。

慢心である。


その後、売主から連絡はなく、この合格物件はリリースされた。

しばらくして、市場の広告から消えたので、買い手がついたのだろう。。。

あるいはやめたのか?・・

posted by よこはまセクスイ at 23:09| 神奈川 | Comment(0) | TrackBack(0) | 投資理論 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年05月12日

今回の投資損失3百万円  パート2

自慢にしか聞こえないわよ  by YUKI

「・・・・・・お?」犬

そうか、そうなのか。   と改めて思ったセクスイでした。。。。。


今回の損失には、その前段階(つまりちがう物件)があった。

それは確か冬だった。

巨大ショッピング複合施設が完成し、都心並みに活力あふれる駅の

徒歩三分にまず、その物件はあった。


値段は1億5千万。

立派なRC、築15年か?


きらりとセクスイの感性が輝いた。

「これだ。」犬


それは微妙な物件で、敷地面積、RCのできばえからいえば、

かなり安かった。

実際銀行評価よりちょっと高いだけで、その辺の相場からすると

安かった。

融資はOK、即答であった。




理由があった。

まず業者が、自社で両手を確保することを優先していたこと。

そして担当者が若手であり、正直・・・・あれだった。


「楽勝だな。後は時間と競合の蹴落としだな。」犬

セクスイの手法に興味はないと思うので省略しますが、

まあ、半分は落ちてきた。


売主にも会った。

事情があった。


その後も何度見ても、何回訪れても

最高の立地と建物だった。


あのセレブ工務店さんをして、

「私もほしい位の物件ですね。」 と言わしめた。

そのくらい状態が良い。



不動産業者さんは、せくすいに買ってもらおうというモードになっていた。

所長にも会った。

「せくすいさんに買っていただくのが、売主さんにも一番良いと思うんですよ。」るんるん

とうとうと語る若手。


・・・・・・それは売主に語って頂戴パンチ。。そう思った。犬

自己使用か、賃貸か、複合か?

基本は賃貸だが、奥様までそこに住みたいくらいだという。

そのくらい魅力あるショッピングエリアである。

そして通勤も楽。



あああ。犬


そうハイっても賃貸として市場調査。

やり手の店長(賃貸さん)はいう。

「入れ食いですよ、あそこなら。」わーい(嬉しい顔)


・・・・・・・・・・・・・・・・・

何でこういう物件があるかといえば、広告戦略のハザマが存在するからである。

・・・・・・・・・・・・・・・・・

さて、業者さんの心をつかんだので、

ゆさぶることにした。


続く。

※価格は多少ぼかしてありますよ。犬
タグ:投資損失
posted by よこはまセクスイ at 22:05| 神奈川 ☔| Comment(5) | TrackBack(0) | 投資理論 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年05月09日

今回の投資損失3百万円  パート1

それは最近、シンガポールのホテルで決断した。

「斬ろう。」犬


もったいない。3百万を捨てる決断だ。

キャッシュが消えた。


奥様に一応事情を話す。

奥様は見てもいない物件である。



「実はさ・・・・・・。」犬

経緯と分析を説明する。

「え?え?・・・・・・・・まあ、そういう判断も。。。。。でも、追加って考えはどうなの?だって300万よ。」猫



数日後の日本、都内某区。 高級住宅地が控える。

・・・・・

「なんだと?」

業者さんはあせる。

怒って脅しをかけてくる。

「あんた本気か?どういうつもりだ?」

「言葉に気をつけてください。録音いつでも出来ますから。」犬


さすが、S友系は違う。

それまでニコニコしていたのが、豹変する。

おくから二人でてきて、所長がおどしをかける。


が、暴力団に比べれば怖くもなんともない。

せくすいも本物相手に 勉強させていただいた。

(以前の闘争経験。)



翻ってみるに、

物件は文句のつけようがなかった。

セクスイの戦略に沿っていた。

なんといっても都心の20坪である。

イメージは十分にあった。

競合も振り切った。

そして、今。。。。


でも、心ははれやかだった。

損失のおかげで勉強できるものが沢山ある。

そう思うことにした。


(続く)

posted by よこはまセクスイ at 21:40| 神奈川 ☁| Comment(4) | TrackBack(0) | 投資理論 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年05月08日

投資と時間と成長

確か去年、モナコへ行った。

どこへいつ行ったか、こんがらがる。


そこはお金のかかる国だった。

F1コースの上に「デューク更家」の家があることは知っていた。

バリバリバリューで見たとおりだった。


デュークの子供はロンドンあたりの高校へ行っているのかと思っていたら、

モナコのインターナショナルスクールに通っていた。

今はモナコ大学だそうだ。


「やるな、デューク。。。。」


投資である程度成功したら、

それを生かす使い方を考えねばいけない。


おいしいものを食べ、海外をめぐり、南国や高原のリゾートで遊ぶのも楽しいが、

いずれ、いずれあきる。


かといって、お金の増殖がうれしくて

家族を忘れて再投資を優先していては

何かを失う。


そう感じる。


投資の極意は、

自分も家族もその成長に合わせて「少し」ゆとりあるお金を使うことにあると思う。


いま、あなたが投資である程度成功したら、

その年代、家族の年輪にあわせてお金を使うことこそ

最大の価値ある投資だと思う。


せくすいの場合は、

教育だと感じています。


そういう点で、「やるな、デューク。。。。」犬

posted by よこはまセクスイ at 16:09| 神奈川 ☀| Comment(1) | TrackBack(0) | 投資理論 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年04月23日

関東地方にもM7予想ですか?

