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2014年12月13日

インバスケット的な投資基準

おつかれさまです。 サラリーマンのせくすいです。

せくすいー部長の原型は、フレディマーキュリーであると私は確信しています。



ま、どうでもいいことですが、

買い進めた場合の話をしてみましょう。

皆様が、運よく複数物件を買い集めた場合、

さらなる進歩のためには必要になることがあります。


それは「捨てる」ことですね。

一般的には資産の組み換えなどともいうかもしれませんが。


で、これがむずかしい。

買うのは簡単です。

これはと思う物件を、ラッキーと思う価格で買うのは大変ですけど、

そこそこの物件を、融資を引いて購入し、そこそこ回していくのは

結構簡単です。

そして、運営もその段階ではかなりの達人になっているでしょう。


でも、選別して売るとなると、ちがった基準が必要になります。

比較的おもしろいなと思ったのは、「赤ちゃん」さんの

「ざっとキャッシュフロー5年分が利益として入るなら・・・」

という記事でした。

次の投資を考えるならこういう視点が正解だと思います。

若い人ならこれでしょう。


でも、ある程度年を取ってくると、あるいは不慮の何かを考えると、別の視点が出ると感じます。

すなわち、関係者が自分だけでないのですね。

自分や家族のの将来像において、

不要なものをきめる。


自分亡き後、家族はそれを維持できるのか。。。

普通はできないでしょう。


なぜなら、関係者への連絡、時期判断、いろいろな点であなたに勝る人はいないでしょうし。

ですから、遠方物件、権利関係が素直でない物件、近隣に何か面倒がある物件、など

こういったものを売りに出すのが正解だと思います。


インバスケットなら、重要度の低いものから捨てていくという感じなのでしょう。

重要性の軸が、「家族が維持できるか?」となれば、

売却対象は明確です。


でも、それが収益性高い場合もあります。

たとえば、ほかの人では融資が付きにくいけど、自分は融資を受けられたとか。。


せくすいにも思い出があります。

武蔵小杉駅で購入検討した物件がそれでした。

セクスイの事業規模、属性が評価され、法的にグレーでも承認はおりました。

で、そこで上記のことに気が付いたのです。


これって、売りに出すとき、キャッシュ以外の客はきびしいんじゃね?

そういうことです。


今は不動産投資ブームですから、

融資も付きやすいし、利回りの低下から、借地権やら底地権やらシェアハウスやら

道路付けが悪いとか、再建築不可とか容積率違反とか、簡単な所有権ではない物件はたくさん出ています。


それも利回りという点では魅力です。

セクスイも検討しました。

過去、いくつも見に行きました。

でも

「子供に残せないな、これ。」


ということで、投資対象からは「外し」ました。

これが良かったのか、ミスだったのかはわかりません。

ただ、不動産は株と違って売りにくいのです。





posted by よこはまセクスイ at 02:33| 神奈川 ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | 投資理論 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年11月01日

売り出しから10日で買い付けがはいる。。。。あれ?

安すぎたのかな。。。



空室カリスマ党(古いかな)の幹部候補生ながら

各所に顔の利く(?)

ぽちおさんから電話が来て、

「せくすいさん、何か売らないの?(僕に安くさ・・・)」モバQ

という話をした時点では

全く売る気はなかった。


で、その後

空室カリスマ党の幹部(ふるい)

工務店さんと話す中で

「相場を見る意味でも、一つくらい売却してみるか」となった。


せくすいの家臣団は駅ちかがほとんどなので、

どれも立地はいい。


売り出すのもなんだなーと思ったが、悩んだ末

自宅から一番遠い、都内の区分ものを売りに出した。


大学も多く、都内の住みたい駅ランキングに登場する吉祥寺のような駅である。
(吉祥寺ではないよ)

駅ビルは大きく、そこから3分。若い女性もおおい。

前に募集した時は、1か月と空いたことはなく。今も大学生がはいっている。



これを購入したのは数年前。

付き合いのある業者さんに、

「区分も試したいんだけど、どこかある?駅近限定だよ。」

という条件で、上がってきた。


買値500万(マンションの金額は仮定です。念のため)


今回、いくらで売るか考えた。

今の売り相場は650〜。(5件くらい同じ建物ででている)

「そっか、値上がりしているのか」犬


でも、調べてみると、この5件半年掲載され続けている。

どうやら賃貸収入が入るから、あえて下げないようだ。。。。。(ぎょうしゃさんの分析)

で、そのあたりの価格だと管理費等除いた実質利回りが10%くらい。


せくすい、売ると決めたらだらだら待つのは苦手なので、

実質利回りを上げて出してみることにした。


「じゃあ、550・580・600 のどれがいいと思う?」 と聞いたら、(金額は仮定です)

「580なら利回りも高いですし、半年以内で決まると推定しますが、もちろんそれは買い手あってのことなので。。。。

ただ、入居者いますので、家賃はいるから買い手がつくのをじっくり待つのもよいと思います。」


へー、この業者さんいい人だな。
業者さんは早く決めたいはずなのに。。。

「・・・・・じゃあ、550でいってみる?(実質利回りも高い)」犬

「え?いいんですか?もちろん喜んでやらせていただきます。」

「そうですか、早く決まるほうがお互い幸せですし。」

、言いながら後悔するせくすいであった。
(580でもよかったな。。。。)


ま、でも、こういうのはわからんし。

とかおもっていた。

10日ほどして、連絡がないので電話してみた。

「どう?」犬

「実は満額の買い付けが今日はいりました。本日電話しようと。。。。」わーい(嬉しい顔)


なんかうまくやられている気はするけど、

いまさら売値UPもできないし。

「そう?ありがとう。」

と明るくせくすい。


奥様には

「あんた、安すぎたんじゃないの?もう30万くらい高くてもよかったのに。」猫

かなり言われてしまいましたが。。。。

実際、レインズ掲載数日で打診がいくつも、いくつも来たそうです。
(最初は自力でお客さんを見つけようとしたんだけど、自分の顧客には投資のわかるお客さんがいなくて、
レインズ掲載をしたらあっという間だったとのこと。レインズすごいねー。)


で、契約を詰める話をしている中で

あることが判明しました。

そうか、登記手数料とかリフォーム代考えたら

キャピタルゲインはあんまりないんだな。。。。


結論。

相場観で言うと、立地条件がよくて入居募集に苦労しない区分は
すくなくとも数年前の買値より高く売れる。

そんな時代になっている。

ただ、

区分はたった一戸のために手間暇かかるなああ。。。

購入にかかる手間も、売却にかかる手間も

一棟ものにほぼ同じってところが、なんとかしたいところ。


最後に、

「あの電話からもう、売りに出してもう決済しちゃったよ、工務店さん。」
posted by よこはまセクスイ at 11:06| 神奈川 ☔| Comment(0) | TrackBack(0) | 投資理論 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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