早く終わってくれよ地震。。

原発問題も終わってほしいし。

落ち着かない中で、復興に頑張るってのは

きつい。。。


あ、また地震だ。


いやだあーー
posted by よこはまセクスイ at 19:15| 神奈川 ☔| Comment(3) | TrackBack(0) | 投資理論 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年04月22日

お金があるということ

阪神大震災のころからおもった。

今回の震災でも思った。

被災しても、生きてさえいれば「明日はある。」

でも、その明日を考えるときに現実に気がつく。


お金がある存在とない存在の差。

生活の根っこを奪われても、お金があればゆとりはもてる。

これは、間違ってはいないだろう。


もちろん、年老いた人などは、子供などは、

家にもどりたいだろうし、お金は関係ない。

ニュースで「家は流されたけど、それでも帰りたい。」

という言葉には涙は出る。

愛着は金ではないんだな。


でも、現実に、家族の生活を考えるとき、

自力でお金があれば、補償など待たずに行動が出来る。


悲しい現実だが、

生き残った後、お金を持っているか否かで差は出てくる。


資産運用はいつでも大事だ。

やはり、やはり。。。。。

posted by よこはまセクスイ at 22:02| 神奈川 ☁| Comment(2) | TrackBack(0) | 投資理論 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年04月19日

厳しい現実

不動産屋さんと話をした。

液状化が明確になった地域の高層マンションは、

一気に売り希望が増えたそうだ。

でも、買い手が。。。。。


それ以外にもネットをいろいろみるだけで、

症状が見えてくる。


外国人が消えた。

その影響が計り知れない物件もある。


そんななか、

用事があって海外へ。


ホテルのスイートに泊まる。

よく泊まるので、

ホテルがアップグレードしてくれた。


エグゼクティブラウンジを使う。

「きもちいい。」


スイートも気持ちいい。

次からはこれを使おう。

そう思った。


と。。。。。

「日本からですか?」

「ええ。」

「原発は?・・・・・・・」


せくすいは成田でも、羽田でも関係なく使っているのだが、

確かに成田はすいている。

がらーん。


外国人からすると、東京もとんでもないようだ。

その人は、会社の経営者。

ご子息が日本の某有名大学へ合格したが、どうしたものか悩んでいるようだ。

家族みんなで悩ましげだ。


英語でいろいろ日本の現状を説明した。

「ばんご飯一緒にどうか?」

もちろん、OK.



その後、

夕方に海鮮料理やへ。


豪華なえびやかに、鮮魚、野菜沢山ご馳走になった。

ワインも飲みまくった。


日本はいい国だし、そこへ来たがる外国人も多い。

それなのに。



しかし、よくお金持ちに会うなあ。
posted by よこはまセクスイ at 22:54| 神奈川 ☁| Comment(2) | TrackBack(0) | 投資理論 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年04月03日

今回、東京湾が震源地だったら。

まず、震度7となれば、ゆれで相当首都圏はやられるだろう。

せくすい物件の80〜95%は壊滅する。

そして、湾の形からおなじ規模の津波は来ないかなとも推測するが、

何とか残った物件の半分は流されるだろう。


そうなると、よくて機能するのが5%。。。。。

終わりだ。

もちろん、

「みんな命があってよかった。」


まずそこからスタートするとは思うが、

意識を前向きに持っていくまでにどれだけ時間がかかるだろう。



日本の不動産集中投資は危険だと感じた。

以前は、九州や広島、関西を調査したうえで

市況があんまり良くないこと、

手数料がバカにならないこと、

値上がりするわけでもないこと

地震で関東崩壊なんて起きないだろうというよみ


などをポイントに、

地縁もない遠隔地の投資は無駄だと結論付けた。

(海外は値上がりがあるので少し違う)


が、

が、

ちがう結果になった。


自分の見通しが、楽観的な期待に基づいていたことを

とても痛感させられた。


だめだめだ。

posted by よこはまセクスイ at 11:35| 神奈川 ☁| Comment(2) | TrackBack(0) | 投資理論 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

浮動層。。。時限爆弾


不動産賃貸業にだけ限っても、

大震災と原発問題は大きな影を落とす。

やめとくか。。。書くの。。。



東北地方から北関東

→被災者が、大家あり入居者もあり、市場は混乱する。

→東電関係者が思いっきり移動しているので、その特需は存在する。

→故郷を離れざるを得ない人たち多数。その人たちはどこへ行くのか?



首都圏湾岸

→液状化もあり、居住環境悪化する。

が、そもそもそこにしっかりと住んでいる人が多いので、職場もあり、

なんとか頑張る人が多いと思われる。



東京から南関東

→地震で生活に困るほどに影響を受けた人は少数派なので、その意味では需要変動が少ない。

が、原発の影響が大きい人たちがいる。

そう、その人たちは浮動層。

ご存知横浜にもそういう人たちはいる。

そして大東京にはそういう人たちが沢山いる。

その人たちは今どこに?

そう、いないのだ。


変動が、おき始めているとしか思えない。


くらい。
posted by よこはまセクスイ at 00:31| 神奈川 | Comment(2) | TrackBack(0) | 投資理論 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年04月02日

投資は水物


やはり震災と原発の衝撃は多きい。

今まで10年ペースで利回りを考えてはいたが、

とてもリスキーだとわかった。


まして通販何とかのように、フルローンでRCなんか買うと、

入居者がこういう事態で一挙に退出デモしたら

とんでもないことになるとわかった。


もちろん、数ヶ月かもしれない。

でも、その間、生きた心地はしない。


投資は、常に撤退できるレベルで動くべきなんだろうね。


ま、みんな感じたでしょうけど。


それと、サラリーマンは出来る限りやめてはいけないとよく理解できた。

会社とはありがたいものである。

投資なんてものは、所詮水物である。

posted by よこはまセクスイ at 15:54| 神奈川 | Comment(4) | TrackBack(0) | 投資理論 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年04月01日

土地は永遠とおもっていたが

不動産投資の場合、

建物が古くなったら立て替えればよい、土地は残るし。

そう思っていた。


でも、今回の地震と原発で

思いは吹き飛んだ。


巨大地震があると、今たっているもので何年回収できるか考えるようになる。

原発が悪化した場合、今の土地も使用できなくなるのではないかと不安が出る。


そう、土地は永遠ではないことが今回わかった。


そうなると、たとえば利回り10%という基準が

地震の多い日本にふさわしいのか考える。


今回の地震で横浜では、

重い鉄骨やRCより木造の修復が少なかったと聞く。

さらには、地盤の影響も受けた。


こんな地震が次はいつ来るだろう。

それまでに回収は出来ていないと怖い。

さらには、原発が日本各地にあることを考えると、

早期に返済、現金化して海外に多少置いておくのが正しいような気がしてきた。


アメリカでの割引率と、日本のそれでは違うことに気がついた。
posted by よこはまセクスイ at 23:29| 神奈川 | Comment(2) | TrackBack(0) | 投資理論 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年03月31日

被害の程度

液状化は論外だ。

構造がRCだろうと木造だろうと

傾いたらどうにもこうにも。

上下水道、ガス、マンホールが機能不全なら

都市生活が出来ない。



液状化はおいといて、

横浜の岩盤の丈夫なところでは、

構造による被害の違いが出た。


木造と4階建てくらいまでのRCは、

目立った被害は少ないそうだ。


それに対して、SRCはパキット割れ目が入るそうだ。

もちろん修理は、普通にできるのだが。


そしてさらに意外なことは、

被害の程度に築年数の違いは少ないそうだ。


それよりは、圧倒的に

地盤だそうだ。


横浜にも液状化警戒地域はある。

沿岸部だけでなく、内陸部でもある。


カナリ昔の地図を見ると、湿地帯だった場所にマンションが建っている例もある。

それは、有名不動産会社の物件であっても油断は出来ない。

posted by よこはまセクスイ at 23:41| 神奈川 ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | 投資理論 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年03月17日

液状化・・・忘れていた

会社で、後輩から驚かれた。

「えーセクスイさん知らないのですか?

うちの地域は大変なんですよ。」がく〜(落胆した顔)


それは、関東某所でも起きていた。

今回の大震災の中で、報道があまりされていないのが

関東海岸部の液状化。


それまで、高層マンションが林立したり

素敵なおうちが並ぶ地域だった。

高収益の企業があったりして、うらやましがられる地域もあった。


が、そういいう地域は百年前は海だったケースが多い。


そんな地域では、水道管、ガス管が断裂して

今回の地震で水がこないらしい。


まったく知らなかった。

やはり家は、物件は、

昔から問題の起きなかった地域を選ぶのが

多少高くついても

リスクヘッジだと感じた。


ますます、物件探しって選択眼がいるよね。


posted by よこはまセクスイ at 05:13| 神奈川 ☀| Comment(3) | TrackBack(0) | 投資理論 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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